一、非房屋产权人出卖他人房屋的有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是:1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
全部5个回答 >二手房退房吗?二手房什么条件可以退?
133****9718 | 2019-06-14 06:14:19-
133****7484 一、非房屋产权人出卖他人房屋的
有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的
共有房屋形成的原因一般是:
1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;
2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;
3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;
4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的
开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
四、已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋
《物权法》第一百九十一条 规定 “抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
《担保法》第四十九条规定 “抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”
未经抵押权人同意,房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益,因而转让无效。
五、出卖已出租的房屋,侵犯承租人优先购买权的
《合同法》第二百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的,承租人可以主张房屋买卖合同无效。
六、被依法查封、限制的房屋不能转让
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让”,其中第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。
七、转让经济适用房不符合规定的
依据北京市建设委员会 2008年4月8日发布的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 》的规定,自《通知》发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行:
已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。确需出售的由区县住房保障管理部门按原价回购。
已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
转让经济适用房不符合上述规定的,不能办理房屋产权过户。
八、出售央产房,未经《央产房管理办公室》比准的
出售中央国家机关在京单位的房改房,未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户。
九、出售房改房,违反与原房屋产权单位约定的
关于实施《北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改成本价所购公房申请上市出售的,除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外,可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的,从其规定。”
有些单位与职工签订房改售房合同时,合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时,单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明,很可能会导致原单位主张权利,出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效,应当返还购房者已付购房款及利息,出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
十、农村宅基地转让未经县级人民政府批准的,转让协议无效
农村宅基地不属于二手房的范围,但是因为宅基地转让纠纷数量很多,在此一并提出。
十一、公有房屋承租人转让房屋承租权,不能办理承租人变更过户手续的
这种情况属于房屋承租权的转让。目前国有直管公房即房管所代表国家直接管理的房屋承租人,由于在事实上享有占有、使用、交换、收益(出租)和处分(承租权的转让)的权利,享有承租人死亡后继承人继续承租的权利,享有拆迁后得到安置补偿的权利,因而长期以来一直是“房虫”十分关注的对象。
有的房屋买卖合同的出卖人出卖了承租的公有房屋,又不能办理公有房屋承租权的变更手续。有的是父母承租的公房,父母去世后其子女将房屋出卖给他人,公房管理部门不能办理过户手续。直管公房承租权的转让,在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人与他人达成承租权转让协议,申请变更承租人的,房管所都能办理过户。2007年以后公房的承租人申请转让房屋承租人的,需将房屋交还房管所,房管所给予补偿,再由房管所出租。也就是说在2007年之后,私下转让公有房屋承租权的难以办理承租权过户手续。 2019-06-14 06:15:17 -
145****3992 一般是业主房子存在抵押贷款未还清,二是买家贷款批不下来,都可以正常退房 2019-06-14 06:14:59
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145****2662 在看的时候一点要看好。除非有存在很大的质量问题,看能否退房 2019-06-14 06:14:53
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153****1443 手续不齐全或者房屋质量出现问题,或者可以找律师事务所的进行解决 2019-06-14 06:14:46
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142****7142 过户房产证了你就没办法了。一般你买二手房很难退了,因为买卖合同里写明了你已经看过房子了;除非合同李的明文规定和你的房子不符,例如:位置不对,楼层不对等等,这前提还是你没办理房产证过户! 2019-06-14 06:14:40
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可以退订金。依据相关法律规定,订金是可以全额退换的。如果签署协议,及收款收据上面,写的是定金,则是无法退还的,并且还将依据协议之约定,承担相应的违约责任。“订金”,目前法律上没有明确规定,一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,家具销售者违约时,应无条件退款;消费者违约时,可以与中介销售者协商解决并要求退款。如果双方当事人另有约定,则按照约定执行。而对定金”指为保证合同的履行,消费者预先向家具销售者(卖方)交纳一定数额的钱款。合同上是 “ 定金 ” 的,依据《合同法》相关规定,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,家具销售者违约时,“定金”双倍返还;消费者违约时,“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。定金与订金的区别,主要表现在:一、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。
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问 二手房可以退吗答
“定金”与“订金”在法律上的定义: 1.订金给付后,如发生一方违约,导致解除合同的情形时,收受订金的一方必须如数退还订金 2.定金担保是有惩罚性的,《担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或着收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”其中“无权要求返还定金和双倍返还定金”的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现。 如你付的是“定金”,违约的话,钱就拿不回来了。
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已经过户,在办理你姓名房产证和土地证契税证,是不能退的。如果还在审核阶段,你们买卖双方一起去办理手续,是可以退的。
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二手房的交易契税是不退的。二手房的过户费用需要按照以下标准来征收:1、房屋评估费:按评估额0.5%缴纳(买方承担)2、契税:90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(买方承担)3、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。(卖方承担)4、所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)(卖方承担)5、土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。(卖方承担)6、房屋交易手续费:按房屋建筑面积3元/平方米交纳(双方承担)7、房屋产权登记费:80元。(买方承担)
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