什么是房贷?房贷有哪些内容?

虽然2015年数次降息，2016年1月也过去一大半，但似乎感受到降息春风的老房奴并不多。孰不知，还房贷其实是个技术活，不同的人还贷方法也是不一样的。 先来看三个案例，还款人的不同困惑： 人物一：夏小姐 个人情况：27岁，事业单位，社保公积金齐全，月薪一万左右。 购房情况：2015年年初，小夏在北京郊区买了一套小户型住宅，通过公积金贷款80万元，贷款时间是30年。 遇到问题：2015年利率调了几次，说是老房奴会在今年享受到，可是我至今也没有啥感觉吖。 人物二：老曹 个人情况：36岁，公司部门总管，收入稳定。 购房情况：2014年末在广州买了套二居室，使用商业贷款200万元，分20年还清。因为是等额本息还贷，当时月供15000元。 遇到问题：有人说我到了2016年可以少还钱了，为什么银行还多扣了我的钱，实在有些不理解。 人物三：小纪 个人情况：29岁，金融公司工作，月收入数万元。 购房情况：去年年初，在上海购买了一套住宅，通过商业贷款200万元，分20年还清。还款方式是等额本金，每月归还利息逐渐减少。 遇到问题：去年赚了点钱，想把闲钱拿出来提前还款，但有朋友跟我说提前还款不划算，搞得我挺犹豫的。 再给您细细分析，为什么不同的人还法不同： 基于买房人的以上困惑，相信你也一定曾经遇到过。那么还款究竟是怎么计算的，你弄清楚了么？其实，还款有好几种不同的类型，根据不同的类型，省钱的办法都不一样，而对于属于不同情况下的购房者，适用的还款类型也不一样，下面就来为大家梳理一下什么样的人适合什么样的还款方式，每一种还款方式具体都有哪些注意事项。 公积金贷款适合贷款额度不太高的购房者 对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。公积金贷款不仅有贷款数额的限制，还有自己独有的还款方式——自由还款。细心的购房人可能还记得，当初在办完公积金贷款的相关事宜之后，公积金管理中心只是给出一个**低还款额，还款人可以自行调整，而目前的月供数额，也一定是当时在工作人员的帮助下计算出来后再与银行约定的。 注意：调整还款额需自己联系银行 既然是购房人与银行约定的数额，那么月供便不会随着央行降息而减少。所以需要购房人再次与贷款银行商定，从2016年第一个还款日开始按照新利率调整月供数额，否则银行还是会按照原来的月供数额计算，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际好处。 商业贷款等额本息适合收入稳定购房者 大多数情况下房贷都会是等额本息，因为对那些对购房，甚至购房贷款一知半解的买房人来说，他们需要知道的仅仅是一个月固定还多少钱。等额本息就是让你在每个月所还的钱数固定，虽然总体的利息会有所增加，但是方便借款人安排收支情况，也省了很多麻烦。 注意：等额本息1月月供可能增加 商业贷款因为贷款银行和还款方式各不相同，2016年1月月供的变化也会有所不同。 在等额本息还款方式下，多数银行1月月供会略有增加。具体而言，虽然利息在减少，但经过调整后所还的本金有所上升。这种情况到2月就会改变，即2月的月供会下降，全年月供以2月为准。 等额本金适合手头资金比较宽裕的购房者 等额本金因为自始至终所还房贷中的本金都是一样的，只是利息由多变少的区别，所以每月的还款额会随着时间的流逝逐月递减。对于着急买房又着急装修的刚需购房者来说，初期还款压力过大，不宜选择。但是如果手头资金比较宽裕，选择等额本金利息较少，显得更为划算。 注意：等额本金不建议提前还款 在等额本金的还款方式下，借款人本月利息略有下降，整体月供比去年低。具体到不同的银行，1月份的月供，也会有减少的增加的区别。 由于按照等额本金方式还款，购房人前面先归还的是主要是利息，目前处于央行降息通道时，银行贷款利率出现下降，使得此时归还的利息相对减少，所以购房人在2016年1月份时不必急于提前还款。 这样看来，上文中的三个案例分别属于不同的情况，知道了自己与别人的区别之处，困惑也就迎刃而解了。

