商品房公摊如何计算？怎么计算的呢？

本文为大家提供了一些关于商品房公摊率的房产知识，帮助大家在买房时避免受到开放商的忽悠。 目前商品房公摊率没有规定限制的，不同的物业类型不同的楼盘不同的户型等其比例差距可能非常之大，一般来说，多层房子分摊率**好不要超过8-10%，高层电梯房的15%-25%之间。 商品房公摊率是什么？ 商品房公摊率是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。商品房公摊率需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 商品房公摊率怎么计算？ 住宅楼公摊率计算方法为：需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊率，就可以得出各套房屋的分摊面积。其中，需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 分摊的公用建筑面积＝公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。 需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。 公摊面积有蛊惑 先行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。 而后者比前者在名义价格相同的情况下，实际价格要高得多。对于公摊面积的处理，目前尚无法准确法律规范出台，这一问题，购房者不应小觑之。

买房子总会遇到各式各样的难题，各种各样的新名词，对于第一次买房子的人来说很多知识需要普及。首先来看一下商品房公摊系数什么？以及它是如何计算的？ 商品房公摊系数定义 商品房公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 公摊系数的计算公式公摊系数的计算公式为： 公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积. 相关资料： 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

一般多层10%左右，小高层20%左右，高层20-30%，酒店式公寓30%-40%，一层商铺5%以内。基本上面积小公摊相对多些。公摊面积=建筑面积-套内面积。公摊面积包括楼梯，公共走廊，电梯及其他公共建筑等。 【什么是商品房】 [1]商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。　 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房公摊率是购房者所关心的问题，公摊率的高低直接关系住房费用，了解商品房公摊率的计算就可以避免被置业顾问误导。下面搜房网小编提供商品房公摊率的相关知识，以供大家参考。 什么是商品房公摊率？ 公摊率是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率。 公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑面积之中所占比例。 商品房公摊率计算方法： 商业用房公摊率为整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。 简而言之，就是公摊率＝（建筑面积－套内面积）／套内面积。 商品房公摊率计算例子： 以某盘100平米的C户型为例：公摊率为：（100－80）／80＝25％，所以该盘的使用率为75％。一般销售给大家计算时使用（建筑面积－套内面积）／建筑面积。结果为：（100－80）／100＝20％，以此来欺骗大家。 相关阅读： 何为商品房公摊率？公摊系数与公摊率的区别划分？ 商品房公摊率如何得知？ 商品房公摊率是什么?如何计算商品房公摊率? 商品房公摊比例是多少？如何计算？ 商品房公摊知识详解，搜房网带你算公摊

商品房公摊系数的大小关系到购房者所购商品房的得房率大小，从而影响到所购房屋的实际使用面积。商品房公摊系数如何计算，哪些是可分摊的公用建筑面积，哪些面积不应计入的公用建筑空间，小编在此为您进行了总结。  商品房公摊系数定义 商品房公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积 可分摊的公用建筑面积 可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。购房时，购房者应注意是否把以上空间也计入了公摊面积，以防自身利益受到损害。公摊系数的计算公式公摊系数的计算公式为：公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积。特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。