一般来说自有房产和自有土地是按照房产原值和土地面积来交纳的房产税=房产原值×（1-10%20%）×1.2%这个是全年数，除以12以后是每月数。10%还是20%比例要看你房子是否为90年以前的房产，是则为20%，否则为10%。土地税=土地面积×土地级别金额这个是全年数，除以12以后是每月数。土地级别金额要看你的土地证上说明是几级土地。
全部3个回答 >房地产开发企业土地使用税如何计算? 房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳？
145****8788 | 2019-06-06 08:03:45
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154****8412 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;
2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;第
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;第
四、个人所有非营业使用的房产;
五、经财政部批准免税的其他房产。 2019-06-06 08:04:08 -
137****2455 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一、定义：
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
二、征收标准：
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：
1、大城市1.5元至30元；
2、中等城市1.2元至24元；
3、小城市0.9元至18元；
4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
三、免征土地使用税的情形：
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，下列土地免缴土地使用税： 1、国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 2019-06-06 08:04:00 -
133****4742
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目录
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
二、涉及税种的相关规定及测算方式
（一）耕地占用税
1.纳税人及测算方式
2.耕地占用税与土地成交价款的关系
（二）契税
1.纳税人及测算方式
2.市政建设配套费是否缴纳契税
（三）城镇土地使用税
1.纳税人及测算方式
2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间
3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税
（四）印花税
三、结语
母亲节
美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。
在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
二、涉及税种的相关规定及测算方式
（一）耕地占用税
房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？
1.纳税人及测算方式
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。
耕地占用税如何计算呢？耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
如，A地区的耕地占用税税额为20元/平方米，房地产开发企业占用耕地面积为1000平米，那么耕地占用税为20＊1000=20000元，为一次性征收，且根据财税〔2007〕176号《财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天（未经批准占用耕地的情形时）。
2.耕地占用税与土地成交价款的关系
此外，实务中经常有房地产开发企业取得国有土地使用权后被税务机关告知缴纳耕地占用税，耕地占用税与土地成交价款之间是什么关系呢？房地产开发企业到底要不要缴纳该费用呢？ 2019-06-06 08:03:52
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计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定**低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
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计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。（1）纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
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一、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二、根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。三、根据国税发〔2003〕89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。理由是该时间与国税发〔2003〕89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应。从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。即本月应纳税额＝本月剩余应税占地面积×月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；月单位税额＝年应纳税额÷12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积＝占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积）。
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首先明确的是房产税和土地使用税的缴纳跟企业大小没有关系。土地使用税按照 土地使用证 所标明的土地面积（假设是10000平方米），乘以当地规定的税额，这个税额由当地的地税部门公告（假设税额为5元/平方米），则每年应该缴纳的土地使用税为10000*5＝50000元。房产税常用的分为2种：经营自用的和出租的。经营自用的房产税用财务账面上的房产原值（假设10000元）扣掉10％～30％的减除比例（假设为30％）后乘以1.2％的税率。也就是：10000*（1-30％）*1.2％＝84元/年出租的房产税用租金收入（假设10000元）*12％。也就是：10000*12％＝1200元/年房产税还有几种情况，如地下建筑物等的房产税，但很难遇到。
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