土地使用税什么时候交? 土地使用税房地产开发如何缴纳什么时候开始缴纳

• 138****9816 　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  　　购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  　　由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。
  　　因此，应该按未销售的商品房占用的土地应缴纳土地使用税，待商品房全部销售完后，停止缴纳土地使用税。 2019-06-03 17:36:17
• 151****0571 纳税期为每年的10月份。如果应纳房产税较多，一次缴清确有困难的，经主管地税机关批准，可以分别在每年的5月份和10月份两次缴纳。
  城镇土地使用税按年计征，一次缴纳，纳税期为每年的10月份。对应纳城镇土地使用税较多，一次缴清确有困难的，经主管地方税务机关批准，可以分别在每年的5月份和10月份两次缴纳。
  对纳税人未在年度10月31日前缴纳房产税、土地使用税的，作逾期纳税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理，即11月1日以后缴纳房产税、土地使用税应按规定加收滞纳金。 2019-06-03 17:36:13
• 134****4664 1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》（苏地税函[2006]47号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。
  2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
  3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。 2019-06-03 17:36:09
• 153****6392
  西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
  
  
  
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  目录
  一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
  
  二、涉及税种的相关规定及测算方式
  
  （一）耕地占用税
  
  1.纳税人及测算方式
  
  2.耕地占用税与土地成交价款的关系
  
  （二）契税
  
  1.纳税人及测算方式
  
  2.市政建设配套费是否缴纳契税
  
  （三）城镇土地使用税
  
  1.纳税人及测算方式
  
  2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间
  
  3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税
  
  （四）印花税
  
  三、结语
  
  母亲节
  美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
  
  要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
  
  本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
  
  一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种 2019-06-03 17:36:05
• 132****7285
  一、行政法规的规定
  
  《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 （国务院令第483号） 第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
  
  　 （1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
  
  （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
  
  
  
  那么征用的耕地与非耕地在实务如何界定呢？
  
  老顾提醒大家注意：是以土地管理机关批准征地的文件为确定依据。
  
  二、财税和总局的文件规定
  
  1、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 （财税〔2006〕186号）第二条规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
  
  以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  
  由以上规定可以看出，开始缴纳土地使用税的时间跟有没有取得土地证关系不大，一定要注意，千万别有延迟申报的问题。
  
  2、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：
  
  　通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  
  由以上规定可以看出，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地不属于新征用的耕地，是不能享受自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税的，因此如果拿地时交了耕地占用税，要记得想办法跟政府谈税收返还哦。
  
  3、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：
  
  纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
  
  由以上规定可以看出，是从房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月开始不交土地使用税的，也就是说房地产企业在交房当月还是要交土地使用税的。
  
  
  
  三、地方税务局文件规定
  
  如果是由于政府的拆迁不力的原因造成企业实际没有取得土地使用权，那该怎么办呢？这就需要看各地的地方规定了
  
  比如江西省地方税务局在2012年曾下发了《关于明确纳税人受让取得但无法使用的土地应纳城镇土地使用税纳税义务发生时间的通知》（赣地税发〔2012〕73号），该文件规定：对因政府规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地，只要纳税人能够提供县以上人民政府(含本级)或所属国土部门出具的无法使用该宗土地的有效证明，并经主管地税机关审查属实的，对这部分土地面积可以延长到地上建筑物和其他附着物拆除后的次月起申报缴纳城镇土地使用税。[该规定于2016年7月31日停止执行]
  
  江西地税局于2016年7月下发了《关于财产行为税若干征管问题的通知》（赣地税发[2016]73号），该文规定：纳税人应按照政策规定申报并缴纳城镇土地使用税，对属于城镇土地使用税征收范围但实际有部分或全部无法使用的，以及使用功能受限的土地等，均应按规定足额计算纳税，其用地方面的纠纷或困难不得影响城镇土地使用税的缴纳。
  
  但对于纳税义务截止时间，该文件规定：对属于同一房地产开发项目的土地，其城镇土地使用税的应税面积每季度计算调整一次，即对已签订权属转移合同（含预售合同）和已实际交付的部分，在申报时按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算扣减。
  
  
  
  四、税收优惠
  
  1、《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 （财税〔2008〕24号）规定：
  
  对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
  
  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
  
  2、《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定： 2019-06-03 17:36:01