在明律师代理的案件中,很多当事人在在委托之前已经被拘留或者被逮捕,有的甚至已经判处扰乱社会秩序罪或妨碍公务罪刑罚,一些地方政府滥用职权以不签协议不放人为条件,很多人被迫签订不合理的协议,对此我们呼吁大家依法维护自己的权益,并总结了依法维权的注意事项,希望对大家认真阅读,也许对您有很大帮助。第一、证据线索要保留政府决定房屋征收一般都会发布《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件,一些被征收人的第一反应是把公告撕掉,这种做法是完全错误的,因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果,而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的问题,这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据线索。第二、学习法律有必要维护权益必须要学习法律、也许您并不关注政府的拆迁行为是否合法,您只关注拆迁补偿,但律师告诉你,争取合理补偿必须拿起法律的武器,学法、懂法、依法维权是维护财产权益的利剑。第三、咨询律师受益多虽然法律条文在网络和其他媒体上法规多,但是并不是手持法条就能维权的,因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用于拆迁的实际情况、无法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法权益、征收项目哪一点是违法的,台上十分钟、台下十年功,专业律师通过实战、研究等常年累月积累的经验、技巧等各方面的素质绝非看看法条就能代替的,要读懂文字背后的文字一定要咨询专业律师。第四、法律程序要提起在政府发布征收公告后,如果您认为侵犯了您的合法权益,那么必须提起法律程序,而不能被动的等待,很多人是等着政府启动强拆的时候才会想到起诉,平时则被动的等待,但诉讼是有法定期限的,自发布公告之日起开始起算,一旦超过起诉期限,征收公告发生法律效力,即使是征收是违法的也很难救济。第五、拆迁评估要自主在征收实施中,政府会告知被征收人自行选择评估机构,但评估机构的名单一般都是政府推荐的,被征收人此时一定要考察好这些评估公司的可信度,如缺乏信任的应该在政府推荐的名单之外选择,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》评估机构应当由被征收人协商选择。第六、协商补偿要冷静确定拆迁补偿虽然在法律上讲是靠评估,但现实中完全依靠评估确定补偿金额的少之又少,绝大多数是双方协商确定的,一些拆迁户和政府工作人员协商时情绪激动,这对拆迁补偿是无益的,因为激动解决不了任何问题,只要把自己的房子的价值计算好,把相关法律掌握好,做到心中有数,如对方诚心协商可以协商价格,若对方根本无意协商可则以法律说话。在这里特别提示:谈判是讲砝码的,作为老百姓唯一的砝码就是法律,用好法律这把剑是保障合理补偿的重要砝码。第七、遇到逼迁莫慌张地方政府组织征收时,会动用各种关系推进拆迁工作,如将被征收人的家人、亲戚停止工作,要求其作被拆迁人工作;利用各大局调查拆迁户的违章、用地甚至计划生育的问题;查企业的卫生、消防等、停水停电断路、特别是政府以行政处罚、行政强制等方式作出的强拆决定,一旦超过期限政府会按照违章建筑拆除公民房屋,而房屋被强拆后没有任何补偿,在拆迁的时候种种压力会突然出现,有时超出人的承受能力,但此时你千万不要害怕、保持冷静,等拆迁结束了,什么停职了、计划生育等问题全部都没事了,这个时间需要忍耐,对于政府的违法行为可以申请相关部门查处,对于有关部门不作为的可以通过起诉、行政复议等方式施加压力迫使其履行职责,特别是政府的强拆决定一定要及时起诉以阻止强拆,你要知道政府所做的一切都是为了拆你的房子,所以你一定保护好自己的房子不被拆除。