经济适用房怎么买? 经济适用房可以买卖吗 可以买卖的年限是几年？

• 148****1482 需要注意：
  1、位置虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。 经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。
  2、有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。
  3、户型购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。
  4、现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。 合同及补充合同按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。
  5、购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。 2019-06-13 16:47:53
• 157****7377 经济适用房可以买卖。可以买卖的年限分为一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。 具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
  
  ①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
  
  购买人条件：没有限制。
  
  ②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售。
  
  购买人限制：只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门。
  
  2019-06-13 16:47:49
• 143****8002 经济适用房买卖，买受人明知或应知房屋限制流通、过户的，视为买受人自身原因未办理过户，排除执行不予支持
  
  实务要点
  
  第一、本案是《江苏省高级人民法院公报》第51辑案例，裁判摘要为：案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。案外人虽然举证证明其与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，且已经支付全部房款并实际入住，但未能就长期没有办理过户登记作出合理解释的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院不予支持。
  
  第二、上述裁判摘要表明，未能就长期没有办理过户登记作出合理解释，不享有排除执执行。换言之，根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，且对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。即第三人（案外人）未能办理过户作出合理解释，否则认定案外人过错，该案2015年4月9日裁判。
  
  我们注意到，2015年5月5日实施的《执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条强调主观过错未过户，《执行异议和复议规定》第二十八条强调非自身原因未过户，相比较而言，主观过错未过户与非自身原因未过户两者之间还存在差异与界限。对此，《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》案外人非因其自身原因未办理过户登记手续，进行细化列举，例如案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续（条文附后）。
  
  第三、根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，我们认为，该条文实质上隐含了被执行人与第三人之间的买卖合同合法有效为前提。合同合法有效这一点，在《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十条均有明确表述，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我们注意到，金坛区法院评价“刘新民、杨静陈述因涉案房屋原为经济适用性房屋，因政策限制无法办理产权登记手续。”裁判摘要评价“案外人虽然举证证明其与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同”。我们的问题在于，双方买卖的房屋性质，是否是经济适用房，买卖经济适用房是否影响合同效力，未过多阐述。
  
  第四、如前所述，《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定隐含买卖合同有效为前提。经济适用房买卖合同效力如何认定，直接决定案外人提出的执行异议之诉是否成立的重要因素之一。2017年8月15日，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。江苏省高级人民法院（2017）苏民监99号“卜梅琴、徐建生房屋买卖合同纠纷一案申请再审驳回申诉通知书”评价“根据《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府回购；满5年上市转让经济适用房的，须向政府交纳土地收益，政府可优先回购。双方当事人订立《双方协议》时，购房并未满5年，其转让亦未经有关部门审批同意，也未向政府上交土地收益，故该转让协议损害了社会公共利益，应当确认为无效。”
  
  案情介绍
  
  一、2005年6月8日，杨敏、俞小平与刘新民签订房屋买卖协议一份，主要内容为：卖方自愿将坐落在金坛市金城镇房屋，房产证号0071，房屋成交总价为250000元（含车库）；房款一次性付清；卖方收到买方购房款后一个月内将房屋的产权过户给买方。杨敏、俞小平、刘新民均在该协议落款处签名。
  
  2005年6月18日，杨敏、俞小平出具给刘新民一份内容为：“今收到刘新民购房款人民币贰拾伍万元正”的收条一份。上述房屋至今未办理产权过户手续。
  
  2011年，俞小平将涉案房屋及其另一套金源福地的房子共同办理了银行贷款抵押。
  
  2014年8月21日刘新民向法院起诉要求俞小平、杨敏协助过户涉案房屋，后撤诉。
  
  二、俞小平及第三人张勋与吴佳培因借贷纠纷，2014年7月28日判决俞小平偿还吴佳培借款本金200000元及利息12133元，张勋对债务承担连带清偿责任。
  
  2014年10月10日金坛区法院裁定查封俞小平所有的坐落于金坛市金城镇房产即本 2019-06-13 16:47:46