买公寓时要注意的地方!商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精装公寓等其他形形色色的公寓,由于位置好、户型小、价格低而受到大量自住者和投资者的青睐。但购房者出手前,必须要先弄清楚究竟是住宅性质还是商业性质。那么,买公寓房应该注意些什么?辨别方法:查看《国土使用证》按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。天晟地产顾问公司总经理助理于兆轩表示,购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。要是你在售楼部没有看到《国土使用证》,可询问置业顾问。弄清区别:有4个不同点用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册,但不能迁入户口;住宅性质的公寓可以入户,但不能注册办公场所。使用年限不同。在从化,商业期限是40年,住宅期限则是70年,有的售卖之前烂尾了很多年的,就要扣除这些使用年限,如商业性的,之前烂尾了10年,你是10年后才购买,那你的使用年限只有30年。使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取,水电费、管理费等也按照商业标准收取;而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取,水电费按民用标准收取。商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高,通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款,两处总价相当的房产,前者的评估价要比后者高得多。有些公寓本质上是以租代售,涉嫌欺骗消费者,这些公寓都没有商品房预售许可证,是以酒店公寓立项,可以签50年的使用权租赁合同。但我国规定租赁房屋合同不能超过10年。提醒:擦亮眼睛!这种房子一定要搞清楚,不然到处都是坑!那种不是大产权的房子,以及各种公房、房改房在购买的时候一定要留神,搞清楚交易的风险,以免后期扯皮!说了性质,我们再来说说购买时要注意的地方:购买公寓需要注意什么?A、考察小区的周边综合环境与配套。其中包括两个方面:一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。B、如果是作为一种理财手段,投入越少越好,因此房屋的装修标准也不宜太高,太高端了,租客数量就明显萎缩了,房屋出租机会就大大降低了,空置的风险也大大增强了。C、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。首先是小区的自有配套要完备和足够丰富,比如小区好是有超市、餐馆、洗衣服务、重点中**等;同时,要有好的安保措施,安全状况不好,只有降低租金一条路可走,这样所得利益就大大打了折扣。D、注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。E、明确购买目的:如果是买房理财的话,建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼,租金较低,比较受小企业的欢迎。另外,房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好,也是买房人考虑项目时不可忽视的因素。如果是自住的话,则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通燃气的,无法满足基本的生活需求。F、要注意选择口碑好的品牌开发商,这样的企业具有责任感,也是公众认可的。注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。G、房屋面积的大小要合适,用于出租的小户型,面积尽可能小一些,不宜选择太大的房子。
全部4个回答 >商住40年产权房可以投资吗?买这种房需要注意些什么呢?
148****3132 | 2019-05-23 20:24:06-
135****3698 我们都知道商住两用房是四十或者五十年产权,但是这不构成不买的理由。第一,现在不动产证是一次买断,终身使用,假如要续土地出让金也绝对不会很贵。2,商住两用房也有带燃气跟烟道的。3,商住两用房一般比较便宜,一般都便宜五千到一万多左右。投资收益率比较高。自己住也划算。假如说需要入住**,那点差价足以让你上任何一家** 2019-05-23 20:25:59
-
154****0758 40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑,是可以正常购买的。这里所说的产权是指土地使用年限,即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地,这类房屋住户的水电费将按照商业的标准,比普通居民用电用水价格要高。 2019-05-23 20:25:51
-
153****7652 40年或50年产权房,属于房地产开发中土地规划用途与开发用途不完全一致的情况。非住宅用地按照住宅使用功能设计和建设,能满足居住需求,但其房屋性质非住宅,土地使用年限为40年或50年,市场上称此类物业为“40年或50年产权房”、“商用住宅”。
那么,为什么有的房子产权是40年呢?
