购买二手房的流程是怎么样的?购买二手房注意哪些问题?

• 136****6998 购买二手房，要注意以下问题：
  
  1、了解房屋历史：
  
  首先要对自己买的房子做侧面了解，例如该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是否发生过不好的事情；通过衣着和生活规律判断周围人的社会层次，了解邻居住的是否舒适；观察公共楼道的整洁程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能够实际考察一下自己所购买的房屋周边情况，交通是否方便，购物就医等是否符合自己的购买需要，学区房还要考察房屋距离**是否与价格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的费用：
  
  包括水，电，煤的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
  
  4、房屋手续是否齐全 ：
  
  查看房产证，土地证，个别地区还有契税证；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有违规搭建等，无法办理过户；
  
  6、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  
  7、中介公司是否违规 ：
  
  选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等。
  
  二手房交易过户流程：
  
  1、信息核对。
  
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、签合同。
  
  如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
  
  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。
  
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
  
  5、缴纳税费。
  
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  7、产权登记变更，发放贷款。
  
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  
  8、物业交割。
  
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-05-11 10:21:59
• 156****6752 购买二手房注意事项：
  1．看房
  1）房屋产权是否真实、完整和可靠，是否存在共有所有权人；
  2）房屋是否属于允许出售的房屋，有无其他债权债务纠纷;
  3）所购建筑面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内;
  4）房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人等。
  2．定价
  1）自身要熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调；
  2） 聘请一家或多家口碑高、专业评估公司进行价格评测。
  3．合同
  1） 明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;
  2）明确违约责任，在签订合同时应详细规定违约责任及相关的违约处理方法;
  3）物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。
  购买二手房有哪些流程
  4．过户
  办理房屋的过户手续，是买卖过程中**耗费时间和精力的一步。要熟悉过户涉及一系列政策法规，且手续比较繁琐，建议购房者委托专业房产中介公司办理过户手续，可以省时、省力、省心。
  5.付款
  1）在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主;在办理过户当天或物业交验后，再把剩余的房款支付给业主(已付定金转为房款);
  2）通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控，或是通过公证处的房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样也能达到安全、省心的目的。 2019-05-11 10:21:47
• 138****3821 选购二手房的流程及注意事项具体如下：
  一、买卖流程分全款购房及按揭贷款购房
  （一）、买方贷款购房
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
  5、银行发放贷款
  6、双方共同去做物业交割
  7、向卖方支付尾款
  （二）、买方全款购房
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  2、买方支付卖方定金
  3、双方共同去做房屋过户
  4、双方共同去做物业交割
  5、买方全款付清给卖方
  二、选购二手房过程中，注意事项如下：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
  如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！ 2019-05-11 10:21:39
• 148****6258 二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2019-05-11 10:21:30
• 146****7292 流程：网签-资金托管-过户-缴税-领新政、房款。
  注意事项：
  1、卖方产权无抵押、法院查封限制、产权人同意挂牌出售无就纠纷、无民间借贷符合挂牌出售条件。
  2、交易中产生的税收以及归属。
  3、产权人提交的材料真实有效。
  4、卖方房屋内附属设施归属，以及交房、转移户口时间。 2019-05-11 10:21:12