实际容积率超过规划容积率应该到国土部门补交土地出让金即可。 容积率的概念： 容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
全部3个回答 >为什么限制容积率？有什么作用吗？
146****9739 | 2019-06-27 14:23:42
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157****1855 居住区的容积率是规划部门根据周边情况规定，并限制的。
容积率=地上总建筑面积÷总用地面积
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 2019-06-27 14:24:23 -
144****2173 “容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。不是用百分比是约定俗成的。
容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 2019-06-27 14:24:18 -
152****4519 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2019-06-27 14:24:10
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问 为什么限制容积率答
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首先，容积率的大小决定了土地开发收益率的高低，从而影响到地价。 由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是某些地段，建筑物的建设规划要求留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化，在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积，不仅能够增加销售收入，而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少，总成本降低；在一定程度上又获得更多的经济剩余，纯收益增加，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降。 其次，容积率对地价作用的程度具有一定区域性。 容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大，容积率对地价的影响程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大；城市规模愈小，容积率对地价的影响愈小，许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外，同一城市不同区位容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异，从市中心到外围地区，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。 第三，容积率对地价的影响具有分用途性。 在一个城市中，不同的用地类型，其容积率对地价影响程度也不一样，对商业用地地价影响**大，住宅用地次之，工业**弱，工业用地在很多情况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例，对同一幢建筑物而言，每平方米建筑造价是相同的，但建筑物在销售或出租时，各层的销售价格或租金却有较大差异，这主要是因为各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分配率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说，层次越高，其楼面地价越低，因而，随着楼层数的增高，地价分配率呈递减趋势。调查廊坊市不同楼层商业用房的租金情况，利用租金剥离法测算出每层楼面地价，进行年期修正后，得出各层楼面地价分配率. 第四，规划确定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。 从社会效益和环境考虑，大范围用地的总平均容积率越低，就越能提供优美、舒适的环境空间，但土地经济效益就相应地越低，地价总体水平越低；从经济效益和节约用地考虑，总平均容积率越高，土地使用强度越大，地价就越高，土地就越节约，但城市环境质量就会下降。另一方面，城市内分区片总平均容积率的高低分布决定了地价空间分布。
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容积率是用总地上建筑面积除以总用地面积，总用地面不变的情况下，容积率与地上建筑面积成正比，所以开发商希望约大越好，因为这样出售的面积大赚的钱就多；住户希望越小越好，因为这样小区环境就好，绿化公共设施相对就多..
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现今郑州楼盘众多，特别是现代社区大多以高层为主，我们购买房更多关注的是房子的地段、价格、户型、公摊面积等，其实社区的容积率也是一项重要考虑指标。 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本或者未来的市场前景，而对于住户，容积率直接涉及到居住社区空间、采光等舒适度，容积率越低居住的舒适度越高，对已一个良好的住区，高层住宅容积率越低越好。 现在楼盘大约都是在2左右的容积率，如果容积率太高， 就是说同样面积的地面上改了过多的楼层，楼间距要小，影响我们居住的采光。可是现在大多数人很少有问容积率。为了减少土地成本带来的资金问题，不少楼盘容积率偏高 ，开发商建的楼层和房子偏多，为了得到销售面积，获得收益的**大化，因此开发商在开发一个项目时，通常会把容积率指标用足 ，也就是要尽可能实现拿地时国土部门批准的规划容积率指标上限。 在对待容积率规划指标的态度上，也有极少数开发商，在政策法规许可的范围内，主动降低项目容积率，以求提高社区品质。因此，通过考察一个项目的容积率，以及开发商对待容积率的态度，也能分析出一个开发商的开发理念，判断出一个开发商是否有较高的品质追求和企业责任感。因而市民在买房子时，不能只关注价格， 容积率也应该予以重视。
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容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。你举的例子为7,就意味着该项目假设在1万平方米的土地上，共有70000平方米的建筑总面积，其容积率就为7,只有高层建筑才有这样的容积率.一般容积率越小,居住舒适度就较好些,容积率做到7的话,在同样大小的占地面积上,舒适性就会比多层/小高层等建筑形态要差些.
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