小区物业管理包括哪些? 小区物业管理范围和责任有哪些？

• 148****4872 《物业管理条例》
  
  第三十二条
  
  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。
  
  第三十三条
  
  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  
  第三十四条
  
  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  
  第三十五条
  
  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
  
  第三十六条
  
  物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
  
  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 2019-04-09 14:39:15
• 153****5313 1、小区物业管理范围如下：
  
  根据《物业管理条例》第三十五条
  
  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
  
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
  
  2、小区物业管理的责任如下：
  
  根据《物业管理条例》第四十五条
  
  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
  
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  
  第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
  
  物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 2019-04-09 14:39:10
• 143****1860 再和小区业主说说物业费包括什么
  
  物业费不包括什么
  
  依据是啥
  
  
  
  
  
  **近，经常有小区业主通过《物业管理微资讯》公众号后台向小编询问自己给小区物业交的物业费都包含啥？自己交了物业费，小区物业应该做些啥？业主们询问的这些问题，小编记得以前跟小区业主聊过，想想，觉得有必要再跟小区业主们说说物业费都包括什么、物业费不包括什么、依据是什么，这个小区业主普遍关心的问题。
  
  
  
  首先，我们还是先说说什么是物业费？
  
  
  
  百度是这样解释的：物业费又称物业管理服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
  
  
  
  其次，我们来说说物业费都包括啥？
  
  
  
  一般来说，物业费主要包括以下几个部分：
  
  1、 物业管理区域的绿化养护费用；
  
  2、 物业管理区域的清洁卫生费用；
  
  3、 物业管理区域的秩序维护费用；
  
  4、 办公费用；
  
  5、 物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
  
  6、 物业管理企业固定资产折旧；
  
  7、 物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
  
  8、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  
  9、 经业主同意的其它费用。
  
  
  
  第三，我们再来说说物业费不包括啥？
  
  
  
  许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。小区物业提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。
  
  
  
  1、住宅内部设施设备维修费用
  
  
  
  也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
  
  
  
  2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用
  
  
  
  比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修。
  
  
  
  3、小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用
  
  
  
  小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。
  
  
  
  
  **后，我们来一起重温一下国家发改委和原建设部制定的《物业服务定价成本监审办法（试行）》的相关条款：
  
  
  
  第一条　为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
  
  
  
  第二条　本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
  
  本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
  
  
  
  本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
  
  
  
  第三条　物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
  
  
  
  第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
  
  
  
  第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
  
  
  
  （一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
  
  
  
  （二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
  
  
  
  （三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
  
  
  
  （四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
  
  
  
  第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
  
  
  
  第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
  
  
  
  第八条　人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
  
  
  
  第九条　物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
  
  
  
  第十条　绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
  
  
  
  第十一条　清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
  
  
  
  第十二条　秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
  
  
  
  第十三条　物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
  
  
  
  第十四条　办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
  
  
  
  第十五条　管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
  
  2019-04-09 14:39:06
• 132****4945
  在小区里有很多业主觉得：我既然已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则，凭啥要我交物业费？
  
  
  
  还有一些业主对物业管理不理解，有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。
  
  
  
  这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费，导致业主与物业之间矛盾不断、纠纷不断。
  
  
  
  因此，正确认识什么是物业费？物业费包含什么？物业费不包含什么？哪些事是物业公司的事？哪些事开发商和供水供电供气通讯部门的事？哪些事是居委会、派出所、城管等政府职能部门事，有助于我们分清是非、化解物业矛盾和纠纷。
  
  
  
  
  
  
  
  正所谓：你是业主，我是物业，契约社会，有约在先，有些话我们还是事先说清楚的好，免得以后有误会，产生矛盾和纠纷。
  
  
  
  
  
  
  
  一、首先，我们先来说说什么是物业费？物业费包含啥？不包含啥？
  
  
  
  （一）什么是物业费
  
  
  
  百度是这样解释的：物业费又称物业管理服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
  
  
  
  （二）物业费包含啥？
  
  
  
  一般来说，物业费主要包括以下几个部分：
  
  1、物业管理区域的绿化养护费用；
  
  2、物业管理区域的清洁卫生费用；
  
  3、物业管理区域的秩序维护费用；
  
  4、办公费用；
  
  5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
  
  6、物业管理企业固定资产折旧；
  
  7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
  
  8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  
  9、经业主同意的其它费用。
  
  
  
  （三）物业费不包括啥？
  
  
  
  许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：
  
  
  
  1、住宅内部设施设备维修费用。其实就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是不会管的，因为这不归他们管，而且即使物业为你们提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
  
  
  
  2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理这些问题。
  
  
  
  3、公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用。公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，但是可以用维修基金解决。
  
  
  
  
  
  
  
  二、其次，我们来说说哪些事是业主自己的事？哪些事开发商的事？哪些事相关部门的事？哪些事是相关企业的事？
  
  
  
  1、这些事是业主自己的事
  
  
  
  家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。
  
  
  
  过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。 2019-04-09 14:39:00