房屋租赁合同如何?承租人可以转租房屋吗？

• 155****3010 房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。但是在未经同意的情况下承租人与次承租人签订的房屋合同的效力如何呢?《合同法》第二百四十条对转租的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
  承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂，而房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。
  法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2019-06-19 16:43:40
• 158****3840 （一）房屋租赁合同是租赁合同中的一种。我们可以根据我国《合同法》第二百一十二条内容如下：
  
  1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
  
  2、房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。
  
  3、承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。
  
  （二）同时，我们可以根据《合同法》第二百二十四条，内容如下：
  
  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
  
  这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
  
  1、如果出租人交付的房屋状况与约定不符，这要看双方在合同中的约定；
  
  2、如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费；
  
  3、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价； 2019-06-19 16:43:34
• 147****0897
  
  《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
  
  
  
  违反法律行政法规效力性强制性规定的房屋租赁合同无效。具体而言，房屋租赁合同往往因违反《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条【出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……】的规定而无效。简言之，即以违建为租赁物的房屋租赁合同无效。
  
  
  
  《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是对合同无效的法律后果的一般性规定。具体到租赁违建产生的房屋占用费问题，则应当适用《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款【房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。】的规定按照房租的标准支付房屋占用费。当然，法院可以依据《合同法》第五十八条的规定，根据租赁合同双方当事人的过错（尤其是出租人的过错）调整（一般表现为调低）房屋占用费，这是通过调整房屋占用费的方式实现合同双方当事人利益的平衡。
  
  
  
  这就产生一个问题：房屋占用费主张到什么时候比较合适？要探讨这个问题，首先要弄清楚“占有使用费”的性质是什么。违建和无效这两个关键词使得“占有使用费”的性质在法理上和逻辑上很难得出结论。因此，从实务的角度来看计算房屋占用费的截止日期就应当从两方面思考：
  
  
  
  1、承租人的“不当得利”是多少
  
  
  
  《民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”承租人占有使用房屋的依据是房屋租赁合同，房屋租赁合同无效（即什么都没有，不存在），承租人取得房屋的占有使用利益的依据也就不存在了，承租人占有使用房屋的利益属于不当得利，应当返还。从这个角度看，租赁合同无效，房屋占用费的截止日期应当是承租人实际搬离租赁房屋之日。
  
  
  
  2、出租人“租金”的损失
  
  
  
  违建不能办产证，从这个角度讲，出租人对违建不享有所有权；换个角度看，违建是不合法的建筑，出租人也不能利用不合法的建筑取得“租金”这个利益。这也就解释了为什么出租人出租违建收取租金的合同不受法律保护。
  
  
  
  但是，“违建”毕竟是出租人付出了成本而或建造或购买或租赁的，其权利应当得到一定的保护。《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定承租人应当按照租金的标准向出租人支付房屋占用费，这就体现了法律像保护合法建筑的出租人一样的保护违建的出租人。从这个角度看，租赁合同无效，房屋占用费的截止日期应当是出租人合理止损之日（如第三人承租标的房屋并支付租金之日）。 2019-06-19 16:43:31