商业用地是什么意思? 商服用地与商业用地有啥区别？

• 152****2895 一、1楼是全是门市，2楼以上都是住房，这种情况属于综合用地。
  
  商业用地：指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
  
  综合用地：指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
  
  2019-05-04 11:46:01
• 155****4665 商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出明确规定。在国土资源部颁布的《全国土地分类》(试行)中，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地。
  
  延展阅读：
  
  国有土地出让的时候，因为规划土地的使用用途不同而划分为居住用地（70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；综合或者 其他用地（50年），主要区别是用途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金多少也有区别。关于“商住用地”的性质、出让年限要看《土地出让合同》或 土地使用权证，有两种可能：按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。
  
  十届全国人大第五次会议表决通过了《 中华人民共和国物权法》，根据《中华人民共和国物权法》第三编“用益物权”第十二章“ 建设用地使用权”第一百四十八条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。 2019-05-04 11:45:57
• 132****1860 商业用地是商服用地的一部分。
  
  1、商服用地的范围：
  
  商业用地。商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。
  
  金融保险用地。银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。
  
  餐饮旅馆业用地。饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。
  
  其他商服用地。写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地。旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
  
  2、商业用地土地使用权**高年限为40年，住宅用地土地使用权**高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
  
  1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了一个条款，说商业、旅游、娱乐用地的使用年限是四十年，他就没有商服用地的概念。到了2001年国土资源部出台了一个关于土地分类的暂行规定，规定商业用地是商服用地的一种。2007年又出台了一个国标文件。 2019-05-04 11:45:52
• 156****7538
  节选自《中国土地制度的宪法秩序》 （法律出版社2017年版）
  
  
  
  
  
  第四章：“城市土地国家所有”的宪法解释
  
  
  
  
  
  将土地权属区分为国家所有与集体所有并与城市和农村两类主体结合，构成我国独具特色的城乡土地二元制度。在实践中，城市建设带来大量农村集体所有土地必须通过征收向国有土地转化，引发学界关于宪法中“城市的土地属于国家所有”等规定的讨论。我国正处于城镇化加速推进阶段，城市边界不断扩张，“城市土地”外延处于动态变化形态，这注定国家关于城市土地的“所有权”与客体特定的民法所有权不能简单等同。与自然资源国家所有所引发的争议相似，关于土地制度的争议也直指我国宪法中“国家所有”性质这一根本问题。宪法第10条决定我国土地制度基本架构，无论是支持还是反对现行制度，都必须在宪法层面作出说明。本文拟提出关于“国家所有”的一种理论解释，依此重新理解宪法相关条款，并结合我国城镇化现实，对相关土地制度设置的合法性与合理性进行辨析。
  
  
  第一节、“国家所有”的剩余控制权说
  
  
  
  一、“国家所有”的解释进路
  
  “国家所有”出现在宪法第9条和第10条，分别是对自然资源和土地权属的规定。土地也属于自然资源的一种，既有的研究通常不对二者作区分讨论。经过学者相互对话与共同努力，近年来关于“国家所有”的研究，已经逐步突破国家所有权属于私权还是公权，抑或特殊私权还是公私混合等一类抽象定性做法，[1]开始从因概念界定不同而引发的辩论，走向关于“国家所有”制度内涵的实质分析。由于“所有”通常被先见地理解为民法物权概念，围绕宪法第9条和第10条展开的讨论，核心命题是“国家所有”能否按照一般民法所有权解释。由此产生关于宪法“国家所有”的两种解释思路，第一种是将“国家所有”解释为“权利确认规范”，第二种是将“国家所有”解释为“权利界定规范”。
  
  先看第一种解释思路。所谓“权利确认规范”是指为了促进权利保护和维持社会秩序，通过制定法律规范将已经清楚存在的权利进行法律确认。在财产权方面，“权利确认规范”**典型的代表是以“定纷止争”为基本纲要的物权法。从“权利确认规范”角度解释宪法中的“国家所有”条款，包含两个前提假设：一是将自然资源或者土地上的权利看做在不同主体之间已经清晰划定无疑而不发生争议；二是将“国家”看做公法人一类可以拥有民事所有权的权利主体。[2]在这两个假设下，宪法中的“国家所有”与民法物权上“国家所有权”性质相同，二者差别在于宪法“抽象”与民法物权法“具体”之外观差异上。[3]
  
  建构宪法中“国家所有”属于民法所有权的目标在于，为“国家”这一政治庞然大物套上民法的“制度笼子”，防止国家借行使所有权之名义肆意扩张公权力。诚如有学者指出的，“当国家或公共团体以纯粹市场主体的资格与私人形成该种关系时, 其本身尚不直接属于宪法上的财产权关系, 而属于民法意义上的财产权关系”，“由此形成了作为平等主体的私人之间的财产关系”。[4]持“权利确认规范”解释进路的学者，先见地将宪法中“国家所有”的理解为民法私权，便自然而然地将所有权平等保护的物权原则运用于对相关制度的检讨。在对四川农民从河道发现乌木被政府以“国有财产”收走案例与黑龙江省出台《黑龙江省气候资源探测和保护条例》规定风能、太阳能等气候资源归“国家所有”做法的讨论中，焦点是“国家所有”的地位是否高于其它类型所有权。如果承认“自然资源所有制度与民法物权制度并无不同，民法有关物权制度的理论在自然资源所有的研究中也完全适用”，[5]则与私人或者集体经济组织处于平等私权地位的“国家”便不具备获取自然资源所有权的优先地位。
  
