房屋评估哪家好？二手房评估价重要吗？

• 157****8356 在二手房交易的过程中，有一项手续是必不可少的，就是评估手续。看似很简单的一个手续，实则在整个二手房交易的过程中起着至关重要的作用。那么影响评估价高低的因素是什么呢？
  在二手房交易的过程中，有一项手续是必不可少的，就是评估手续。看似很简单的一个手续，实则在整个二手房交易的过程中起着至关重要的作用。那么影响评估价高低的因素是什么呢？
  一、二手房交易评估价高低有什么影响？
  首先，二手房评估价的高低**直接影响的就是贷款额度的高低。很明显，评估价越高，可贷额度就越高。一般可贷额度不会超过评估价的七成。
  其次，为了避免买卖双方因对房产价值的不了解产生分期，影响交易的正常进行，二手房的交易价格一般会以评估价格作为参考。因此评估价还会影响到交易价格。
  第三，一些城市的二手房交易税费会在评估价的基础上收取，也就是说，评估价越高，缴纳的税费也就越高。反之，评估价越低，需缴纳的税费也就越低。
  **后，评估价的高低对于解决房产纠纷也能起到很好的作用。
  一般二手房交易是很容易出现房产分歧的，比如在签订买卖合同后，买卖双方因价格方面的分歧而再次产生纠纷时，一方或双方仲裁机构，法院可以委托专业的评估机构对纠纷案件中涉及的房产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供一些参考依据。
  二、影响二手房交易评估价高低的因素有什么？
  在了解了评估价高低对二手房交易的影响有多深远之后，我们就有必要了解一下影响评估价高低的因素是什么了。
  首先，二手房本身的房屋情况，包括房龄、地段、房屋面积、楼层高低、朝向、周边配套等都是影响二手房评估价**直接的因素。
  其中房龄、房屋面积和评估价的高低是成正比关系的；楼层的高低不管实在视线、噪音或者空气质量等方面都会影响生活的舒适程度等等。另外房屋保养情况，比如房屋内是否有裂缝、渗水等问题也会影响评估价的高低。
  其次，是来自市场方面的因素。一般情况下，如果某个区域的房价持续上涨或者下降，银行会根据该行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
  而二手房市场的需求不同也直接影响房屋价格，根据该房屋的实际用途不同，可能同一套房子评估出来的价格也完全不同，甚至会有较大的差异。
  三、二手房交易有什么注意事项？
  总的来说，二手房交易其实就是建立在评估价的基础上的。需要注意的是，而在实际操作过程中很多人往往因为对二手房的具体评估一句不太了解，只能听中介的评估结果，所以在进行二手房交易的过程中，切记要找一个比较可靠的中介公司。
  在现实生活中，二手房交易用我们通俗点的话来说，就是“水挺深的”。因此小编在这里要提醒有需要的小伙伴们，一切都要谨慎处理，事关买房无小事。 2019-06-16 23:13:37
• 151****2223 二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
  
  二手房的价格到底如何评估呢?
  
  房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
  
  修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  
  房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。
  
  首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。
  
  第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  
  第三因素，房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
  
  2019-06-16 23:13:13
• 141****6277 买二手房的购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套**3成，怎么**就不一定是30万了呢？
  
  实际上，二手房为首套**，**的比例往往要比规定的**低**比例高很多，所以造成了不仅仅是3成的现象。究其原因主要是银行对房屋的评估价达不到购房者实际的购买价，今天我们就好好说说评估价的那些事儿。
  
  一、什么是二手房的评估价？
  
  即二手房的房屋评估值，是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。
  
  由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
  
  简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。
  
  二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？
  
  一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。
  
  商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。
  
  就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。
  
  三、评估价与房贷关系
  
  二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
  
  举个例子：
  
  小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度**高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其**款则为：100万-63万=37万。
  
  四、是不是评估价越高就越好呢？
  
  评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的**款就可以少一点。
  
  评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。
  
  简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，**款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的**款可以少一点。
  
  评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳**款。所以，评估价适中比较好。
  
  所以呢，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。 2019-06-16 23:13:05
• 148****7036 二手房交易流程
  (1)买方咨询
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  (2)签合同
  卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  (3)办理过户
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  (5)缴纳税费
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。 2019-06-16 23:12:59
• 155****6170 二手房评估是二手房卖房的重要环节。目前，各大房地产网站及经纪公司网站推出二手房评估系统，然后有细心的网友却发现，即使同一套房子，使用不同的网上评估系统却可以得出相差几十万的房屋价格，那么二手房评估应该使用哪个评估系统及方法？
  
  目前，市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型，即用户将房源信息录入系统后，评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格，所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能，各家门户网站选择的“靶子”，大多借助用户在网上打出的房源报价。
  
  “在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师透露，“即便是在房源方面占得先机的中介公司，其价格评估也未必‘百发百中’。如去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，**多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近数千个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案弥补，评估价格自然难保准确。
  
  可信评估价格源自“官方”
  
  在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑，网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。
  
  “相比之下，传统意义的房产评估，才是二手房交易各方的不二选择，具有法律依据。”房地产业协会有关人士说，由专业评估机构出具的评估报告，可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。
  
  目前，各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值，“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价；“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围；还有一类是中介普遍采用的“比较法”，即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。**后，评估人员会采用“就低不就高”的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款，可以降低金融机构的风险，而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力，只能用作决策参考 2019-06-16 23:12:52