公摊面积是什么? 公摊面积都包括什么?

什么是公摊面积？公摊面积其实就是公用分摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公摊面积是影响居民住宅舒适度的很重要的因素，而且，也有越来越多的人关注到了这个问题的上面。我们都知道，公摊面积越小，我们住房的实际面积越大。但是，公共场合的空间就会小一点、窄一点了。如果我们楼房的公摊面积越大，小区的整体配套就会显得非常有档次，但是，你购买房屋的资金就会增加许多。这时，国家对于住房的公摊面积就会有一定的标准了。房屋的公摊面积多少合适？1、7层以下的住宅的公摊率是7％—12％多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13％—18％。而在室内的楼层的高度分为室内的净高度（从地板到天花板之间的距离）以及室内的楼层高（从地板到上一个楼层的地板之间的距离）。一般情况下，楼层的高度在2．8米左右，我们楼房里的室内净高度在2．65米到2．7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4．7米以上，就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。2、7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10％—15％之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15％—20％之间。按照国家规定，凡在7层以上的楼层，必须安装电梯。所以，小高层就属于配制电梯的范围之内。这样楼房的特点就是方便的同时，又能给我们的生活增添一种新的高度。3、12层—33层的住宅公摊率为14％—24％为什么高楼层住房的公摊面积是**大的呢？因为，根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度**高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。4、别墅类型的住房的公摊率是1％—8％别墅类型的住房包括地下楼层在内的，**多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是，在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构，并且，就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。这些是不符合这个条件的建筑，不能计算到公摊面积。

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公摊面积主要包括:一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。**终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。另外还有,楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，不计算建筑面积；室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和维护结构，均不计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算。层高均应在2.20米以上；房屋屋顶为斜面结构的，层高不足2.20米的不计算建筑面积。

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公摊面积解密　　编者按：在买房过程中的面积纠纷,大多数是由于公摊面积引起的.物业的办公用房、会所、安防工程的面积是不是该摊?摊的时候按什么比例?这些对于普通买房人来说,可以说是一个“暗箱”.今天,我们在这里把本市**新的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》拆解开来,以让买房人买个“明白”.　　公用建筑面积分摊原则：　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位.分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内.　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊.多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数.各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和.　　3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能.　　可分摊的公用建筑面积：　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房.　　2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）,为墙体面积水面投影面积的一半.　　不应计入的公用建筑空间：　　1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间.　　2、售房单位自营、自用的房屋.　　3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房.　　特别提示：　　其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积.　　售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告.预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告.　　售房单位在销（预）售商品房时,在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位.　　建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经国家房管部门同意,并需书面承诺：先按预售合同的约定,用先行计算的商品房销售面积,与购房人结算房价.在建筑项目全部竣工后,与测绘部门**终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变；面积减少的,售房单位应按实际售价退款.　　商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊.其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊.0顶或踩的标志0

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公用建筑面积由以下两部分组成：　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。业主无权单独处理公摊面积。

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公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。对于大多数购房人而言，公摊面积一直是让人“多花钱”的地方。如今，在不少豪宅项目，将公摊面积“植入”到户型面积中，已经成为了常用的招式以增加居住面积。公摊面积有哪些?一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。但在购房中，仍有一些面积是不会算入公摊面积中的。据房地产专业人士介绍，依据我国《房产测量规范》依据，不计入公用面积的建筑面积有：作为人防工程的地下室;高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。而针对2.2米层高，则在购房过程中十分常见，例如“人字形”阁楼，如果低于2.2米，则不属于公摊。但业内人士表示，对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分? 目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

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