手写房产证明有效吗? 手写房产协议书有效吗

• 131****1775 无效。房产证明需要公证后才具有法律效力。房产证公正的程序是：
  （1）申请与受理。公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。
  （2）审查。公证审查，是公证处在受理当事人的公证申请后，出具公证以前，对当事人申请 2019-04-22 16:00:02
• 155****0968 1、手写的房屋证明没有法律效力。
  2、根据《物权法》的规定，房屋所有权以房屋管理部门的登记为准，未办理登记手续的，不能取得房屋所有权。其他任何形式的合同、材料，都不能证明房屋权属。
  《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
  依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2019-04-22 15:59:58
• 156****2061 合同上的自然人私章所代表一方否认该私章为其所有时，主张合同成立一方应举证证明私章为对方所有及盖章行为系对方所为
  
  
  
  作者：唐青林 李舒 杨巍（北京云亭律师事务所）
  
  阅读提示：自然人在交易中使用个人印章有无风险？答案是非常肯定的。本案中当事人被他人伪造印章签署合同，历经三次行政裁判、五次民事裁判，**终才迎来正义的曙光，诉讼过程堪称一场律政大戏。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  
  依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有时，主张合同关系成立的一方应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。
  
  
  
  案情简介
  
  
  
  一、1998年12月，唐某以127083元购买房屋一套，唐某在房地产买卖合同上加盖了私章，未手写签名，办理了权属登记。
  
  
  
  二、2000年11月，重庆九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐某为卖方、程某某为买方，双方当日签订的《房地产买卖合同》(总价8万元，盖有双方私章)、《房地产交易合同登记申请表》(盖有双方私章)以及《卖方申请书》（盖有唐某私章，并有“唐某”字样签名）和《买方申请书》，次日收到补交的购房款《收条》(盖有唐某私章，并有“唐某”字样签名)和唐某的婚姻状况证明材料后，办理了过户登记，程某某取得了房屋所有权证，但该房屋的国有土地使用权证依然登记在唐某的名下。该房屋由程某某占有使用。
  
  
  
  三、2003年4月，唐某以其从未与程某某签订房屋买卖合同为由,提起行政诉讼，请求确认填发该房屋所有权证的行政行为违法并撤销该证。经一审、二审、再审，驳回唐某的起诉。
  
  
  
  四、2007年3月，唐某向重庆九龙坡区法院提起民事诉讼，请求：确认《房地产买卖合同》无效；程某某返还房屋。一审审理中，程某某之夫向某承认“唐某”的签名均是由其书写。重庆九龙坡区法院经审理认为，唐某没有举证证明房屋买卖合同的盖章是伪造的。故判决驳回唐某的诉讼请求。
  
  
  
  五、唐某不服，向重庆五中院提起上诉。重庆五中院认为，虽然合同上有唐某的印章，但其他证据均证实该房屋买卖不是唐某的真实意思表示。该院于2007年10月判决《房地产买卖合同》无效。
  
  
  
  六、程某某不服，向重庆五中院申请再审。重庆五中院再审认为，唐某虽然没有在房屋买卖合同上手写签名，但在房屋买卖合同上加盖有唐某的印章，该合同依法成立。该院于2008年6月判决维持驳回唐某的诉讼请求。
  
  
  
  七、唐某不服，向重庆高院申请再审。重庆高院审理认为，唐某无法否定房地产权属登记机关行政行为的合法性和《房地产买卖合同》、过户申请手续上唐某印章的真实性。该院于2010年10月判决维持驳回唐某的诉讼请求。
  
  
  
  八、唐某不服，向检察机关提出申诉，**高检察院向**高法院提出抗诉。**高法院审理认为，在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。程某某未能充分举证证明其与唐某之间就涉案房屋成立了买卖合同关系，应该承担举证不能的法律后果。故于2013年1月判决程某某将案涉房屋返还给唐某。
  
  
  
  裁判要点
  
  
  
  自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为时，根据《**高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任”的规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。
  
  
  
  本案中唐某否认《房地产买卖合同》的私章为其所有，也否认在合同书上盖过私章，在此情况下，程某某应该举证证明其与唐某之间成立了房屋买卖合同关系，即私章为唐某所有且盖章行为也为唐某所为。但是程某某既未能举证证明涉案《房地产买卖合同》及办理房屋过户登记的相关手续上加盖的“唐某”的印章为唐某所有，也未能就本应由唐某书写并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程某某之夫书写作出合理的解释。唐某买受该房屋的时候盖有私章的行为并不必然推导出涉案《房地产买卖合同》上盖有“唐某”私章就是本案当事人唐某的私章，也不能证明加盖“唐某”私章的行为就是唐某所为。行政裁定认定的事实只能证明房屋买卖登记机关对涉案房屋办理过户登记的行为在程序上的合规性，不能证明唐某与程某某之间发生了房屋买卖的民事行为。因此，双方之间未就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。 2019-04-22 15:59:54