一手房备案信息如何变更？流程是怎么样的呢？

一、购房合同的备案日期是不能认为更改的，这个是属于房管局管辖范围内的，凡是以个人权利去更改备案时间的均属于违法行为，会受到应有的法律制裁的。二、在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。三、一般的"网签"程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

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做为一名置业顾问，每天都处在销售的第一线，要面对面与各种客户打交道，而客户又来自社会各个领域，各阶层，其性格也千差万别。这就对置业顾问提出了很高要求，要做到和客户沟通顺畅，我以为应先具备以下条件：首先，置业顾问必须具备较高的心理素质，在与客户打交道时，无论顾客做了什么事，说了什么话，都要笑脸相待，一笑泯恩仇，平时注意提高自身心理素质，可从以下几方面入手： 1、 控制平和心态 不要让自己易怒，易躁，保持心态起伏幅度不要过大。无论遇上什么事 都要保持一份平静洽谈的心境。 2、 培养乐观精神 凡事都往好的方面想，当顾客出现异常举动时，不妨试着往好的方面考 虑，不要老想着有人想“跳单”等。这样容易和客户站在同一立场，也就容易理解顾客的言 行。 3、 平时多学习 平时除了多了解楼盘信息等，还应多了解一点心理学、哲学、甚至风水方 面书籍，研究一下人性，使自己尽量做到博学多才，这样才能慢慢的培养自己的自信心。 4、 来点阿Q的精神 当碰上粗暴、不讲理的客户，来点阿Q的精神，能帮助你平静下来。比 如换种思考方式，对方这么不讲理，不是更能反衬出自己的优秀吗？ 其次，在与客户日常打交道中还应注意观察，从客户进门开始或留下联系方式开始，作 为一名优秀的置业顾问都应对客户进行细致的观察和了解，对客户的观察有助于业务员迅速 掌握客户特点和动机。从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的方矢，提高成交率。比如：我们 日常可以通过表情、步态、目光、语言、语气、手势、着装、用具、装饰物等判断一下客 户，使我们可以采取**佳方式和客户保持沟通。 **后我认为我们和客户的沟通就是为了促成我们和客户的交易，满足客户的需求，那么 怎样才能通过顺利的沟通促成交易呢？我认为洽谈阶段相当重要，也就是我们通常所说的 “临门一脚”，一名好的置业顾问可以将没有买楼意向的客户变成潜在客户，将潜在客户变 为准客户，将准客户变为客户，在我们当前的房地产界，甚至许多公司的主管都存在一种误 区，即认为搞售楼的人，一定要口若悬河，能说会道。但事实上，我认为这是不全面的，即 使我们在**后的洽谈阶段，不能把握好以下几点也可能使我们的优势变成我们的遗憾。 1、 应注意自己的表现欲 在洽谈中渴望自己的才能、专业知识得到对方认同，夸夸其谈， 常会令对方反感，影响客户的情绪。

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（一）设置较高支付起始金额。由于目前银监会《流动资金贷款管理暂行办法》中对贷款受托支付起始金额未明确进行规定，仅在该办法第二十六条规定“支付对象明确且单笔支付金额较大，原则上应采用贷款人受托支付方式”，造成各行对该办法理解不一，参照制定管理办法及操作规程中对流动资金贷款受托支付金额起点参差不齐的现状。客观上给少数银行有意设臵较高的受托支付起始金额以规避新规留下了空间。如中行江西省分行制定的《中国银行股份有限公司江西省分行流动资金贷款发放审核实施细则（2010年版）》规定“支付对象明确且单笔支付金额超过5000万元人民币，总行级重点客户的单笔支付金额超过1亿元人民币应采取受托支付方式”。比较而言，银监会《固定资产贷款管理暂行办法》中规定“单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采取用贷款人受托支付方式”。银监会固定资产贷款管理办法尚且将500万元定为“金额较大”，而该分行流动资金贷款却将5000万元甚至10000万元界定为“金额较大”，又如交通银行总行对流动资金贷款起始金额定为“各省直分行应根据当地经济环境、同业操作惯例和自身业务情况，合理确定区域自主支付限额。现阶段暂定**高限额为3000万元人民币”，上述规定显然与银监会规定相悖。 （二）提供虚假购销合同办理受托支付。一些基层银行对借款人提供的受托支付资料审核不严格。有的仅凭借款人提供一份虚假《购销合同》便予办理贷款人受托支付，造成信贷资金被挪用。如2010年3月12日江西稀有稀土金属钨业集团有限公司在中行江西省分行公司业务部借款7000万元。该部仅凭一份借款人提供的《购销合同》便办理受托支付。借款人在放款当天和次日分2笔将上述资金转至上述《购销合同》供货方江西画眉坳钨业有限公司在农业银行兴国古龙岗分理处开户的账号上；3月16日又将上述资金划回借款人在农行南昌市青山湖支行营业部账上。从该案例可以看出，一方面借款人提供虚假《购销合同》达成形式上的受托支付条件，以**终实现贷款自主支用的目的，另一方面银行未对受托支付其他资料进行严格审核，**终造成该笔信贷资金被挪作他用。

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1、评估选房买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的，切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子，月供**好不超过月总收入的50%。根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等，然后根据自己需求及能力选择适合自己的房子，房源信息可以从房产门户网站、广告、房展会、正规中介机构等处了解，需要注意的实际情况或许与宣传差很大，所以需要仔细看房。2、实地看房这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在售楼处，对要购买的房屋进行实地考察，要查看有关房屋的资料，如开放商资历、产权年限、房子结构、实际面积、周边生活环境等，买房是件大事，要多看多比较才能下决定。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”（并称七证）,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。需要注意的是，在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。3、交定金，签认购合同向开发商或代理商支付一定数额的订金，定金几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比，并签订房地产认购书，定金各开发商定的标准不一。4、付**，签买卖合同付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款和分期付款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。如果您选择的是按揭贷款的话，那么您应交付一定成数(一般为房子总价的30%)的首期款，并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。5、提供材料，办理银行按揭手续及合同银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，一般为30年。银行按揭是促进房地产市场活跃的**有效的手段。借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料，银行审核，签订相关合同。6、验收房子在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放《入住通知书》，要求您在接到通知书之日起若干天之内验收房子。认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准，领取钥匙。7、办理产权证一般情况下由发展商协助业主先到国土部门办理国土证，然后到房管部门办理房产证。业主也可在房屋买卖合同上注明**后领取房产证时间与违约条款，以防出现入住几年房产证还不到手的情况。8、装修房子很多房子都是毛坯房，一来比精装便宜，二来自由度高。

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基本流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修一手房相关证件办理流程：受理：1.收验证件齐全； 2.初审证件真伪； 3.进行录入登记； 4.填写收件受理单。初审：1.核验证件； 2.现场勘察(必要时)； 3.查档审核； 4.提出初审意见。复审：1.复核初审意见； 2.对疑难问题提出处理意见； 3.提出复审意见。审批：1.全程审核； 2.疑难问题终结处理； 3.签署审批意见。说明：房屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案，不需采用三审审批制度，各地可根据当地实际予以适当简化。

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