  但是，如同不少研究已经指出的，支撑“权利确认规范”的上述两个前提假设并不成立。首先，宪法第9条列举的“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂”等自然资源很多本身“处于特定性不明的‘盖然状态’，未被控制且变动不居，单一性、独立性、价值大小难以判断”，[6]既然连客体自身都不能确定，则很难言明在这些对象上存在清晰划分无疑的权利。其次，尽管“国家可以以国有财产为基础，以民事主体的身份从事某些交易活动”，[7]但是作为全体人民意义上的抽象国家不同于作为民事主体的国家“公法人”，宪法规定“国家所有”即“全民所有”，强调的是前者而非后者。引入公法人理论，将“国家作为政权的主体和作为财产权的主体”的两重身份分开，[8]主要是为了适应社会主义市场经济发展，为社会主义公有财产进入市场配置打开通道。在自然资源和土地方面，并不允许二者作为普通商品参与市场交易，说明作为“国家”无需以民事主体身份掌握自然资源和土地。
  
  为避免“所有权”概念不清带来的研究障碍，[9]可借用制度经济学的产权概念来理解“国家所有”的实质制度功能。当国家以民事主体身份参与市场活动时，其拥有的公有财产所有权成为与私人所有权性质相同私有产权。[10]制度经济学通常将“排他性”与“可交易性”看做私有产权的两个基本属性，[11]自然资源和土地都不满足。仅就土地而言，属于“全民所有”的土地只具备主权意义上的对外排他性，对内不具备建立为特定主体所占有的排他性权利；其次，我国土地所有权不允许转让，否定土地本身直接作为商品用于交易。2015年开始实施的《不动产登记暂行条例》未将国有土地所有权纳入登记对象，道理在此。可见，除非是要在自然资源与土地上建立私有制度，否则关于自然资源和土地的“国家所有”既无成为私有产权的可能，也无成为私有产权之必要。
  
  实际上，按照“确定权利规范”解释“国家所有”的学者，通常也注意到宪法中“国家所有”在主体、客体和权利内容等方面与一般民法所有权的不同。但是基于对“所有权”概念统一的坚持，他们宁愿将“国家所有”处理为一种特殊民法所有权，[12]而不愿意从其与民法所有权所存在的显著差异性出发来寻求关于“国家所有”的重新理解。另外有一部分学者，不是将宪法中的“国家所有”与民法上国家所有权处理为“特殊形态”与“典型形态”的形式差别，[13]而是将这些差别看做本质性的，形成解释宪法中“国家所有”的第二种解释思路——将包含“国家所有”的宪法第9条第1款和第10条第1、2款解释为“权利界定规范”。 2019-05-04 11:45:46
• 131****2741 一、商服用地
  
  1.什么是商服用地
  
  商服用地，即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地，称为商服用地。
  
  2.商服用地的主要范围
  
  （1）批发零售用地。指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
  
  （2）商务金融用地。指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
  
  （3）住宿餐饮用地。指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。
  
  （4）其他商服用地。指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
  
  3.商服用地的应用领域
  
  商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应《土地利用现状分类（GB/T21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。
  
  4.商服用地的主要特征
  
  （1）出让使用年限**短。在我国商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地**高年限为40年。
  
  （2）受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。
  
  （3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。
  
  （4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。
  
  （5）比较适宜收益还原法评估。
  
  （6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。
  
  5.调整使用年限后直接确定为商服用地
  
  根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，各类用地**高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
  
  但什么是综合或者其他用地，条例并未进行界定。2001年国土资源部印发的《全国土地分类（试行）》中也没有综合或者其他用地类别。2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本明确规定，合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写。《全国土地分类（试行）》颁布后，应按《全国土地分类（试行）》规定的土地三级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此，综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，其他用地也显然不是“商服用地”。
  
  2001年《全国土地分类（试行）》及2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》，都规定了企业厂区外独立的办公场所等用地列为“商服用地”。为了将历史上的土地分类与现行土地分类相衔接，我们可以从土地出让价格、出让年限入手，将该公司于2001年出让的办公用地直接确定为“商服用地”，使用年限要从50年调整为40年。考虑其他用地是历史上特殊时期的土地分类，可以将40年“商服用地”与50年的“其他用地”的土地出让价格视为相当，不过在实际操作时，应先征得业主的同意。如果业主不同意，可以根据实际使用现状对该宗地进行用途分类，并对其价格进行重新评估，按照评估后的核准地价，由国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让补充合同，在土地使用者缴纳应缴出让金后办理登记。
  
  二、商业用地
  
  1.什么是商业用地
  
  商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
  
  商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。 2019-05-04 11:45:42