二手房怎么贷款买房谁对这个比较清楚啊？

房贷的还款方式可分为等额本息和等额本金两种计算方法。1、等额本息还款法特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。适合收入稳定的家庭，便于借款人合理安排每月的生活，对于刚刚工作不久的年轻人，由于前期收入较少，也可选择这种还款方式缓解生活压力。2、等额本金还款法特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。适合于初期还款能力较强、希望通过归还较大款项来减少利息支出的人。对于年龄比较大的人也可选择这种还款方式，因为他们会随着年龄增大或退休，后期收入可能会减少。介绍一下两种还款方式的计算方法。假如一套房子，100平方，每平方10000元，**三成，贷款20年，那么该房屋的总价为10000x100=100万元，**三成就是30万元，贷款金额为70万元，贷款期限20年，目前的按揭利率为6.13%（**新利率），按还款方式“等本息法、等额本金法”分别计算如下：1、等额本息还款法每月还款额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕月利率=年利率÷12公式中^表示次方，如^240，表示240次方（即贷款20年、240个月）每月还款额=700000x(6.13%/12)x(1+6.13%/12)＾240÷[ (1+6.13%/12)＾240-1]=5067.7元总利息=月还款额×贷款月数-本金=5067.7x240-700000=516248元还款总额=每月还款额×贷款月数=5067.7x240=1216248元2、等额本金还款法首月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率=700000÷240+700000×(6.13%÷12)=6492.50元每月月供递减额=贷款本金÷还款月数×月利率=700000÷240x(6.13%÷12)=14.90元**后一月还款额=首月还款额-每月递减额*（贷款月数-1）=6492.5-4.9x（240-1）=2931.4元总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额=[(700000÷240+700000×6.13%÷12)+700000÷240×(1+6.13%÷12)]÷2×240-700000=430850元经计算：第一个月还款额约为6492.50元（以后逐月减少，越还越少），**后一个月还款额约为2931.40元。还款总额约为113.09万元，总利息约为43.09万元。如果觉得计算起来很复杂的话,也可以借助房产网房贷【计算器】计算房贷月供，简单易操作。

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随着各地楼市调控政策加强以及银行收紧房贷政策的影响，想要用商业贷款买房变得愈发困难，所以不少购房者转而将目光投向公积金，虽然说公积金贷款审批严格，贷款额的也不见得会比商业贷款高，但毕竟3.25%的利率仅相当于基准利率4.9%的6.6折。换句话说，同样是50万的贷款，在20年等额本息还款的状况下，公积金贷款会比商业贷款节省利息约10万元！！但问题是，很多购房者在使用公积金贷款的时候却发现自己的公积金并不能贷出理想的额度，那么公积金的贷款额度究竟是如何计算出来的呢？经过深入研究，公积金贷款额度要根据贷款**高限额、住房公积金账户余额、还贷能力和房价成数四个方面来计算，四个条件得出的**小值就是申请人可贷的**高数额。一般是在申请公积金贷款后，由银行经过审核给出，具体的计算方法如下：首先来说一下**高限额如何计算使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款**高限额应该视各地公积金中心规定而定；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，各地公积金中心也会对贷款**高限额做出约束。申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。按照住房公积金账户余额计算的贷款额度购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的15倍或者20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。这里需要说明的是，因为各地公积金管理中心的规定不一样，在按照账户余额计算的时候，有的地区会按照账户余额的15倍计算，有的则会按照20倍计算。贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的15倍或者20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。按照房屋价格计算的贷款额度简单来说，计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数，但具体情况所应用的标准也不一样。购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。职工家庭贷款购买第二套及其他符合购房条件的再次购买自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。需要提醒的是，在房价暴涨之后，很多城市重启了楼市限贷政策，“贷款额度不超过所购房屋价格的80%”及“二套房贷款额度不超过所购房屋价格的70%”的规定在诸如北京、上海、深圳等城市已不适用，所以在计算额度前，购房者可以先咨询当地的公积金管理中心，视情况重新计算额度。当然，还需注意的情况有，购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。按借款人还贷能力来计算贷款申请人本人贷款具体计算公式：借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×40%-借款人贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。夫妻双方共同贷款计算公式：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×40%-夫妻双有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。其中还贷能力系数**低一般规定为40%，月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。好了，想必购房者在一一计算过这些情况后，就能得出一个大概的贷款额度，当然这个额度还会与**后的额度有所差别，毕竟贷款额度还将涉及贷款人诸如工资流水，社保缴纳等其他情况。

