如何签订购房合同? 如何签订正式的购房合同

• 147****2874 一、怎样签定正式购房合同
  
  前期一般会和开发商签房屋认购书，签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同。签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。
  
  预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
  
  二者区别在于：（一）预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。（二）商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
  
  因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
  
  二、购房合同的主要内容
  
  购房合同的主要内容包括以下几方面： 2019-05-01 16:36:46
• 151****4391 买房离不开签订购房合同，它能保障我们的财产不受损失，还能在一定程度上起到约束买卖双方随意毁约的行为。签订合同很重要，如何签订购房合同更有讲究，一起来看看哪些事项我们尤其要注意。
  
  
  
  一、“不可抗力”的约定条款要有
  
  一般情况下，因不可抗力导致的购房合同无法履行的，可以免除部分或者全部责任。所以在签购房合同时一定要写明确各种不可抗力。诸如你买房子时交了定金或者**，房子出问题了，你不想要了；再或者定金付了，新的调控政策出来了，你没有了购房资格，没法进行网签，你交的定金或者**可能就拿不回来了。这些问题就可能会导致你损失几十万，甚至上百万。如果有了关于“不可抗力”的约定，那么就能帮助你降低损失。对于定金、**或者预付款退还的各种情况，卖方则会无条件把定金或**退还给购房者。 2019-05-01 16:36:42
• 135****3274 签完认购书后，按下来就是签订正式的购房合同，在拟定的时间、地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。 购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
  二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣 工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手 续。商品房出售合同适用于商品房现居(验收合格取得记地 产权证的商品房)销售。
  因此，如果现在签的是预售合同，交房时不再签出售合 同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在 1997 年 5 月 31 日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时 签订出售合同，方能办理证户手续。
  购房合同的主要内容包括以下几方面。
  1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等。
  2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等。
  3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。
  4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等。
  5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等。
  6、产权登记和物业管理的约定。 2019-05-01 16:36:37
• 146****5095 买房合同需要注意的问题：
  第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。
  
  
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
  
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。
  
  还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订?很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。
  
  但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
  
  在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。
  
  
  
  
  在补充条款签订的时候应该把握几个问题：
  
  
  
  第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
  
  第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
  
  第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
  
  第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
  
  第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 2019-05-01 16:36:34
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  认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。
  
  在认购房屋时应注意以下几个问题：
  一、明确认购协议书法律效力
  从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系 , 二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：
  
  1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
  
  
  
  2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。
  
  
  
  3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
  
  
  
  
  
  二、审查开发商是否具备商品房销售条件
  
  确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。
  
  
  
  如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
  
  
  三、明确协议条款
  
  认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：
  
  1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
  
  2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;
  
  3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;
  
  4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;
  
  5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
  
  6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
  
  7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
  
  
  
  注：对于销售人员口头承诺的条件，应在认购协议书中予以明确
  
  
  
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  【签订正式购房合同注意事项】
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  合同里需要注明的条款和事项
  1. 注明营业执照和资质证书。注意这些证照文件的单位名称是否一致。
  
  
  
  2. 必须要有预售许可证。如果买的是期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋），你要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购的房源在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有《新建住宅交付使用许可证》和该房屋的大产证（该证在预售许可证之后取得，即由期房变现房了）
  
  
  
  3. 注明房屋主体结构，商品房的用途、层高、建筑面积、面积确认以及面积差异处理办法（面积误差值）。对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。
  
  
  
  4. 明确延期交房的违约责任。对于期房，由于开发商资金不足而延期交房是常有的事，有些甚至交不了房。如果是不规范的《文本》，那开发商会在合同上巧做文章，只注明竣工日期，无交付使用日期；运用“水电气安装后、小区配套完成后、质量验收合格后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，务必要将交房日期准确无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  
  
  
  5. 后期不能办理房产证的责任。应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
  
  
  
  6. 购买精装房的用户注意合同里关于装饰材料、电梯品牌等细节交房时须一致
  
  注：后期易出现纠纷处一定要在合同里注明清楚 2019-05-01 16:36:30