首套房贷款没还完 二套房买房贷款可以抵押贷款吗? 第一套房商贷没有还完，还能再贷款买第二套吗？

• 157****3412 可以的。
  公积金贷款的准入条件是公积金个人缴纳300以上交满6个月，征信良好就可以贷款，贷款年龄是25到55岁，需要携带的资料是本人身份证、婚姻证明、收入证明、银行流水、住址证明、公积金卡。 2019-06-06 11:18:23
• 138****5351 可以办理二套房贷款。
  
  对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款**款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
  
  目前二套房认定标准：
  
  1.贷款买过一套房贷款已结清再贷款买房，算首套。若贷款未结清，算二套。
  
  2.个人名下有两套房的贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。
  
  3.夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款，已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例若贷款未还清，算二套房以上。
  
  2019-06-06 11:18:18
• 142****7580
  济南住房公积金管理中心16日发布通知，调整住房公积金贷款的首套房认定标准，与商业贷款统一。拥有一套住房并结清贷款的家庭，使用公积金贷款购买商品房，视为首套房，也就是“认贷不认房”。
  
  
  
  据济南住房公积金管理中心的相关人士介绍，根据山东省住建厅、财政厅、人民银行济南分行三部门下发的《关于贯彻落实〈关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知〉等文件精神的通知》精神，济南市对住房公积金贷款首套房认定标准进行调整。
  
  
  
  对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策。即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房**比例为20%，90平方米以上的**比例为30%，贷款利率按基准利率执行。
  
  
  
  对拥有1套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，如果申请住房公积金贷款购买普通自住住房，**款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。“禁止向购买第三套房者发放住房公积金贷款”的政策继续执行。
  
  
  
  买第三套房依然不能用公贷
  
  
  
  记者了解到，去年9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。
  
  
  
  “当时公积金贷款的有关政策没有调整。”16日，济南住房公积金管理中心有关负责人说，调整前，公贷与商贷在对于首套房的认定上有着不同的标准。在对房屋套数认定上有两种情况。同样是第一套房贷款还清，再买房时如果用商贷，则被认定为首套房，**为三成；而如果是公贷，则被认定为二套房，**为六成。
  
  
  
  调整后，同样是第一套房贷款还清，无论是使用商贷还是公贷再买二套房，都可以按照首套房的贷款政策来执行了。记者对比发现，在对于三套房的贷款政策上，商贷与公贷有着本质不同。央行信贷松绑后，允许符合条件的第三套房购房者使用商业贷款，而公积金贷款依然是严格的三套房“停贷”。
  
  
  
  延伸：两个首套房标准并存近半年
  
  
  
  针对房地产市场下行压力加大的情况，早在2014年9月份，央行、银监会就发布文件明确提出，拥有首套房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时还明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款**低**款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
  
  
  
  新政策出台后，各大商业银行相继出台了实施细则，纷纷落地执行，只认贷不再认房。但济南的公积金贷款政策却迟迟没有作出相应调整，仍然是“认房不认贷”。按照之前的住房公积金贷款政策，在二套房认定上，只看购房者名下有几套房产，不看其贷款记录。也就是说，如果一个家庭名下目前没有房产，无论此前有几次购房贷款记录，申请公积金贷款都执行首套房政策。如果名下已经有1套房，无论贷款是否还清，再买房都算二套房，**六成，利率上浮10%。如果第一套房的公积金贷款没有还清，则无法再申请公积金贷款。
  
  
  
  由于商贷和公贷在首套房认定标准上不同，济南房贷市场上一度出现两种标准共存的局面，即商业贷款“认贷不认房”，住房公积金贷款“认房不认贷”。
  
  
  
  算账：60万贷款30年还清，公贷利息比商贷少25万
  
  
  
  山东省住建厅此前已提出放宽二套房公积金贷款限制，很多购房者一直盼望公贷向商贷看齐，毕竟，商业贷款即便放开限制，利率也比公积金贷款高出一截，而且六成的**让购房者望而却步。
  
  
  
  济南市民高先生出于孩子上学的考虑，刚买了一套学区房。原有住房的贷款早已还清，经过再三权衡，他**终使用了商贷。“公积金贷款要算二套房，利率上浮10%倒无所谓，关键是六成**压力太大。总价120万的房子，用商贷**三成就行，凑够36万元就容易多了。而从利率来看，公积金更合适，只有4%，而同期商贷5.9%，相差不少。”
  
  
  
  得知公积金贷款政策调整后，高先生赶紧又算了一笔账，如果同样是贷60万元，按等额本息分30年还清，公积金贷款总利息是43万左右，商贷利息超过68万。
  
  
  
  商贷、公贷首套房认定标准统一后，像高先生一样的购房者，肯定优先选择公积金贷款，既能减少**压力，又可以减少利息负担，鱼和熊掌兼得。相比商贷，公贷调整之后政策更为宽松，面积不超过90平方米的话，**可以低至20%。
  
  
  
  楼市走向：公贷松绑影响将大于商贷调整
  
  
  
  公贷调整首套房认定标准后，对房地产市场的供需跷跷板产生哪些微妙的影响？有业内人士认为，包括济南在内全省房产行业今年把去库存作为主要目标，在此背景下，住房公积金贷款松绑对市场预期的影响将大于去年的商贷调整。
  
  
  
  16日，济南天鸿房地产开发有限公司的负责人告诉记者，公贷政策发生变化后，对于购房者的心理影响更重要，将缓解市场观望情绪，尤其是改善型和首次置业型的购房者，由于利率降了、**标准低到20%，很可能就要出手。“我个人是看好这一调整，对市场来说是利好消息。短期的影响将很明显，但不会太长，随着时间的推移这种利好会逐渐抵消。”不过，他指出现在市场上的期房项目居多，公积金贷款必须要求封顶，也就是准现房才能使用，因此在房贷中的占比有限。当然，由于利率优势，购房者还是愿意选择公积金贷款。
  
  
  
  另一家开发商的有关负责人认为，影响房地产市场的不仅仅是房贷、利率高低，还包括供求关系、心理预期、税收政策等各种因素。“公积金松绑是其中的筹码之一，现在来看，对心理预期是很关键的。不动产统一登记，将来是否会征税？ 这也会影响市场，属于不利因素。各种政策的具体影响程度有多大，还需要市场来检验。”2015年的重要目标就是消化库存，在这一背景下，他认为，公贷调整首套房认定标准，比去年商贷调整的市场影响要更深远。 2019-06-06 11:18:16