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虽然你的贷款没有还清，但是开发商已经拿到全部的房款了，产权已经归你，只不过你拿这个产权做抵押从银行借了钱而已。没有还清贷款的，房管局的档案里会有记录，你的房产证上备注栏也会有注明。现在大多数银行会要求你去房管局做一个标明抵押事项的《他项权利证》，把这个《他项权利证》放在银行，房产证给你。什么时候贷款还清了，带着银行的证明去房管局做变更就是，同时撤销《他项权利证》。

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按揭贷款的含义按揭贷款指的是以按揭的方式进行的一种贷款业务。如：住房按揭贷款就是购房者以所购的住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性的担保的一种个人住房贷款业务。所谓的按揭指的是按揭人将房产的产权转让按揭，受益人将作为还贷的保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即把所涉及的房屋产权转让给按揭人，在这一过程中按揭人享有的使用权。什么是按揭利息银行买房的贷款利率，指的是借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理的，中国人民银行确定的利率经国务院批准后方可执行。贷款利率的高低直接决定着利润在借款企业和银行之间的分配的比例，从而影响着借贷双方互相的经济利益。贷款利率因贷款种类和期限的不同而不同，同时也与借贷资金的稀缺程度有密切的联系。怎么算按揭利息有两种方式：一、等额的本金还款方式：将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息；二、等额本息的还款方式：将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。利息计算较复杂，每期利息均不相等，但每期的本息和相等。第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息，就是第一期偿还的本金；第二期利的息计算，是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。首先要考虑的是买房贷款利率的下浮幅度。目前各银行对首套房都按基准利率下浮的30％执行，但对二套房按揭贷款认定的标准却有所不同。如购买的过多套商品房，只要把之前的房贷结清，有部分银行也认可其为首套房。贷款时可以比较多家银行的利率政策，争取享受基准利率下浮30％的利率下限。从去年10月开始，建行在北京地区率先上浮了首套房个贷的利率后，各大行也悄然的跟进。今年春节后，国务院明确了今年将加大对首套房的置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准，而近期，各家银行政策微调，**新房贷利率计算器贷款陆续出现9折甚至8．5折优惠。买房子按揭利息主要有两种计算方法，贷款者可以通过使用两种计算方法来对比分析计算的正误。同时，对按揭利息的计算有了一定的了解之后，会方便我们对按揭贷款的选择。

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房价飞涨，人们越来越体会到了住房公积金的好处，并对此产生了浓厚的兴趣。但你真的了解公积金么？公积金的查询使用流程你清楚么？那么今天小编就以天津公积金查询为例，为大伙普及一下相关知识吧！总的来说天津的公积金查询有三个途径：第一，网络查询。天津市民们可以到天津住房公积金管理中心的网站上注册，并查询自己的公积金情况，可查到的公积金内容有余额、新职工住房补贴金额、住房公积金、住房一次性补贴等。 第二，电话查询。在每周一至周五的早八点到晚五点，天津市民可以致电96266或者12329，通过人工语音服务查询到天津市的公积金政策、自己的个人账户、贷款办理进度以及还款具体情况等内容。第三，短信查询。如果觉得语音查询常需排队，天津市民还可以选择短信查询，短信平台号码与电话查询一致，皆为12329，除了电话查询可以查询到的内容外，短信查询还兼具了一般短信的个性化服务功能，例如账户变动通知、业务办理进度通知、结果告知等，贴心细致，还不会收取市民费用。遗憾的是，该平台仍在建设中，预计2015年底可在天津市内开展使用。三种查询方式中，还要数网络查询**为方便快捷。接下来小编就为天津市民们简单演示一下天津公积金网络查询的具体流程。进入天津市住房公积金管理中心官方网站进入个人住房资金明细账查询（在网站的右侧）点击提取进度个人用户登录（需要先注册、忘记密码可以重置，如果公积金密码忘记的话需要本人拿身份证和住房公积金龙卡到管理部前台挂失改密，若是忘记了储蓄卡密码则需要本人携带上述证件到发卡银行进行密码修改）在进行网络查询的时候，要注意些事情。比如在单位填写相关表格文件之后需要及时打印出来，系统不会对用户填写的信息提供保存功能，而且在打印的时候必须使用指定纸张。又比如天津市民们必须清楚在天津市住房公积金管理中心官方网站上查询到的住房公积金账、个人账以及其他的账户信息皆为查询之日的前一个工作日的截止信息，会有稍许的延迟性哦。

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