在签订住房贷款合同的时候，银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险，这项综合保险涵盖了两个方面，一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担财产的损失;还有一项就是还贷保证责任险。 但是，仔细查看保险条款，我们可以看到，还贷保证责任险只保障“主贷人”发生意外或是伤残的情况。要是贷款人发生意外导致死亡或是伤残的时候，保险公司也将承担剩余的还贷责任。所以在选择主贷方的时候一定要选择家里的顶梁柱为主贷方，这样在住房放遭遇意外时，可由保险公司承担剩余贷款。
全部3个回答 >什么是主购房人? 什么是“主贷人”和“次贷人”，谁更适合做主贷人
132****1290 | 2019-05-03 22:10:01
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138****0390 买房贷款由谁来做“主贷人”?有的夫妻觉得,房屋按揭款其实是两个人一起来偿还,不用分什么你我,填谁的名字都一样。真的一样吗?
大刘跟太太一起买房时,太太又打趣道:“你来做主贷人吧!要是以后你有了外心,住房贷款也就由你一个人来扛,算是对你的惩罚。”
真的是这样的吗?贷款合同上没有自己的名字,就不用承担偿债义务吗?
其实,人们对于这种“主贷人”和“共同贷款人”的认识上,还有许多不甚了解的地方和误区。在确定夫妻中的哪一位做“主贷人”的问题上,也有不少值得关注和考虑的细节。
误区一:不是主贷人离婚就不用还房贷吗?
答案显然是否定的。就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样,婚后他们的债务也是共同债务。夫妻双方无论是否是“主贷人”,是否共同申请了住房贷款,都有偿还住房贷款的义务。
只有当房产判定由离婚后的一方所有,另一方才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同,就不用继续履行偿债的义务,无疑是他对住房贷款理解上的误区。
误区二:不是主贷,就是参贷人?
专业人士认为,“主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中,一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”,另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”,不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母),还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。 2019-05-03 22:10:27 -
138****8079 以前产权证两本，一大一小，现在是一样的了，除非当时买房的人当时约定了份额，默认是一人一半
只认份额 不分主次 2019-05-03 22:10:20 -
138****9326 贷款时可以选择其他人作为共同贷款人，也就是主贷人和次贷人。在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。
1、夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。
夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。
2、此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷**比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。
3、朋友合伙买房办贷款的时候可能会麻烦一些，部分银行对没有亲属关系的两人购房放贷会相对谨慎一点。如果出具的收入证明没有问题，找一家政策宽松的商业银行，可能相对容易一些。联名贷款需分主贷人和次贷人，共有人之间还款能力的不同，也容易对房屋产权归属造成分歧。 2019-05-03 22:10:15 -
151****1410
市场上经常会出现夫妻双方共同买房的情况，除了可以提高贷款额度、降低还贷压力之外，这其中还涉及到谁做主贷人的问题。小编为大家总结了4点确定主贷人的方法，看看夫妻二人共同买房谁更适合做主贷人！
1、看政策，选择主贷人要关注信贷政策的变化
夫妻双方在选择谁为主贷人的时候，要根据实际情况而定，不可感情用事，尤其需要关注本地区的信贷政策，比如对二套房、纳税或者社保年限的限制等等，以便考虑**款比例、利率对自己购房的影响。如果忽略政策，盲目购房，很可能会增加购房的困难度，或者致使还贷受到影响。
2、看征信，选择征信好的一方作主贷人
如果夫妻二人贷款买房，那么银行在查询征信的时候主要查的是主贷人，如果主贷人征信出现问题，那么贷款申请银行可能压根儿不会受理，或者即使受理了，贷款额度及贷款期限也会受到影响。当然次贷人的征信，也会或多或少有影响。所以，为了能够顺利的取得银行的征信评估，日常生活中，夫妻双方一定要保持良好的征信记录，以免关键时刻受到影响。而且应选用征信良好的一方作为主贷人，便于顺利获得银行的贷款审批。
3、看收入，选择收入较高且稳定者作主贷人
