集资房有土地使用证吗? 买单位集资房但没有土地使用证需要注意些什么？

• 151****0907 可以办的，就要看单位上愿不愿意办理了。如果两证齐全的情况下，集资房是可以购买的。如果只有房产证也可以进行交易，就是存在之后是否会有扯皮的问题，其他也没什么！ 2019-06-11 10:13:07
• 142****5489 第一、集资建房是房改后政策允许的一种商品房的模式，本来就应该比市价低，这个是不需要补价的。
  第二、按你说的情况，该房不应该是划拨土地，如果是划拨土地是需要补交土地出让金。
  第三、你说的“当时拆迁时”是什么意思，是拆迁安置房吗？这个不太明白。 2019-06-11 10:13:02
• 143****0017 现在的法律规定而言那就是房子有产权，但是土地没有使用权，有了土地证70年房产产权到期后，可以自动延期，如果没有土地证，就无法限期了。
  土地性质变更是非常麻烦的事情，且不说无法变更；就算是找到人能变更了，还要缴纳几千万的土地出让金。办理个人土地证的前提是，土地必须是出让方式取得，如果不是，就无法办理的。 2019-06-11 10:12:59
• 132****8243 ↑点击上方“北京秦郭瑞律师”学习法律知识
  
  严格来讲，根据现行我国法律规定，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，房屋买卖合同原则上属于无效合同。当然开发商在取得预售许可证的情况下预售商品房的合法的，也就常说的一手房。
  
  
  
  对于二手房也就是说从个人手中购买的房屋，则要具体分析：
  
  没有房产证的房子，大致可分为以下几类：1、别人从开发商手中购买的尚未办理房产证的正规商品房；2、农村集体土地上村民自建或新农村改造的建设的房屋（严格意义上的小产权房）；3、政府机关、国有企业等单位为员工建设的福利房或集资房但未办理产权证；4、违章建筑。
  
  
  
  一、别人从正规的开发商手里买的商品房，只是房产证还没有办下来，可以购买。
  
  正规的开发商开发的房子有五证：(1)国有土地使用证；(2)建设工程规划许可证； （3）建筑工程用地规划许可证；(4)建设工程施工许可证；(5)商品房预售许可证；此类房屋，虽然一手房的购买人目前未取得产权证，但开发商是正规的，在未来是可以取得房产证的。
  
  依据**高法院的相关司法解释，如果在双方诉讼开庭时，卖方已经取得房产证，此时房屋买卖合同有效。同时部分地方法院也认定该类买卖合法，例如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行》（京高法发[2010]458号）就认定此类合同不因没有房产证而无效。
  
  购买此类房屋时，需要注意，在购房合同中明确约定卖方不主动办理房产证时的逾期违约责任，防止卖方因房价上涨，人为的不办理房产证，阻碍交易成立。同时约定如果因其他原因导致房屋买卖合同无法履行时，卖方应向买方赔偿的损失包括全部可得利益损失，也就是房价上涨的部分利益由买方取得。这样卖方即使违约也得不到更多利益，从而减少其违约谋利的风险。
  
  
  
  二、农村集体土地上村民自建或新农村改造的建设的房屋（严格意义上的小产权房）。目前法规不允许集体之外的成员购买，但如果是有合法审批手续，允许本集体成员购买（一般指有本村户口）。所以此类房屋只要不是违章建筑，被拆除的可能性不大。但在房价上涨或者拆迁的情况下，可能出现出售房屋的集体成员悔约，要求收回房屋的风险。此时，对于房价上涨的利益，购房人可能得不到全部赔偿。典型案件请参考：农村房屋买卖合同无效典型案例----北京通州宋庄画家村案
  
  
  
  三、政府机关、国有企业等单位为员工建设的福利房或集资房但未办理产权证；
  
  此类房屋土地大多数是划拨的。有房产证的就是常说的房改房，大部分已经允许上市交易。但没有房产证的，因为无法过户，购买后，权利还是得不到保护。
  
  
  
  四、违章建筑绝对不能购买。
  
  违章建筑，指没有经过合法的审批手续，没有五证，更主要是没有建筑工程用地规划许可证可能建设在耕地上，或者建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，房屋质量无法得到保障。此类房屋是国家严厉打击的拆除的对象。所以此类房屋绝对不能够买。
  
  
  
  相关法规摘录：
  
  《城市房地产管理法》2007年8月30日新修订
  
  第三十八条规定，　下列房地产，不得转让：
  
  （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
  
  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
  
  （三）依法收回土地使用权的；
  
  （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
  
  （五）权属有争议的；
  
  （六）未依法登记领取权属证书的；
  
  
  
  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行》（京高法发[2010]458号）
  
  　　第三条　　《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《**高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
  
  　　第四条　　对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
  
  　　前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
  
  2019-06-11 10:12:54