商品房拆迀怎么还房? 购置的商品房如果拆迁，如何补偿

• 137****8545 备好必须提交的证件，缴纳相应的费用后就可以办理回迁房房产证。
  1、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。
  2、回迁房办理房产证必须提交的证件：房屋拆迁安置协议书、旧房拆迁作价凭证、原房屋所有权证、《住宅公用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》、身份证。
  3、房产证办理应交纳费用：拆迁房与安置房等值部分，只交纳交易手续费，收费标准3元／平方米，由个人交纳。超值部分，按买卖交纳契税和交易手续费，契税：2％，手续费3元／平方米，产权登记费，2000年5月1日按80元／套收取。　
  4、房产证下来后，到房地产交易部门交易过户，按照正常买卖的，该交的税的一分都不能少，五年之内还要加收5％营业税，税率共计房屋报价的12％。另外，要注意业主反悔，公证处的公证手续约束力有限。 2019-06-05 22:14:00
• 151****9770 迁补偿方式：
  
  1.货币补偿
  
  货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。
  
  2.产权置换
  
  产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
  
  3.结合型补偿
  
  顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
  
  由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
  
  补偿标准：
  
  (一)房屋拆迁补偿计算标准
  
  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
  
  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经 2019-06-05 22:13:47
• 131****8379 来源│易居房产律师团队案例研究库（18-021-1总第232）
  
  
  
  对宅基地房屋拆迁补偿款购置所得的拆迁安置商品房，应如何确定受偿拆迁补偿款及相对应的安置商品房面积份额？
  
  农村宅基地房屋置换取得的安置房屋，产权仍归原宅基地房屋权利人！
  
  ——吴乙1与吴甲等分家析产、法定继承纠纷（二审）案法律解析
  
  
  
  【关键词】
  
  农村宅基地房屋 拆迁利益 安置房屋 共有 法定继承 分家析产 拆私还私
  
  
  
  【要点提示】
  
  农村宅基地房屋的权属，一般应以宅基地审批材料确定的家庭成员为准；根据相关规定，农村集体土地上的宅基地房屋拆迁应当包括地上物拆迁补偿部分及宅基地土地使用权补偿部分；拆迁安置商品房因原宅基地上房屋拆迁安置所得，故应综合宅基地土地使用权补偿及地上物房屋及附属物等补偿在各方当事人之间的分配份额，结合对应安置商品房面积份额比例，且本着公平合理原则具体确定。
  
  
  
  【当事人信息】
  
  原告：吴乙1（被上诉人）
  
  被告：吴甲、吴乙、吴丙、朱丁、吴甲1（上诉人）
  
  
  
  【案情简介】
  
  吴丙系吴甲之母，吴甲与其妻俞某生育二女即吴乙1、吴乙，俞某于2011年3月7日报死亡，俞某的父母均先于俞某死亡；吴乙与朱丁为夫妻关系，吴甲1为两人之子。
  
  1989年，吴甲作为户主，俞某、吴乙、吴乙1、吴丙作为家庭成员，经批准后共同翻建涉诉的宅基地房屋，吴丙的建房用地按1／4人口计算。1991年吴甲取得上述房屋的宅基地使用权证，相关农村宅基地使用权审核材料确认家庭成员为上述5人，批建人口4.3人，主房占地99平方米，场地176平方米，场地超占面积70平方米。2007年6月29日，吴甲作为被拆迁人（签约乙方）与拆迁人某镇指挥部（签约甲方）就上述房屋拆迁事宜签订《某市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定甲方应支付乙方货币补偿款715，591.62元（人民币，下同）、棚舍及其它附属补偿款605，133元、主体超面积重置价补偿款84，599.36元、违章建筑等补贴78，935元、基本奖励费8，000元、速迁奖励费100，000元、交房补贴费100，000元、过渡费98，691.84元、搬家补助费5，353.60元、搬场车补贴1，000元、设备迁移费7，980元；安置房为《家博家园》二期B（东）E号F室、G号H室、I号J室；同住人为俞某、吴乙、朱丁、吴甲1。合同还对其他事项作了约定。吴甲作为被拆迁人在拆迁补偿安置结算清单中签名。
  
  2010年12月21日，吴甲在拆迁人处签署认购房屋价格计算表一份，该计算表载明被拆迁人吴甲户核定有证建筑面积267.68平方米，定向安置建筑面积247.38平方米；房屋坐落为：1、《爱博五村》F室，实测建筑面积87.02平方米，安置单价3，392元，总房价295，171.84元；2、《爱博五村》H室，实测建筑面积59.97平方米，安置单价3，264元，总房价195，742.08元；3、《爱博五村》J室，实测建筑面积125.43平方米，安置单价3，392元，总房价425，458.56元；上述房屋实测建筑面积272.42平方米，超出可安置部分面积的款项为62，607.40元，实际开票总房款为978，979.88元。上述房屋均已交付并由吴甲等控制使用，且将F室房屋出租他人。
  
  案情补充：吴乙1、吴乙、吴甲1的户籍原均为某市A区某镇B村C号，后吴乙、吴甲1的户籍于1997年迁离，吴乙1的户籍于1998年迁离。1999年，朱丁、吴乙、吴甲1及朱丁之母一户四人因原房屋动迁而共同申请建造本市某镇M路N弄O号宅基地房屋。2005年4月，吴乙的户籍迁入某市A区某镇B村C号。2006年12月，朱丁作为被拆迁人与拆迁人某公司就某路处房屋拆迁事宜签订《某市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，朱丁一户取得安置房屋四套及相应补偿款，协议约定同住人为吴甲1。在某市A区某镇B村C号房屋被拆迁时，吴甲一户户籍人员为吴甲、俞某、吴乙。
  
  因各方对拆迁安置房屋的析产继承事宜产生争议，吴乙1诉至法院，请求判令：1、依法对F室、H室、J室房屋进行分割，确认吴乙1享有63.35平方米产权份额；2、确认吴乙1和吴甲、吴乙共同继承被继承人俞某在F室、H室、J室房屋中的63.35平方米产权份额；3、确认朱丁、吴甲1在上述安置房屋中不享有同住人权利。
  
  
  
  【法院判决】
  
  【一审】
  
  1、F室房屋归吴乙1所有，H室房屋、J室房屋归吴甲、吴乙、吴丙所有；2、吴乙1给付吴甲、吴乙、吴丙补偿款110，000元。
  
  【二审（改判？）】：
  
  1、变更原民事判决第一项为：H室房屋归吴乙1所有，F室房屋、J室房屋归吴甲、吴乙、吴丙所有；
  
  2、撤销原民事判决第二项；
  
  3、吴甲、吴乙、吴丙给付吴乙1补偿款人民币66，066元。
  
  
  
  【案件解析】
  
  一、对宅基地房屋拆迁补偿款购置所得的拆迁安置商品房，应如何确定受偿拆迁补偿款及相对应的安置商品房面积份额？
  
  吴乙1认为其为原农村宅基地使用权及房屋的权利人之一，在他处未享有动迁利益，而吴乙在他处享有动拆迁利益。该处房屋动拆迁后所分得三套安置商品房的面积合计272.42平方米，而根据1989年建房文件及1991年农村宅基地使用证核定建房人口为4.3人，系争房屋面积273.42平方米按4.3人折算，人均63.35平方米，吴乙1应当享有63.35平方米。
  
  法院认为，农村宅基地房屋的权属，一般应以宅基地审批材料确定的家庭成 2019-06-05 22:13:36