1、确定固定资产入账价值；2、确定固定资产的使用寿命和预计净残值；3、确定固定资产的折旧方法。折旧方法如下：一、平均年限法 平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下： 年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％ 月折旧率＝年折旧率÷12 月折旧额＝固定资产原价×月折旧率 上述计算的折旧率是按个别固定资产单独计算的，称为个别折旧率，即某项固定资产在一定期间的折旧额与该固定资产原价的比率。通常，企业按分类折旧来计算折旧率，计算公式如下： 某类固定资产年折旧额＝（某类固定资产原值－预计残值＋清理费用）/该类固定资产的使用年限 某类固定资产月折旧额＝某类固定资产年折旧额/12 某类固定资产年折旧率＝该类固定资产年折旧额/该类固定资产原价×100％ 采用分类折旧率计算固定资产折旧，计算方法简单，但准确性不如个别折旧率。
全部3个回答 > 公司转让商品房如何缴税？怎么计算的呢？
151****3462 | 2019-06-15 11:14:47
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146****9902 首先要确认之前有没有按年缴纳房产税和土地使用税，如没缴，需要补交相关税款和滞纳金。
其次要交营业税和土地增值税、印花税
买方要交契税
交易完成后公司的企业所得税怎么缴纳需要另行计算，是否可以免除或抵扣看具体情况。 2019-06-15 11:15:21 -
153****9123 个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
营业税部分，现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。
个人所得税部分，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。
住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值具体为：商品房房屋原值是指，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房房屋原值是指，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房房屋原值是指，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况，（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费，（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费，（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额，（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金是指，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 2019-06-15 11:15:15 -
144****3703 公司持有的房产转让涉及税收主要有增值税、土地增值税、所得税、印花税。
一、什么是旧房
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条规定：关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
二、土地增值税规定
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2019-06-15 11:15:08
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日前，省财政厅和物价局出通知，从3月1日起，下调房屋转让手续费标准，其中，新建商品房每平米2元，由卖方承担；二手房每平米4元，由买卖双方各自承担一半，扬州已经执行这一规定。 此外，在非住房交易时，转让收费标准为每平米8元，由买卖双方均摊，如有合同约定，以合同为准，非住宅转让手续费每宗**高不超过2万元。新规同时免除了房屋租赁手续费。 在新建保障房方面，新规同样免收住房转让手续费。因继承、遗赠和婚姻关系变化产生的住房转让也免除手续费。 此次下调后，100平米二手房交易手续费下调至400元，节省200元。手续费占整个房产交易费用比例很低，影响很小。群众关心的还是房价何时能够下调一点。 不过随着新政的密集出台，此次江苏省下调房产交易手续费带来的心理作用更为明显，扬州房价在全方位的微刺激下正在缓慢上涨，数据显示，2016年月扬州新建住宅价格还童上涨了0.2%。 来自房企的数据也显示，春节后楼市行情不错，看房和签约人数均比年前多不少。在“怕涨”的心理刺激下，扬州楼市可能会出现小幅攀升，不过这一过程不会太快。
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可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间。 售房单位自营、自用的房屋。其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位的销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋地土地管理部门**终实测的结果相比，面积增加，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其它楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊。
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商品房不论高层还是多层都有公摊面积。目前，我国法律对房屋公摊面积加以约束的政策主要是依据中华人民共和国《房产测量规范》执行。商品房公摊面积=房屋的总建筑面积×公用建筑面积÷套内建筑面积之和；公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。 在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数。普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%～15%，带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%～20%，高层住宅相对更高一些，约在20%～25%。房屋面积以房地产交易权属登记部门的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
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（1）当产权证书上的建筑面积是在97－100平方米之间时：假设就是97平方米，那开发商按原来单价退还3平方米的钱给你。 （2）当产权证书上的建筑面积是在100－103平方米之间时：假设就是103平方米，那你按原来单价向开发商补交3平方米的钱。 （3）当产权证书上的建筑面积是在小于97平方米时：假设是95平方米，那开发商就要按原来单价退还7平米的钱给你。 （4）当产权证书上的建筑面积是在大于103平方米时：假设是105平方米，那你只要按原来单价向开发商交3平方米的钱，其他2平方米你就不用给钱了，而且产权是无条件归你的。 合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。” 施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。 如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。
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