什么叫集体土地? 国有土地概念 集体土地是什么意思 两者的区别

• 152****4287 国土地所有制度是社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制。
  土地的劳动群众集体所有制具体采用的是农民集体所有制的形式，该种土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体范围有：1、村农民集体；2、村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；3、乡（镇）农民集体。《土地管理法》规定：集体土地由集体经济组织或者村民委员会经营管理。
  土地的全民所有制采用的是国家所有制的形式，该种土地被称为国家所有土地，由国家代表全体人民行使所有权，具体又由国务院代表国家行使。
  农村所有的土地都是集体的。
  还有问题请补充。 2019-06-03 17:21:40
• 131****9032 区别如下：
  
  农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于农民集体；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体，是属于集体土地证。
  
  1、拥有国有土地征和农民集体的土地证所建的房屋，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
  
  2、农村集体土地证是属于村农民集体的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；
  
  3、农民集土地证由县级人民政府登记造册，核发证书，确认权。农民集体的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 2019-06-03 17:21:36
• 146****6461 这两种概念就是土地的性质的根本的区别。
  国有土地是土地，是属于国家的，而土地使用权人行，其拥有使用权和收益权，常见于不是的，商品房或者一些大型的建设用地。
  集体土地是指所有权，是属于村集体的，村集体拥有使用权收益，也可以将这部分权利转让给或授权给第三个人来实施，集体土地有建设用地、宅基地、耕地等土地性质。 2019-06-03 17:21:33
• 131****3908
  
  随着我国市场化和城镇化进程的加速推进，用地需求持续增长，在城市可用土地存量日渐枯竭的情况下，在广大农村地区采用租赁的方式流转农村集体建设用地使用权呈现不断增长的趋势。在同样允许集体经济组织以外的成员合法进入的土地承包领域，也存在以签订租赁协议并在一定期限内有偿使用集体用地的方式来占有和使用集体土地的现象。
  
  
  
  基于上述相似的外观特征，以租赁的方式进行农村集体建设用地使用权的流转，无论是在理论上，还是实务中，都存在大量的混淆误用现象。正如我们前面几篇文章所提到的（具体内容详见文末链接），集体经营性建设用地入市的地方试点与局部放开，给农村集体土地的商业化开发释放了松动的信号，但就现阶段来说，我国对农村集体土地仍存在严格的管制，也正是这类混淆误用的行为引起了不少确认租赁合同性质和效力的农村土地使用权纠纷。
  
  
  
  基于此，本文试图明确集体土地租赁与农村土地承包的法律界限，厘清这类混用给市场主体带来的潜在风险，并提出相关应对建议，以帮助市场主体“优雅地”在法律的框架内进行集体土地的开发和利用。
  
  
  
  一、土地租赁与农村土地承包的区别
  
  
  
  1.从权利性质上看
  
  
  
  根据《物权法》的法条结构层次，土地承包经营权属于用益物权。而土地租赁是一种债权行为，据此获得的土地使用权只有债权效力。
  
  
  
  2. 从主体和客体上来看
  
  
  
  根据《农村土地承包法》第三条规定，农村土地承包有两种承包方式，即家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式的承包。对于这两种承包方式，其经营权的主体和客体都是不同的。
  
  
  
  家庭承包的对象是农用地中的耕地、林地、草地，只能由集体经济组织内部成员承包；以招标、拍卖、公开协商等方式获得承包经营权的主体可以为集体经济组织以外的其他单位和个人，但直接承包的对象仅限于“四荒地”[i]。
  
  
  
  
  
  
  从受让方主体的资质上看，土地承包经营权的流转要求受让方有土地经营能力，什么是所谓的“土地经营能力”呢？一般认为，受让人应当具备基本的农技技术、农业生产经验以及必要的农机具等。
  
  
  
  而集体土地租赁的主体，不限于集体经济组织内部的成员，权利主体和资质相比土地承包有所放松。根据《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。从上述规定可以看出，在集体土地上建设房屋，限于以下三种用途：
  
  
  
  （1） 开办乡镇企业
  
  （2） 用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设
  
  （3） 农村村民建设住宅
  
  
  
  这意味着除个别集体建设用地改革试点地区以外，集体经济组织以外的主体取得集体建设用地的合法途径基本只有投资兴办乡镇企业。我国《乡镇企业法》第二条就规定了乡镇企业的兴办条件：乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。
  
  
  
  还需要注意的是，集体土地租赁的客体只限于依法取得的建设用地，农用地转为建设用地的，应当严格按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限进行。基于农村土地用途的严格管制，农用地转用在审批流程和批准的主体方面有着严格而复杂的限定（农用地的流转问题我们后续将做专题分享）。
  
  
  
  3. 从权利获得程序上来看
  
  
  
  根据《农村土地承包法》第四十八条规定，“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。” 也就是说，集体经济组织成员以外的人要承包土地需要三个条件：
  