现在不少银行在审批住房贷款的时候，都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。当主贷款人的收入水平不能满足贷款条件时，次贷人的收入稍微贡献一份力量就可以满足银行发放贷款的基本要求，可以大大提高房贷的审批通过率。通常情况下，夫妻双方购房会选择家里收入高且稳定的一方作为主贷人，这样还贷人的还贷能力更强一些，且不容易出现资金断链的风险，而次贷人更多的是作为补充，后盾。
2019-05-03 22:10:11 -
133****7727 1、看政策
选择主贷人要关注信贷政策的变化。夫妻双方在选择谁为主贷人的时候，要根据实际情况而定，不可感情用事，尤其需要关注本地区的信贷政策，比如对二套房、纳税或者社保年限的限制等等，以便考虑**款比例、利率对自己购房的影响。如果忽略政策，盲目购房，很可能会增加购房的困难度，或者致使还贷受到影响。
2、看征信
选择征信好的一方作主贷人。由于夫妻办理房贷将会以家庭为单位，所以只要有一方征信存在问题都会影响到房贷审批。但不同的是，银行在查询征信的时候主要查的是主贷人，如果主贷人征信出现问题，那么贷款申请银行可能不会受理，或者即使受理了贷款额度及贷款期限也会受到影响。当然次贷人的征信，也会或多或少有影响。如果次贷人的征信有问题，次贷人需在申清之前还清欠款及滞纳罚金，虽然贷款的额度及利率也会受到影响，但是由于主贷人的征信良好，因此可以提高贷款的审批通过率。
3、看收入
选择收入较高且稳定者作主贷人。现在不少银行在审批住房贷款的时候，都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。一般而言，银行会通过收入证明或银行流水来评估申贷者的还款能力，所以在面签时，把收入高且稳定的一方作为主贷人，银行更容易批贷放款。当主贷款人的收入水平不能满足贷款条件时，次贷人的收入稍微贡献一份力量就可以满足银行发放贷款的基本要求，可以大大提高房贷的审批通过率。
通常情况下，夫妻双方购房会选择家里收入高且稳定的一方作为主贷人，这样还贷人的还贷能力更强一些，且不容易出现资金断链的风险，而次贷人更多的是作为补充。
4、看年龄
选择主贷人要注意年龄限制。银行对贷款人的年龄是有规定的，大多数银行规定，在中国个人贷款的年龄限制是18周岁以上，主贷人的年龄加上住房贷**高30年的年限，男性不能超过65岁，女性不能超过60岁。如果丈夫超过35，妻子超过30，年龄问题可能导致贷款年限短，还贷额度大等问题产生。
所以，如果双方年龄触碰到了这道警戒线，那么就选择双方中年轻的一个作为主贷人，这样获得的贷款年限就越长，从而减轻贷款的复杂性。
2019-05-03 22:10:07
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根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
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房贷主贷人和次贷人的区别：1、贷款记录在征信的显示不同借款记录只会显示在主贷人的征信报告当中，虽然说也要查询次贷人的征信报告，但是只限于查询不会有贷款的记录。2、资质要求不同通常情况之下，在申请贷款的时候，会先让征信比较好的一方作为主贷，如果说夫妻二人中有一个人的征信比较差的话，可以提前先把征信比较好的那一方的资料准备齐全，交由银行进行审核。3、贷款年限不同申请房贷的年限是按照主贷人的年龄来进行计算的。4、公积金冲还贷款的顺序不同再进行还款的时候，会先从主要贷款人的公积金账户当中扣款，在全部扣完之后才会用次贷人公积金账户的余额。因为银行在审批之后，主要的贷款人和次要的贷款人就没有办法再更换，所以在提交资料的时候一定要考虑好。
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随着房价的不断飙升，人们买房的压力越来越大，因此很多家庭都要靠夫妻共同贷款买房实现买房梦。而夫妻双方公积金贷款买房是工薪族比较喜欢的一种方式。那么问题来了，夫妻双方共同公积金贷款买房，有什么注意事项？需要准备什么资料？二人谁当“主贷人”更合适？而一旦婚姻出现问题，相关的责任划分又如何？接下来小编就为您一一解答这些相关问题。 一、夫妻双方公积金共同贷款的**高额度是多少？ **高可贷款额度的公式为：借款人家庭月收入(月收入=职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为**高可贷款额度。以下是全国各主要城市个人及夫妻双方公积金贷款的**高额度。 二、夫妻共同贷款买房准备材料 1、身份证（2代需正反两面） 2、户口本：**前页、索引页、个人单页 3、收入证明：由银行提供，你只需要在上边盖单位章 4、购房合同 5、结婚证：拿一个就可以 6、**款收据 1、2、5、6、全部要复印件一般一式三份 三、办理夫妻共同贷款买房流程中的注意事项 1、签约双方亲自到场：在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。，一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场;如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。 1、除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。 