房屋怎样抵押借贷? 民间借贷房子抵押怎么操作

• 142****7664 房产抵押要求:
  我行接受产权明晰，变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。
  【温馨提示】必须满足以下条件哦:
  ① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
  ② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；
  ③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；
  ④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施 2019-04-14 11:58:33
• 145****2730 首先确定房屋权属，是否已经存在抵押或其他权属限制如查封等，而后借贷双方签署借款合同和抵押合同，约定具体的借款事项和抵押事项，借贷双方和抵押人持借款合同、抵押合同原件、房屋产权原件（房产证、土地证）到房管局登记窗口申请抵押登记，如果房子公司，则还需要公司的授权委托和股东会决议、公司章程等文件。
  抵押权自在房管局登记窗口登记时设立，房管局登记窗口会发给抵押权人他项权利证书。 2019-04-14 11:58:26
• 156****3730 《房屋抵债协议书》的主要内容即我们通常所说的以房抵债，其在性质上属于房屋买卖合同。如果只有这么一个协议，且存在真实合法的债权债务（一般为房屋所有人是债权债务关系中的债务人，代偿债等情形除外），那么，这份《房屋抵债协议书》一般是有效的（有《合同法》第52条规定的无效情形的除外）。
  
  
  
  《房地产抵押借款合同》在性质上是两个合同：借款合同（主合同）和抵押合同（担保合同，从合同）。如果只有这么一份合同，其一般也是合法有效的（有《合同法》第52条规定的无效情形的除外）。但是，如果这份合同中有“到期不能还债则抵押房产归债权人所有”之类的约定的，则该约定无效。因为这种约定违反了禁止流抵的规定【《物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法解释》第57条第一款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”】
  
  
  
  《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
  
  
  
  《房地产抵押借款合同》意思就是债务人向债权人借钱，债务人（或第三人）将其房产抵押给债权人做担保。《房屋抵债协议书》的意思就是债务人欠债权人的钱（无力偿还），债务人将其房产出售给债权人，价款即是债权人对债务人的债权（即折价）。如果两份协议同时签订，两份协议联合起来的意思一般会是债务人向债权人借钱，债务人将其房产抵押给债权人做担保，债务人如果在某期限内不能归还欠款则将其房产所有权转移给债权人。这其实就是流抵，是无效的。
  
  
  
  但是，具体问题还要具体分析。如果《房地产抵押借款合同》只是一个工具，是为了防止债务人（房屋所有权人）在房屋可以过户之前（如上海的动迁房要三年才能上市交易，如非沪籍者要有五年的社保或个税才能买房等）将房屋出售。那么，这个《房地产抵押借款合同》就不是合同双方真实意思的表示，是无效的（严格讲是不成立）。那么，合同双方当事人之间其实就只存在一个《房屋抵债协议书》，即一份房屋买卖合同，这份协议是有效的。
  
  
  
  
  
  
  
  附：甲与乙房屋买卖合同纠纷案
  
  
  
