手写房产证明有效吗? 房产证明书写有效吗

• 131****8293 　1、手写的房屋证明没有法律效力。
  　　2、根据《物权法》的规定，房屋所有权以房屋管理部门的登记为准，未办理登记手续的，不能取得房屋所有权。其他任何形式的合同、材料，都不能证明房屋权属。
  　　《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
  　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2019-04-16 09:10:02
• 145****3693 无效。房产证明需要公证后才具有法律效力。房产证公正的程序是：
  （1）申请与受理。公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。
  （2）审查。公证审查，是公证处在受理当事人的公证申请后，出具公证以前，对当事人申请 2019-04-16 09:09:58
• 137****0265 85岁的徐强（化名）2011年去世后，家人办理了继承公证。孰料，照顾徐强近10年的保姆李某霞拿着老人2008年5月12日手写的三份遗嘱，称对其中一套房产有继承权。写遗嘱时患有阿尔茨海默病的徐强，其遗嘱是否具有效力成为争议焦点。经司法鉴定，徐强在写遗嘱前20天已有痴呆表现，存在轻度认知功能缺失，对于重大行为缺乏判断能力，且其书写项目评估结果为零分，无法写出完整句子。广州中院据此维持原判，认定徐强的自书遗嘱没有效力，其遗产按法定继承。
  
  
  
  
  
  
  
  事件
  
  　　老人去世后人办公证继承房产
  
  　　保姆拿出三份遗嘱诉称获赠与
  
  　　徐强是一位离休干部，2011年10月去世，享年85岁。
  
  2008年5月12日，徐强手写了三份遗嘱，内容几乎一样，均写着“我有房子130平方米，东边是三房一厅，大约69平方米，西边是二房一厅大约是61平方米，二房一厅给女儿。把我住的三房一厅遗赠送给保姆李某霞，她照顾我终生，作为回报，任何人不得与保姆李某霞争夺。徐强 2008年5月12日”。
  
  　　徐强与妻子育有三名子女，大儿子和大女儿先于徐强去世。徐强去世后，其后人向公证处申请继承徐强遗产，并共同确认，徐强生前没有订立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议。因其他继承人放弃了继承，徐强的女儿占其中一套房屋的全部产权份额，孙子占另一套房屋的全部产权份额。
  
  　　保姆李某霞拿着徐强写的三份自书遗嘱告上法庭，自称从2001年开始担任徐强的家庭保姆，照顾老人。徐强将一套房屋给她，是感谢这么多年她尽心尽力的照顾。
  
  　　徐强的女儿徐丽（化名）认为，2008年5月12日徐强的自书遗嘱三份是无效的，连续出具三份遗嘱与常理不符。
  
  　　她认为，徐强从2008年5月7日起多次被诊断患有阿尔茨海默病，三份遗嘱即使是徐强所写，也是在不能辨认或不能完全辨认自己行为的时候书写，不是徐强的真实意思表示。
  
  　　还有证人称，2011年1月27日徐强立下口头遗嘱，称一套房留给后人，另一套房因是女儿实际出资，因此留给女儿徐丽。徐强的后人还拿出一家餐饮企业出具的证明，证实2011年2月20日至2012年7月1日李某霞在该公司兼职小时工。当时徐强已在ICU病房，无需保姆贴身照顾，因此保姆的行为不符合照顾徐强终生的表述。
  
  
  
  判决
  
  　　患阿尔茨海默病期间所书遗嘱无效
  
  　　徐强的后人申请对徐强书写遗嘱时的精神状态及民事行为能力进行鉴定。
  
  　　经鉴定，徐强于2008年5月12日签署遗嘱期间患有阿尔茨海默病，具有限制民事行为能力。该鉴定结论程序合法，法院对其证明效力予以确认。
  
  　　结合徐强自2008年起出现记忆力下降，呈持续病程，逐渐加重，被诊断为阿尔茨海默病，2008年4月22日MMSE（简易智力状态检查）得分21分，提示有痴呆表现，存在轻度认知功能缺失，其对于重大行为缺乏判断能力，不能预见遗赠房屋行为的后果，不具备处分房屋产权的行为能力，且其在书写项目得零分，无法写出完整句子，可见徐强在2008年5月期间也不具备书写遗嘱的行为能力。
  
  　　限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效，法院认定徐强于2008年5月12日签署遗嘱的行为无效，驳回李某霞的全部诉讼请求。 2019-04-16 09:09:54