绿化算公摊面积吗？公摊面积都包括哪些？

• 137****6960 不包括
  多层房屋公摊，包括两部分
  1.本层楼梯间、管道井、外墙（一半厚度）累计，本层所有房屋按套内建筑面积比例分摊
  2.首层楼梯间、管道井、公用设备间及机房等，全楼所有房屋按套内建筑面积比例分摊 2019-04-22 03:13:47
• 145****1905 1）建筑面积
  一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
  商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。
  （2）使用面积
  房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。
  计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、
  管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。
  （3）居住面积
  房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
  （4）分摊面积
  公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
  他们的关系及计算公式：
  建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
  公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积
  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
  什么是得房率？
  所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
  得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 85～90％，小高层住宅的得房率控制在80～85％，高层的得房率相对较低，一般在75～80％。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。
  有人会认为，得房率越高房子越好，这也不完全正确。得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，如楼梯的宽度、电梯间的数量等，得房率如果特别高，只能说明房屋的配套不太好。因此，得房率的大小需要有个度。
  什么是出房率？
  是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
  什么是容积率？
  容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
  计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积
  当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
  容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  由于土地的珍贵，一般情况下市区楼盘的容积率要高于郊区楼盘，高层住宅的容积率要高于多层住宅。容积率有一个上限，一般情况下，长期居住在容积率在3以上的楼盘的业主会略感不适，如果达到了4甚至4以上，业主的生活私密性会变得很差，也会感到极其压抑。
  容积率也不是越低越好。容积率过低的楼盘在造成土地资源浪费的同时，也给园区带来包括安全、邻里关系等诸多隐患，甚至直接导致房价的攀升。
  什么是绿化率？
  绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。
  绿地率所指的绿地面积主要包括公共绿地、宅旁绿地等。在房地产开发过程中，绿地率也是一个重要的规划指标。目前来看，有很多人将绿化率与绿地率相混淆，绿化率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。其实，绿地率是一个政策指标，对购房者来讲没有太多的参考意义。政府部门对其管理得也相对宽泛。因此，很多开发企业故意混淆概念，用高绿化率来欺骗关注景观的购房者。
  什么是公摊系数？
  公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。
  建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
  套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积
  可公摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
  套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。
  不应计入公用建筑空间：
  1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
  2、售房单位自营、自用的房屋。
  3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
  公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积. 2019-04-22 03:13:40
• 148****5017 小区地下停车场,地面停车位,地面道路,绿化等不属于公摊面积。
  
  公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
  
  1、公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
  
  2、一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。 2019-04-22 03:13:30