  案情简介：甲、丙、丁于2009年4月3日取得位于上海市某区某路某弄某号某室的房屋产权。2010年5月11日，乙（甲方）与甲（乙方）、丙（丙方）、丁（丁方）签订《房屋抵债协议书》一份，约定：一、截止于2010年5月9日，甲乙双方核对并确认乙方所欠甲方债务共计150万元；二、鉴于乙方无力偿还，乙方及房屋共有人丙方、丁方将其共同所有的房产一套用于抵偿乙方所欠甲方的全部债务。抵债房产信息如下：1、该套抵债房屋位于上海市某区某路某弄某号某室，系2009年4月3日以配套商品房取得；2、乙方保证在本协议签订后不得因乙方原因导致该抵债房屋被查封、抵押致使甲方权利无法实现；3、鉴于乙方所住房屋性质，现房屋需自房屋产权证取得之日起五年内才能进入市场交易，乙方承诺先将该房屋交付于甲方，由甲方实际占有并拥有，待五年期满后，乙方、丙方、丁方在一个月内办理完上述房屋产权变更至甲方名下的所有手续；4、自本协议签订之时，该套房屋使用权移至甲方所有，甲方有占有、使用、收益的权利（包括但不限于自用、出租等）；三、若甲方不能取得该房屋的所有权，双方的债务应回复到起始状态即乙方欠甲方债务150万元，并自行承担违约金10万元；四、乙方应将上述抵债房屋产权办理房屋所有权证、土地使用证、抵押权证并交给甲方，甲方应尽妥善保管义务；五、乙方必须保证该抵债房产来源合法、手续齐全，交清相关税费。如因乙方隐瞒该抵债房产情况，致使甲方无法正常行使权利或使甲方合法权益受损的，乙方应承担相应责任，赔偿甲方因此所受到的损失（后条款内容略）。同日，乙与甲、丙、丁签订《房地产抵押借款合同》一份，约定甲、丙、丁（借款人、抵押人）用上海市某区某路某弄某号某室房屋做抵押向乙（出借人、抵押权人）借款150万元，借款期限2010年5月1日至2014年5月1日。2010年5月19日，乙与甲、丙、丁办理了抵押权登记手续。上述协议及合同签订后，甲、丙、丁将房屋交付给乙使用至今。因政策变化，自2012年4月起该房屋已可上市交易，为此，乙要求甲、丙、丁协助办理过户手续，但遭到甲、丙、丁拒绝。乙诉称：甲、丙、丁有位于上海市某区某路某弄某号某室房产一处。2010年5月11日，甲、丙、丁与乙签订《房屋抵债协议书》一份，约定将上述房屋出售给乙，用乙对甲享有的150万元债权充抵房价。因该房系配套商品房，按当时政策房屋需自取得产证后满五年方能上市交易，故双方约定五年期满后一个月内双方办理房产过户登记。同时，为了防止甲、丙、丁在产权过户前将房屋另售他人，双方又签订了一份《房地产抵押借款合同》。协议签订后，乙按约占有使用了房屋。根据现有政策，自2012年4月4日起该房屋即可办理过户手续，但经乙请求，甲、丙、丁拒绝办理过户。为此，乙诉至法院，要求依法判令甲、丙、丁协助乙办理上海市某区某路某弄某号某室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户至乙名下。 2019-04-14 11:58:22
• 134****4657 声明 | 本文仅供交流学习，版权归原作者所有，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。
  
  
  
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  裁判要旨
  
  当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。
  
  
  案情简介
  
  一、2010年11月8日，华辰公司与刘宣求通过以物抵债的方式取得华晨公司的六个门面。
  
  二、2012年6月19日林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，但注明其所支付的款项为“借款”。
  
  
  
  三、2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订一份《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元整。合同还约定：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉；（2）在2012年9月19日前林福汉无权办理过户手续；（3）若刘宣求在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。
  
  
  
  四、福州中院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，查封了刘宣求名下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。
  
  
  
  五、林福汉向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。
  
  
  
  六、毛来华不服，上诉至福建高院。福建高院二审判决驳回上诉，维持原判。
  
  
  
  七、毛来华仍不服，向**高法院申请再审。**高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林福汉全部诉请。
  
  裁判要点
  
  本案中，申请执行人毛来华得以绝地逢生，其根本原因即在于证明了案涉房屋买卖合同并非林福汉与刘宣求真实的意思表示，而系为林福汉对刘宣求800万元的借款提供担保。**高法院从《房屋买卖合同》约定的内容反常，800万元汇款的附注为借款、交易价格约定反常等几个方面认定《房屋买卖合同》并非林福汉与刘宣求之间真实的意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。由于双方在《房屋买卖合同》中的意思表示均不真实，故**高法院依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效。由于《房屋买卖合同》无效，林福汉即非房屋买受人，其不能依据依据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，排除毛来华的强制执行。
  
  实务经验总结
  
  1.为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，相关买卖合同应被认定为无效。但同时根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，也不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。故以买卖合同为民间借贷提供担保，仍不失为一种非典型的担保措施。
  
  
  
  2.以买卖合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。根据《物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。所以，债权人应慎重选择通过买卖合同的方式为债权提供担保，防止因对标的物不享有优先受偿权而无法发挥预期担保的法律效果。
  
  
  
  3.以买卖合同为民间借贷提供担保，在实现这一非典型担保时，债权人不能要求履行买卖合同，而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。即在实现这一非典型担保时，债权人负有强制清算义务，不能直接取得房屋所有权，也不能主张标的物拍卖所得全部归其所有。 2019-04-14 11:58:16