商品房能办营业执照吗? 小区住房能办营业执照吗？

• 131****1886 需要提交材料如下：
  1.一寸免冠证件照片1张。
  2.经营者的身份证复印件，正反面复印在同一张A4纸上。
  
  3.经营场所使用证明：房产证或购房合同复印件，租用他人场所的还要提交租赁合同复印件。
  无法提交经营场所产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、街道出具的产权证明及同意申请人在该场所经营的证明。
  
  2019-04-17 08:02:36
• 155****4791 小区住房能办营业执照。
  对于经营场所的要求，以自有场所作为经营场所的，应当提交自有场所的产权证明复印件；租用他人场所的，应当提交租赁协议和场所的产权证明复印件；无法提交经营场所产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、村居委会出具的同意在该场所从事经营活动的相关证明；使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件。
  将住宅改变为经营性用房的，属城镇房屋的，还应提交《登记附表－住所（经营场所）登记表》及所在地居民委员会（或业主委员会）出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。
  扩展资料：
  现在民宅可以做注册用，不过程序比较繁琐：1、征得居委会同意或者业委会同意。2、填写申请，做公示。3、公示时间为10天，期间没有住户反对就可以了。4、居委会或者业委会盖章通过，有的地方还需要街道办事处去办理。5、办理公司的营业执照。　　 2019-04-17 08:02:33
• 143****7742 2013年5月10日李某（承租方、乙方）与周某（出租方、甲方）签订了《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方。合同第二条“租赁用途”中约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为小龙虾店使用。该合同签订后，周某按约向李某交付了系争房屋，李某支付了保证金21,000元，并付清了所有租金。2014年7月18日李某从系争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。
  
  后李某等以系争房屋为居住用房，因工商单位查处无法继续经营，而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店，为经营之用为由，提起诉讼：1.要求判令李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》无效；2.判令周某返还保证金21,000元并返还租金。而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效，李某提前解除合同，故其有权没收李某保证金。
  
  经审查2009年8月27日系争房屋权利转移登记至周某名下，房屋用途为居住。
  
  法院判决
  
  一审法院认为，合法登记的房屋信息属政府公开信息，所以李某、周某就系争房屋建立租赁合同时，李某对于系争房屋的性质是知道或者应当知道的事实，故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》应属于当事人真实意思表示。李某出租给周某的房屋属合法房屋，双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性，李某、周某合同中约定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途，居住用房是否可以营业应属于行政部门管辖范围，李某以其实际使用房屋用途为由要求宣告合同无效，提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依据。一审法院遂判决：驳回李某的诉讼请求。
  
  一审判决后，李某不服，提起上诉。二审法院认为，周某明知其房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租给李某用作小龙虾经营，并按照商铺标准收取租金，致使承租人在经营过程中，被工商机关告知该房屋不能用于经营，从而无法实现合同目的。因而，周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。后经过二审法院调解，当事人双方达成和解协议，周某退还李某租房保证金1万元，并当场支付完毕，李某撤**案上诉。
  
  律师说法
  
  随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快，对商业经营场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分，住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然而，住宅商用改变了房屋的设计用途，违反了国家的规划目的，受到相关法律法规的限制，并由此引发大量的纠纷。“住宅商用”房屋租赁合同纠纷所存在的争议主要有以下几点：1.“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定；2.“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制；3.“住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果。
  
  一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型
  
  依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定，房屋按照用途分类，可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”，是指“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”，是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前，必须取得建设工程规划许可证，且必须按照批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求，在建造审批时就决定了房屋用途，从而实现地区的合理规划和功能定位。而住宅商用，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。
  
  实践中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：（1）出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。（2）双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。（3）承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。
  
  本案中，周某用于出租的房屋，其产权登记的房屋用途为“居住”，然在其与李某签订的房屋租赁合同中约定，李某承诺租赁该房屋作为小龙虾店使用，本案属于典型的“住宅商用”。
  
  二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定
  
  本案中，李某承租系争房屋后，因工商查处而无法继续经营，其以双方签订的房屋租赁合同违反了《合同法》第五十二条规定及《物权法》第七十七条规定为由，要求确认租赁合同无效。因而这里有必要对《物权法》第七十七条是否构成《合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”进行剖析。
  
  《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》第七十七条之所以对住宅商用进行限制，主要是从以下几个因素考虑： (1)导致小区公共设施使用紧张，造成了相邻业主的利益受到不同程度干扰，影响了邻里之间的和睦；(2)改变了小区的秩序和环境，增加了社区环境的不稳定因素，容易产生安全隐患；(3)改变了城市功能定位，使城市规划目标难以实现。该条主要是从物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理出发，从而对建筑物区分所有权人进行一定条件的限制。主要目的在于保障业主具有良好的居住环境和品质，以及社会管理的秩序不受经营行为的影响、干扰。**高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条又对“有利害关系的业主”进行了明确限定，主要是指“本栋建筑物内的业主”。我们可以看出，《物权法》并未对住宅商用采取完全禁止的态度，只要经有利害关系的业主同意，业主可以将住宅改变为经营性用房。该条可以看作授权性规定，授予有利害关系业主同意权，但即使其利害关系业主不同意，其可以依据该条规定，主张排除妨害、财产损害赔偿，但对房屋租赁合同的效力不应产生影响。因而，《物权法》第七十七条并非效力性强制性规定，承租人并非利害关系业主，如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由，要求确认合同无效，不应支持。 2019-04-17 08:02:29