土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展,政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质,如新开区域的商业配套用地,是为区域居住提供的未来生活配套。
但现实却是:在新兴区域发展初期,由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围,如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节,销售艰难;而住宅价值明显较高,且易于销售变现。因此,开发商大多都会采取变通方式——部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制,在功能上偏向住宅功能,结合市场效应,从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目,也就出现了40年产权的住宅。
那么,40年产权的房子能买吗?且看小编为大家分析一下40年产权房的优势和劣势。
40年产权房的优势:
1、 地段好: 这类项目往往处在市中心较好的位置,地段稀缺。周边居住氛围成熟,交通便利。一方面,有的项目本身立项是写字楼,因而可以注册公司;另一方面,可以将房子出租给小公司,租金收益远大于普通住宅。
2、 门槛低: 低总价的投资门槛,是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元,面积主要集中在30平方米-90平方米之间,特别是一些30平方米-50平方米的户型,对于许多初次置业的青年人或投资者,门槛较低,接受度高。
40年产权房的劣势:
由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地,即便开发成了住宅,但由于收费标准不同,生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。
1、 生活费用不确定: 按商业用途规定,水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,与政府协商,承诺能按民用水电标准收取,但具体怎么交法还是交房了才真正知道。
2、 税费无优惠: 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策,为1.5%;而40年、50年产权的住宅,契税按3%缴纳。
3、贷款限制: 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能贷五成或六成;利息也不同,商住楼要高1%左右的利息,每个月要多交利息费用。
4、产品结构受影响: 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少,居住舒适度较普通住宅低,一般没有露台、空中花园等。
购买40年产权房要注意以下事项:
1、地段潜力: 要了解地段的前景,综合比较地段和价格优势。对3-5年内转手的短线投资者,要选择目前尚不成熟但有潜力的区域,**空间预留充分;长线投资者则更倾向于城市核心区的好地段,便于出租。
2、面积总价: 总价至少低于相邻的70年产权住宅15%-20%,面积80平方米左右2房或小3房**佳。短线投资宜选择价格优势较大的,这样便于在转手时相较普通住宅也有一定价格优势。
3、付款方式: 由于是非住宅土地使用性质,按揭贷款的**比例和利息都比普通住宅高,建议在经济情况允许情况下尽量选择一次性付款;实在要贷款,以10年按揭较为合理。
4、 确定合法: 要确定物业的合法性,**基本的《国土证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》五证要齐全。
2019-05-23 20:25:39 -
152****9593 如果用于投资,这类住房不是很好的投资对象。
40年产权房,顾名思义,属于商业立项开发的房产。
按照现行的房地产交易制度,商业立项的房产,是不享受国家住房交易税收减免政策的。
即你今后如果打算出售这套房产,需要向国家缴纳增值税、个人所得税等。而且不享受满五唯一这个减免税收的政策。
商业项目,增值税为房屋增值部分的11%,个税为房屋增值部分的20%,商业契税按房屋总价3%收取。
而且商业产权项目,现在是按照民水民电收取能源费,但是万一政策变化,改按照商业能源标准收费,这对投资房产来说,有可能是一个重大利坏消息。
至于土地使用期满之后如何续费,这个政策还要等等才知道。但是有一点。简单续费(土地使用金)就能继续使用这个政策,是针对住宅类房产的。而商业用地项目是否也执行这个政策,目前还没有准确的说法。
再有一点,商业用地,非住宅类房屋,是无法落户(上户口)的,而且基本上也不能享受教育入学这些居住类的刚需条件。 2019-05-23 20:25:27
-
答
-
答
买40年产权公寓的人也很多,买这种产权的房子,你需要了解其优缺点:40年产权房子的优点:1、可以注册公司。 40年产权属于商住,可以居住也可以注册公司。2、面积小总价低。 公寓面积一般都小,相对而言总价格低。3、未知比较好。 商住地块一般交通位置都比较好一些。40年产权房子的缺点:1、产权年限较短。 住宅一般是70年产权,公寓40年产权。2、使用成本高。 公寓的水电费是翻倍的,商业标准,且不通煤气。3、持有成本高。 公寓物业费较贵一般起码3.5块钱每平米每月以上4、通透性较差,拥挤。 公寓建筑结构一般是塔楼,4梯二十几户,且南北方向 上是不通风的。5、不能作为学区,不能落户。
全部4个回答 > -
答
买40年产权公寓的人也很多,买这种产权的房子,你需要了解其优缺点:40年产权房子的优点:1、可以注册公司。 40年产权属于商住,可以居住也可以注册公司。2、面积小总价低。 公寓面积一般都小,相对而言总价格低。3、未知比较好。 商住地块一般交通位置都比较好一些。40年产权房子的缺点:1、产权年限较短。 住宅一般是70年产权,公寓40年产权。2、使用成本高。 公寓的水电费是翻倍的,商业标准,且不通煤气。3、持有成本高。 公寓物业费较贵一般起码3.5块钱每平米每月以上4、通透性较差,拥挤。 公寓建筑结构一般是塔楼,4梯二十几户,且南北方向 上是不通风的。5、不能作为学区,不能落户。
全部4个回答 > -
答
40年的产权属于大产权房,属于工业用房,小产权房严格来说是国家规定产权的房子
全部4个回答 > -
答
40年产权的是商业性质房子,商业性质房子税很多,卖的话要交全额的28.6%或者差额的55.6%-75.6%,由于这个原因商业性质的房子价格很难上涨。比如说5年前买的商业性质办公楼涨幅不到50%,甚至都没怎么涨的都有,而住宅性质的已经翻了几番了。水电是小头不算什么,主要别的房子涨你的不涨你会很郁闷的不涨也就是跌。商业电好像要0.9元每度把。水好像是3.6一度。还有商业房贷款是不算2套,但商业房贷款利率不能下调而且只能上调。