3、办理过户手续时，原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明，因此,需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清。 四、夫妻公积金共同贷款买房的优势 为什么要设立“共同参贷人”呢？**主要的原因就是夫妻一起去申请住房贷款，可以提高公积金贷款的额度。现在不少银行在审批住房贷款的时候，都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。 另外，与商业住房贷款相比，公积金贷款的利率要低1.07个百分点，夫妻共同申请住房贷款，可以使用的公积金贷款比例提高了，为住房贷款所需要支付的利息自然也会减少。 五、夫妻公积金共同贷款 谁当“主贷人”更合适？ “主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”，不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母)，还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。但是，这一条对于夫妻来说是个例外，即使房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。 共同去贷款，但是住房贷款涉及到的细则，也值得很多夫妇仔细揣摩，住房抵押贷款综合保险就是其中的一项。仔细查看保险条款，我们可以看到，还贷保险责任险只保障“主贷人”发生意外或是伤残的情况。 在签订住房贷款合同的时候，银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险，这项综合保险涵盖了两个方面，一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担财产的损失；还有一项就是还贷保证责任险，要是贷款人发生意外导致死亡或是伤残的时候，保险公司也将承担剩余的还贷责任。所以在选择主贷方的时候一定要选择家里的顶梁柱为主贷方，这样在住房放遭遇意外时，可由保险公司承担剩余贷款。 六、 通过中介进行夫妻共同贷款买房的注意事项 1、中介机构无证经营。这种机构大多无固定场所，发生问题就转移，使消费者无法投诉，所以消费者应首先看有无房地产中介服务资质证书。 2、既收佣金又吃差价。购房人与中介签订委托代理购房合同，中介以低于与委托人谈妥的价位购买房屋，从中收取其中不为双方知晓的差价。 3、中介机构与业主串通一气使交易泡汤。为了吸引买家或承租者，有些中介机构与业主串通一气，骗买主或承租者上钩，等买主或承租者看了房交了佣金甚至定金后，就编造种种理由致使交易不成。 七、婚姻触礁后谁来承担债务 曾经有一位婚姻专家在进行调查后发现，贷款买房的夫妻离婚率相对较低。这个结论，乍听起来有点让人发笑，但是细细想来确实如此。涉及到了共同的财务负担，家庭在解体的时候可能就要面对更多的实际困难，共同如何解决住房贷款的问题就是其中的一个。 黄先生在经历一场“中国式离婚”后，与妻子10年的婚姻划上了句号。在财产分割的时候，黄先生认为住房贷款是以前妻的名义申请的，自己既不是“主贷人”，又没有共同参加贷款，法律上没有偿还这项债务的义务，尚未偿清的20万元住房贷款应当由前妻来偿还了。真的是这样吗？贷款合同上没有自己的名字，就不用承担偿债义务吗？答案显然是否定的。 就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。无论黄先生是否是“主贷人”，是否共同申请了住房贷款，他都有偿还住房贷款的义务。只有当房产判定由离婚后的一方所有，黄先生才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，就不用继续履行偿债的义务，无疑是他对住房贷款理解上的误区。 关于夫妻双方公积金共同贷款买房，以上的六点内容想必已经回答了您的疑虑，夫妻双方公积金共同贷款买房，能够提高贷款额度，同时贷款利率商贷低，因此受很多夫妻推崇，但是在确定共同贷款买房时，也应该关注以上的几个问题，买房注意巧用“主贷人”，从而减少人祸损失。
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答
1、主贷和次贷在公积金还款上有差别。扣款顺序是：主贷人的基本账户→主贷人的补充公积金账户（如有）→次贷人的基本账户→次贷人的补充公积金账户。2、不论是不是主贷人，只要共同申请了住房贷款，就有偿还房贷的义务。这和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。3、收入高的，收入稳定的来做主贷人，更容易通过贷款审批。此外，主贷人不要有什么太多的信用不良记录，不然这个贷款审核就可能被卡住。4、一般主贷人和次贷人各占房产的50%，等于房子有2个房主， 其中只要有一方不同意出售，房子是不能上市成交的。5、如果夫妻一旦离婚，房产判定由离婚后的一方所有，这个时候另一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，就不用继续履行偿债的义务，这是对住房贷款极大的误解。
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