别墅有公摊面积吗? 国家有没有法律规定 **大公摊面积不得超过多少

• 155****8886 别墅是没有公摊面积的。
  　　别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明：
  　　1、本商品房户型为：别墅；
  　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积XX平方米。
  　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
  　　1、本商品房户型为：别墅；
  　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
  　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
  　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
  　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
  　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2019-04-05 16:12:02
• 132****2930 一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。公摊面积的计算参考
  
  1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
  
  2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  
  3、外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
  
  4、斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
  
  5、不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
  
  6、变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
  
  7、非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。不应计算为公用建筑面积的：
  
  1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。 2019-04-05 16:11:58
• 138****4651 国家目前对于多层住宅的公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。
  各个楼盘因为在自身的情况不同，在此方面也都具有差异性。
  据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 2019-04-05 16:11:53
• 146****2931 湖南长沙数月前出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，其《实施细则》也于近日发布，明确“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限，现阶段不超过2500元/平方米。
  
  
  
  问题也随之而来——算精装修面积的时候，到底算不算公摊面积？
  
  
  
  
  
  
  
  据记者了解，国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。
  
  
  
  如此看来，公摊面积并不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的？
  
  
  
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  “史上**牛公摊”，只有不到一半面积能住！
  
  
  
  提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！
  
  
  
  开发商会告诉你：购买的商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（“公摊面积”）！
  
  
  
  建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。
  
  
  
  “公摊”的内容，包括以下两大部分：
  
  
  
  第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
  
  
  
  第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
  
  
  
  对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题。
  
  
  
  比如，物业管理所有的费用本应面向室内部分，但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话，供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思，因为公摊面积里基本没有供暖设备。
  
  
  
  
  
  公摊面积里不存在的服务也要收费，如此看来，显然房地产开发商在其中有利可图。由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数（公摊面积在建筑面积中所占比例）的上下限，因此在“合法合规”的条件下，开发商可以将公摊面积一再做大，一些案例中的公摊系数简直到了离谱的地步。
  
  
  
  比如，根据新华网2010年4月6日报道（此后该事还被央视《焦点访谈》曝光过），当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，被戏称为“史上**牛”的公摊面积！
  
  
  
  
  
  △2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“**牛公摊面积”事件
  
  
  
  开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，二百多户维权无望的业主欲哭无泪。
  
  
  
  当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内，文件显示该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35％！
  
  
  
  面对业主维权，贵宾首府的工作人员十分硬气：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！
  
  
  
  当然，这个案例可能比较极端，通常公摊系数不会超过30%，但30%以内的就没有问题吗？恐怕只有开发商知道。
  
  
  2
  
  公摊做法如何能在内地野蛮生长？
  
  
  
  从1978年结束福利分房，到1998年正式开启商品房时代，中间的20年，“商品房”这种形式在市场中出现并发育起来。
  
  
  
  房地产市场悄然发生剧变的同时，政策层面应对这种变化的经验和方法却十分缺乏。比如对于“建筑面积”，政府能做的，更多的是针对房地产市场上已经形成的现象，通过制定相应政策规定加以规范。
  
  
  
  事实上，直到今天，关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有住建部，包括其前身建设部（2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部）的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。
  
  
  
  目前该领域可适用的主要规定有：建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房1995【517】号）、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。而2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准中，则首次出现了“共有建筑面积”这个术语。
  
  
  
  △2000年《房产测量规范》
  
  
  
  《测量规范》第8.1.5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分摊”一节中，又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。
  
  
  
  虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”，但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。经过房管部门确权的房产证上就已标明公摊建筑面积的数目，所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。
  
  
  
  注：基于此，本文将“分摊后的共有建筑面积”、“公摊建筑面积”、“公摊面积”视为同一概念。
  
  
  
  除此之外，地方也有相关规定出台。以北京市为例，北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布了《北京市商品房房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，2002年12月又下发《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等。
  
  
  
  但这些规定中在专业人士看来确有值得商榷之处：
  
  
  
  第一，《测量规范》中规定的套内外墙（外扩山墙）、地下室设备用房、室外地面上设备用房、设在屋顶为多幢服务的设备用房、外墙壁保温隔热层等项目，其实并不应该计入公摊面积。
  
  
  
  以外墙（包括山墙）为例，它是围成建筑空间的必要条件，不能单独分割出来“公摊”。 2019-04-05 16:11:49
• 143****9255
  **近，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络疯传，甚至引起了《新华社》、《人民日报》等多家官媒的注意。
  
  
  
  什么叫房屋公摊面积？是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公用建筑面积即公摊面积，可分为两类：
  
  1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
  
  2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
  
  据说，房屋公摊面积著名的英国商人嘉诚·李在香港率先发明的。不过“公摊”这个概念非常有利于政府财政，房地产商，物业公司的，除了业主打落牙齿和血吞，简直可以说是完美的“套路”。
  
  
  
  香港楼市历来以创新闻名，其楼市火爆期间发明了“楼花”（预售房）和“公摊面积”（据传为李嘉诚首创）等销售方式。
  
  我们国内目前商品房的销售面积就是采用套内建筑面积+分摊的公用建筑面积进行出售的。主要由于长久以来，房地产行业都处于卖方市场，导致消费者缺乏议价能力，只能被动接受世界独有、极不公平的计价和销售方式。
  
  由于国内房地产行业起步较晚，所以在制度建设上一定程度照搬了香港的经验，于是就引入了这个坑人的“公摊面积”。
  
  
  
  众所周知，全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内面积进行计算，也就是你房产证上写的是100平米，你房内的使用面积就会有100平米。
  
  但是，我国却有一个奇葩的公摊制度，当你的公摊系数为30%的时候，你房内的面积只有70平米。2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积，严重侵害了购房者的权益。
  
  然而，官方从来没有给予公摊面积一个明确的法律规定，现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语，只有住建部和一些地方政府文件能看到。
  
  
  
  更让人不解的是，国内的“公摊面积”是跟“香港师傅”学来的，可香港在民意压力下，已于2013年取消了这个制度，而国内依然还在继续使用，成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。
  
  对此，人们不禁怒问：既然全世界几乎所有国家都按套内面积计算房价，为什么我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？这个奇葩政策到底何时取消？
  
  原标题《住房公摊面积是哪个王八蛋发明和引进的？》
  
  来自微博@西子丹论天下
  
  
  
  新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！
  
  **近，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，甚至引起了新华社的注意。
  
  “公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。”
  
  “越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。”
  
  在房价高企、调控加码、一房难买的窘境之下，国人不禁追问：按套内面积计算房价几乎成国际惯例，为何中国计算房价、物业费等等，却要包含占比颇高的公摊面积?
  
  2019-04-05 16:11:41