办理房贷按揭一般在3天左右，也有的银行要一周或者半个月。需要的手续如下：1.户口本原件和复印件2.身份证原件和复印件3.结婚证或未婚证明原件和复印件4.贷款月还款额2倍以上收入证明

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只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款； 参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月； 配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款； 贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务； 贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款； 具备一般住房贷款应具备的条件：住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的 20％或以上的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。

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由于房价高，目前很多购房者都是贷款买房，先交付一定的**，然后贷款办理下来之后每月定期向银行还款。但是，如果还款经常逾期，会发生什么情况呢？我们一起来看一下这个案例。 逾期还贷案例 2015年12月，江苏省高院公布一起逾期还贷纠纷案，当事人小蒋因连续三期未能按照合同约定的时间偿还房贷，被银行告上了法庭，法院判决小蒋一次性提前偿还银行全部贷款本息51万余元。 小蒋2010年11月为购房向银行贷款65万元，借款期限20年，分240期归还，每期需归还4000多元。借款合同约定：“借款人连续3期或累计6期逾期还款的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。”自2015年7月起，小蒋已连续三期未能按照约定时间归还贷款本息，为此，银行宣布贷款全部提前到期并诉至江苏宜兴法院，要求小蒋立即支付剩余全部贷款51万元。 审理中，小蒋表示无法接受银行提前收贷，其表示签订合同时并未注意到合同中有提前收贷的约定，且其只是晚了几天还款，不是没有还款，逾期部分只有几百元，且都已经全部还清了，故要求法院驳回银行对他的诉讼请求。 法院审理认为，银行与小蒋签订的借款合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故借款合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定严格履行各自的义务。小蒋连续三期逾期还款已构成违约，银行有权宣布全部贷款提前到期，故小蒋应立即向银行支付剩余全部贷款，并承担银行为此支付的律师费、诉讼费。 购房指南提醒：签订贷款合同要慎重 还款期限要谨记 近年来，通过贷款买房的越来越多，随之而来法院受理的房贷纠纷也大幅攀升，其中大部分案件就是由借款人逾期还款引起的。借款人因为几千元甚至几百元借款晚还几天而被银行宣布提前收贷，在常人看来似乎不合情理。究其原因就在于许多购房人没把合同放在心上，绝大部分购房者在办理房屋按揭手续时，签订借款合同、抵押合同时往往不仔细阅读合同内容，尤其是关于合同义务及违约责任的约定。因此，许多购房者在每月偿还房贷时，认为逾期还几天根本没事，从而因小失大。 一般来说，目前各银行的格式房贷合同文本均有关于提前收贷的约定，有的银行规定连续3期逾期或者累计6期逾期就可以提前收贷。有的银行更为严格，只要出现一次逾期还款行为，银行就有权提前收贷。因此，购房人在办理房屋按揭贷款时，一定要仔细阅读合同内容，要明确每月还款数额、还款日期以及相应的违约责任，还款时也要按时足额偿还，切忌因小失大。

1、通常房贷逾期达到一定次数就会被银行拒贷，银行一般会根据“连三累六”的标准来考核客户的信用记录。所谓“连三累六”，是指逾期还款“连续三个月，累计六次”。“假设一个客户房贷连续三个月逾期或者累计逾期六次，如果再申请贷款，银行肯定就会比较慎重。”2、一旦被银行拒贷，也就是我们常说的进了银行黑名单。此时借款人一般会求助银行(产生贷款或者信用卡逾期的银行)开具“非恶意逾期证明”。不过，银行对开出非恶意逾期证明都是有严格要求的，而且这类证明在贷款银行也不是一定管用的。（1）首先，是否“非恶意”并非是个人说了算的，银行会根据逾期记录严格审核，确定是否出具非恶意逾期证明。比如欠款金额较高、逾期时间较长、逾期次数较多的，无合理理由，银行是不会开出想相关证明的。（2）其次，即使借款申请人持有非恶意逾期证明也不一定管用。非恶意逾期证明并不是万能灵丹，它不能完全证明个人信用“清白”，不能掩盖逾期的事实。（3）即使借款人能出具非恶意逾期证明，贷款银行也是会结合逾期情况、借款人还款能力等综合评审。不同银行对他行出具的非恶意逾期证明的认可程度不同。

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