买安置房好吗? 回迁房能买吗？

• 131****2539 随着物价的持续升高，现在的房价也属于是高居不下的状态，而且现在的很多年轻人都选择在大城市里面奋斗，只有拥有了属于自己的房子之后，我们的生活才可以变得更加的稳定，但是大多数人的自身的经济条件是有限的，如果想要买到性价比比较好的房子，我们不光是是得有充足的资金，还需要等待好的时间！
  
  
  
  
  
  但是现在买房有一类人是比较特殊的，那就是我们所谓的“拆迁户”，自家的老房子被拆了，他们就可以拿到拆迁赔偿，而面对这样的问题，有的人选择的是货币赔偿，而有的人则是选择用现成的新房来抵扣老房子，而开发商所提供的房子就是“回迁房”了！当时为啥大家宁愿选择“商品房”也不愿意接受“回迁房”呢？开发商自己就道出内幕，差距真的太明显了！
  
  
  
  
  
  首先，我们从开发商那里了解到，跟环境较差的安置房来比，其实回迁房是能够直接进入市场的，这其实在本质上面跟商品房是没有什么差别的，但是为什么大家还是不喜欢回迁房呢，就是因为大多数的商品房它的住宅属性的产权在70年，而回迁房就不一样了，它在某些性质上跟小产权房一样，是不能存在转手情况的。
  
  
  
  
  
  而且开发商还说了，因为回迁房是我们给拆迁户补偿所给的房子，所以它具有的特殊属性就决定了在办理房产证上面会比较的困难，毕竟开发商是为了拿到土地的使用权，要一次性办理这么多房产证是很困难的，所以想要拿到房产证就需要很长的时间！
  
  2019-05-24 15:49:41
• 152****3085 　　安置房买卖的风险
  　　第一、政策因素。
  　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
  　　第二、价格因素。
  　　目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，**终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
  　　第三、人的因素。
  　　“共有人”是拆迁安置房买卖风险的**大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。 2019-05-24 15:49:33
• 144****2697 拆迁房主要分为两大类：
  
  一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但是在获得产权证后5年内不能上市交易。
  
  另外一类是因房产开发等因素而拆迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置人的私有财产,可以自由上市交易。拆迁房因其安置对象是特定的拆迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。
  
  购买拆迁安置房需注意以下几点：
  
  1、明确房屋的土地类型及性质
  
  要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重，因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。如果是非集体组织成员，再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。
  
  2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴
  
  特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象有明确限制。
  
  3、房屋的权利人 2019-05-24 15:49:29
• 136****8424 我们之前写的文章供参考。
  
  实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。
  如果各位看官想要购买安置房，首先要了解一下几个方面的问题。
  
  一、安置房的种类
  
  通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。按照规定此类房屋是属于个人的，但是取得以后五年不能进行交易。另一类是因房地产开发等因素而动迁，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中低价位商品房（相对市场价值而言）
  
  二、安置房屋可以买卖吗
  
  安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖出了受法律、法规的调整以外，还要根据地方政府制定的政策调整，所以交易上，安置房屋和一般的商品房有所不同。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。对于此类情况，上海市高级人民法院对产前安置房的买卖有专门的法律解答和法院判决，有兴趣的可以去了解一下。偶有判决确认双方购买合同无效的判决，也多是因为根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”而被判令无效，并非因为房子是拆迁安置房而禁止买卖。
  
  三、购买安置房有什么风险 2019-05-24 15:49:15
• 152****4075
  深圳城市更新将会成为深圳土地**大的供应方式。未来将会越来越多的城市更新项目，这又将一场资本盛宴。
  
  
  
  城市更新就必然涉及到回迁房的问题。首先我们了解一下“回迁房和商品房、安置房”的区别，也是在房产交易中我们经常听到的几种类型；为了让大家更好的了解房产知识，今天在这里进行解析，供各位参考。
  
  
  
  一、商品房
  
  
  
  商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
  
  
  
  
  
  二、回迁房
  
  
  
  回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。
  
  
  
  
  
  三、安置房
  
  
  
  安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
  
  安置房多是没有红本的如深圳龙岗的《新翠雅苑》和坪山的《竹韵花园》都是拆迁安置房，没有红本。
  
  
  
  
  
  
  
  回迁房交易种类、交易注意事项
  
  
  
  (1）、指标房，不要名额
  
  也是咨询**多的，通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。
  
  交房周期是指标房要重点考虑的因素：多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目（施工许可证）3年内交房；不过**终交房时间，主要看旧改签约进度、专项规划审批；评估一个项目快慢，主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。
  
  目前深圳有10几个旧改项目偶尔有这种回迁指标房出售，
  
  注意：签买卖协议付5%以内定金就好，签到项目开发商《拆迁补偿安置协议》时再付跟业主协商好的首期款。
  
  （2）、已建好，未出证
  
  已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证（不动产权证）后再办理二手交易的交易模式。新楼已建好，但是还没办理出红本，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。
  
  时间拉长，房价涨担心业主违约，目前坪山【财富城一期】就有几套建好回迁房在卖。
  
  注意：合同设定高额的违约金、约定交房就先入住。
  
  （3）、交房，已出证
  
  理出房产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。
  
  2019-05-24 15:49:04