  2019-06-03 17:21:27
• 147****2926
  刘守英教授认为，土地在中国经济高增长过程中扮演着发动机角色。一方面，土地制度的改革推动了经济权利的开放，因而成为激发经济活力的重要制度力量。另一方面，政府通过对土地权力的控制掌控发展的主导权。忽略中国在整个发展过程中利用土地的做法，就很难理解中国过去三十多年高增长的奥秘。
  
  刘守英教授将中国经济高速增长背后的土地制度演变分为四个阶段。上世纪八十年代的土地改革是第一阶段，为中国的农业转型和大的结构转变即从乡土中国转向城乡中国打下了非常好的基础。从上世纪九十年代的园区工业化开始，中国进入“以地谋发展”的阶段，政府低价出让土地，推动中国成长为“世界工厂”，并找到了利用土地主导发展权的模式。第三阶段，通过上世纪九十年代末期的住房商品化改革和城市化快速推进，政府实现以地生财，掌握了城市化和发展的主导权。第四阶段，2008年之后，政府利用土地介入宏观调控，以地融资，形成整个国民经济过度依赖于土地的局面。
  
  刘守英教授认为，当前中国经济增长进入下行阶段，原来靠土地拉动GDP的模式问题重重，已无以为继，今后必须告别以土地作为经济增长发动机的做法，以土地结构优化来推动结构性改革。全文共计18597字。
  
  
  
  
  
  
  
  刘守英教授生于1964年，湖北洪湖人，曾任国务院发展研究中心农村经济研究部副部长、城乡统筹基础领域负责人，目前担任中国人民大学经济学院教授。主要研究领域为制度与产权经济学、农村土地制度变迁、制度变革与经济发展。近著为《直面中国土地问题》，即将出版《土地制度的政治经济学》和《中国土地问题调查》。
  
  土地问题几乎每天都有人在讨论，有搞政治的、搞经济的、搞法律的、做投资的；有认真研究问题的，也有搞名堂的。为什么那么热？因为它不仅与我们每个人的切身利益关系密切，而且与整个国民经济缚着在一起。
  
  土地与“中国模式”
  观察中国经济，土地是一个非常重要的变量。这个变量不仅影响经济运行，而且使中国的发展模式非常独特。
  
  国内外都在讨论中国模式，对这一模式的批评是，一切都由政府主导，这种发展是不可持续的。这好像与真实世界不符。如果真是这样，中国的经济活力从何而来？没有市场和民间的力量，中国的高增长何以持续30多年？也有人认为，中国30多年的成绩就是通过改革回归常识，没有什么不一样的，更谈不上什么模式。我同意中国的发展模式确实有其独特的地方，其不同之处体现在政府与市场互动背后的政治经济逻辑：政府一方面掌控发展的主导权，另一方面又通过改革不断开放经济权利。经济权利的开放，成为促增长的主要力量；政府通过掌握发展主导权，又保证了发展在可控的政治经济轨道上行进。
  
  那么，土地在这样一个独特模式里面的作用又怎样体现呢？土地在中国经济高增长中扮演着发动机的角色。一方面，土地制度的改革促进了经济权利的开放，因而成为激发经济活力的重要制度力量。另一方面，政府又通过对土地权力的控制掌控发展的主导权。因此，在我看来，中国发展模式**独特的地方，可能跟土地在这一阶段在政治经济上扮演的角色直接相关。理解不清楚土地制度的这种独特特征，忽略中国在整个发展过程中利用土地的做法，就很难理解中国过去三十多年高增长的奥秘。
  
  我们前几年曾不断地写文章、递折子，对这套模式的风险提出警示。但是，当时一到下面跑，就感到那时要动一动太难了。地方政府卖地的热情高涨，我们听到的抱怨就是缺指标，工业的情况也不错，房地产市场也是一路高歌。你要改这套模式，没有人听得进去！**近到下面跑，发现这套模式在运行中遇到一些新的情况：工业用地需求没有那么旺了，房地产市场在不同城市表现不一，地方官员也不像前些年那样，谈起卖地就眉飞色舞。
  
  值得关注的是，在经济下行以后， 土地的政治与土地的经济之间的关系在发生变化。从地方调查和观察来看，一个现象是，尽管经济不好，但市场和民间的力量还是积极的，在推着经济质量往好的方面走。我们去珠三角、长三角跑，包括上海、深圳，这些地方的企业在市场中转型升级不错，有些区域、产业和企业的转型已有些模样。靠土地发动经济的效力在减退，一些长出块头的企业不太看重土地成本，土地抵押解决资金的需求也没那么大的。另一个现象是，各地政府主导发展权的方式没有多大改变，还是在依靠土地拉GDP，用土地招商引资，靠多供地搞基础设施。这套搞法在沿海地区依旧，还在向广大中西部地区蔓延。
  
  中国土地对经济的作用可能出现阶段性变化。上一轮发展进程中，土地的政治与土地的经济两种力量相对来说还求得比较好的平衡，土地的发动是促增长的。但是在经济发展阶段发生转换以后，市场的力量在推动经济往好的方向转，但是，政府却在利用土地的力量往后拉，很大程度上在阻碍升级，同时也加剧财政和金融风险。 2019-06-03 17:21:22