限价商品房可以出租吗? 两限房能出租吗　出租合同有法律效力吗

• 131****6096 一、限价房定义：
  限价房是政策性住房，是政府解决中等收入阶层的一种调剂型的商品房，是一种限价格限套型的商品房，在土地挂牌出让之时便被限定了房屋价格、建设标准和销售对象，对购房人群的资格有严格限定，其根本的要求是，限价房是自住房，一般不允许出租，如果在补交相应的差价款后，这种出租才可获允许。
  二、限价房出租的条件：
  购房者买到限价房交房后，要在一年内住进限价房，购房者在取得限价房产权证后五年内，不能够把限价房随意出售、转让或上市，如果有特殊情况必须转让限价房，购房者要先向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格一般是在限价房原价格基础上有一个折旧比例，另外还要根据当时的物价水平决定，限价房回购后，政府会继续将它用作限价商品住房向符合条件家庭供应，如果购房者是在取得产权证五年后想转让限价房的话，就要按照当时同地段普通商品住房和限价商品住房差价35%的比例交纳土地收益金等价款，交清收益金后，购房者才可以转让限价房。
  三、限价房出租时需要提供的资料：
  1.出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；
  2.出租房屋的基本情况、租金和租期；
  3.房屋权属证书或者房屋来源证明； 2019-04-17 07:59:13
• 135****1764 两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。只有符合申请两限房条件的人才能够申请到两限房。但是由于国家对于两限房的出租并没有相关的规定。在法律上还是一片空白。那么，两限房能出租吗？出租合同有法律效力吗？下面小编给大家详细的给大家讲解一下有关两限房出租的相关知识。 2019-04-17 07:59:06
• 156****8704 阅读提示：2009年，北京市政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》明确，经济适用房再上市的新老办法“分界线”为2008年4月11日，4月11日之前签订购房合同的经济适用房（老房）执行“老办法”，之后签订购房合同的（新房）执行“新办法”。新老政策相比，区别**大的就是再上市交纳的土地收益金不同：对于新房而言，5年后上市出售补交土地收益等价款，补交金额按原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交；对于老房而言，5年后可上市交易，按再上市成交价的10%补交土地收益等价款。
  
  
  
  此外，借名购买经济适用房合同的效力也因标的房屋为“新房”或“老房”而有所不同。经济适用房属于政策性保障住房，借名购买此类房屋损害符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，原则上应当认定借名购买经济适用房的合同无效；但是根据相关法律规定，在2008年4月11日之前签订的借名购买经济适用房合同，满足一定条件即可认定为有效。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  借名购买经济适用房等政策保障性住房是违反相关政策、法规的行为，一般会认定该借名购房合同无效。但存在一个例外：双方当事人在2008年4月11日之前签订借名买房合同，在不存在其他无效事由的情形下，法院可以认定该借名买房合同有效。
  
  
  
  案情简介
  
  
  一、常凤与张丽英系**同学，张丽英无购买北京市经济适用住房资格。2006年，张丽英以常凤的名义购买了涉案房屋，并由张丽英实际支付了购房**款。案涉房屋性质为经济适用房，登记于常凤名下，由张丽英办理入住手续并对该房屋装修后一直使用。
  
  
  
  二、2015年，常凤将张丽英起诉至法院，请求法院判令确认张丽英借用常凤购买经济适用住房资格的借名买房合同无效，确认常凤系涉案房屋的所有权人。
  
  
  
  三、一审法院认为案涉借名买房合同系2008年4月11日之前签订，属于“老经济适用房”，应适用老政策，因此判决张丽英与常凤之间的借名买房合同关系有效，驳回常凤的诉讼请求。
  
  
  
  四、常凤不服，向北京市高院提起上诉。北京市高院经审理判决驳回上诉，维持原判。
  
  
  
  裁判要点
  
  
  经济适用房本身属于政策性保障住房，本案中张丽英自身没有经济适用房的购房资格，与常凤签订借名买房合同后，以常凤名义购买经济适用房，实际上是损害了其他符合购买条件的家庭的合法利益，因此，该借名买房合同原则上应属无效。但因为经济适用房受国家政策影响较大，而北京市关于经济适用房的政策在2008年4月11日前后有很大变化，因此，法律作出特别规定，在无其他违法因素的情况下，2008年4月11日之前（含）签订的借名购买经济适用房合同有效。本案中，张丽英与常凤的借名买房合同关系形成于2006年，系双方真实意思表示达成的合意，且不存在其他违反法律规定的事由，因此，法院**终没有支持常凤的诉讼请求。
  
  
  
  实务经验总结
  
  
  前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
  
  
  
  1、2008年4月11日（含）之前签订的借名购买经济适用房的购房合同如果不存在其他无效情形，应当认定有效。符合国家政策条件时，借名人可以请求出名人履行合同义务，配合办理过户手续。
  
  
  
  2、2008年4月11日以后，无购房资格的购房人不能再以借名买房的方式购买经济适用房，否则虽然房屋买卖合同有效，但借名合同将被认定无效，而此时房屋登记在出名人名下，在法律上为出名人所有，一旦发生纠纷，借名人将不能就房屋主张所有权。
  
  
  
  相关法律法规
  
  
  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
  
  第六条第二款 出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
  
  
  
  第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 2019-04-17 07:59:02