住房空置的合理性需要强调的是，房地产市场有一定量的空置面积十分正常。首先，商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面：第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策。第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间。第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多,为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点，商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类。假如以一年为标准来划分摩擦空置和市场空置，市场空置估计只占一半左右。
全部3个回答 >空置率怎么算?何为空置率 空置率的计算方法
145****4491 | 2019-04-14 00:01:26
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148****8124 你想问的是为什么，还是怎么算？
房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。如果说怎么算，用未使用的房屋数除以总数再乘以100%，即可。 2019-04-14 00:01:48 -
141****0422 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率的算法－－当前流行的空置率的计算方法有三种：
空置率=全社会空置房面积/全部住房面积
空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积
空置率=空置商品房面积/当年竣工面
积众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
西方空置率的常用算法：
空置率= 待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租
就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。
专家认为不适用于中国：原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。
2019-04-14 00:01:43 -
137****0210 成见专栏：置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。
作者/华远地产股份有限公司原董事长 任志强
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意，忽略了产生这些名词背景的原因，因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响，导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用，并一错再错的误导着中国的经济和民心。
我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。
一、房价收入比：
这是个衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ，只兼顾社会的中位以下水平。
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。
房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。
但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。平均数的**大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，**低价2000多元/平方米，**高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。
上海市**高房价为30万元/平方米，**低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降，反而在把那些低房价的房价大大拉高，向平均数靠拢了。
当中央政府试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。
中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复的走这样的老路，再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗？
《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下，仍然坚持用平均房价来判断和管控市场，必然只会对市场和管理带来极大的危害，而绝不会带来任何益处。
这种错误的统计与管理方式**终只会破坏未来发展的大局，当掌握公权力的决策者们只能靠错误的信息和判断去做决策时，又怎么可能不犯错误，并让市场走上正常发展之路呢？ 2019-04-14 00:01:38 -
153****4310
理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题所在，才能有助于更好地认识市场，并让政府合理、正确地制定相关政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。
来源:网易研究局(ID:wyyjj163)
作者:任志强
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意，忽略了产生这些名词背景的原因，因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响，导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用，并一错再错的误导着中国的经济和民心。
我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。
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房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ，只兼顾社会的中位以下水平。
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。
房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。
但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。平均数的**大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，**低价2000多元/平方米，**高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。
上海市**高房价为30万元/平方米，**低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降，反而在把那些低房价的房价大大拉高，向平均数靠拢了。
当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。 2019-04-14 00:01:33
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空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 住房“空置率”为何被“空置” 商品房空置率对房地产投资波动的影响 空置率的定义 空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论初次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
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空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率的定义 空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论初次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
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西方各国的住宅市场统计中，空置（housing vacany）分为自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅，则该套住宅也为空置。 空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。
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房屋有空置率，到底什么是空置率呢？房屋空置率的高低意味着什么？空置率又是怎么来的，就让小编告诉你把。 什么是空置率？ 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论初次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/**近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