第八、人民警察要依靠拆迁是一个矛盾复杂的大染缸,什么人、什么事情都有可能出现,政府、开发商、拆迁户、施工单位、村委会,甚至一些社会人员也会介入,比如一些地方聘请拆迁公司组织实施拆迁,而拆迁公司聘请了一帮社会无业人员去拆迁、威胁、恐吓、软磨硬泡什么事情都会发生,遇到这种问题不要害怕,这些人的目的是为了逼迁,不会把你怎么样,真的出了大事他们吃不了兜着走,你的权益被侵犯时要及时报警,警察出警至少保证了你的人身安全,如果警察不出警或者对事情处理不公平,则需要提起诉讼、投诉等施加压力。第九、投诉信访要对头遇到问题选择上访是很多人的第一选择,但是信访是解决不了拆迁补偿安置问题,信访解决的是国家机关工作人员违法违纪如贪污、贿赂、渎职、作风等问题,拆迁补偿合不合理信访机关不可能做出评价,所以选择信访时要甄别一下自己要解决什么问题,不要什么问题都去信访,很多人往往北京跑了十多遍,除了从国家信访局另一个回当地处理的单据外,什么都没解决。第十、面对强拆多取经拆迁拆迁,强拆问题是绕不过的,双方协商达不成一致必然会出现强拆,1、政府申请法院强制执行、2、作出行政处罚强制执行、3、甚至未经任何程序直接派人强制拆除、4、突然之间房子被人偷拆了,怎么办?遇到这种问题谁都会着慌、生气、想拼命的人也不在少数,但是没有用,行为过激不仅解决不了问题,还会把自己搭进去,这个阶段要多问问有经验的人,特别是专门处理拆迁案件的律师,寻求解决方案,针对第1、2、3问题,如果符合条件,律师可以帮助你通过发出律师建议函警告、通过法律程序制止等等,而第4种问题是比较棘手的,房子被偷拆后找出“真凶”都很难,告谁都不知道,到公安局报案,公安局可能因为涉及政府不愿立案,针对偷拆我建议:1、家里做好监控、平时尽量留一个人、出门时让邻居给看着等避免被偷拆;2、被偷拆后寻找邻居、知情人员作为作证;3、对公安、法院的不受理提起法律监督程序;4、借助媒体作用呼吁;5、寻求专业律师帮助制定解决方案。第十一、签订协议多留神经过九九八十一难终于到了签订协议的时候,对于协议的条款要注意,谨防条款内容模糊、有歧义、是否可实现、特别是履行期限、违约责任,签完协议自己要留一份,无论对方以什么借口不肯提供给你协议都不要轻信,**后提示:一定等补偿款到位再向政府移交房屋,以免拆了房子迟迟拿不到补偿。总之,维护权益离不开法律,因为权益就是设定的,没有法律就没有权益可言,另外懂法律不仅仅是约束对方,还要管好自己。
全部5个回答 >拆迁如何维权要到哪里去维权呢?
158****1487 | 2019-04-03 01:21:46-
136****1482 第一、我谈一下为什么要选一位专业的拆迁律师。这是由律师行业的专业化趋势和拆迁案件的性质决定的
首先,是由律师的专业化分工决定的。我国的律师行业经历了将近26年的发展,逐渐从无到有,从**初的国家垄断到现在的充分竞争,可以说我国律师行业在规模化、数量化方面取得了很大的成就。同时,随着社会的发展,分工越来越细。如我们习惯称呼的“金融专业”、“房地产专业”、“公司专业、知识产权专业、刑辨专业”等等。随着国家立法速度的加快,各专业领域的法律、法规、司法解释、地方法规也是越来越多,越来越复杂。就房地产业务专业而言,涉及土地、工程建设、房地产开发、房屋拆迁等基本法律、法规就多达十几部,而有关的部门规章、司法解释、地方法规更是多达成百上千。这种分工的细化对知识的要求越来越高,而每个人的精力都是有限的,不可能成为每个行业的专家,只能把有限的精力集中在有限的部分上。如果一个人什么方面的案子都想做,他就不能将每个问题都研究的很透,也就很难做到专家级的水平。就我们拆迁律师团和我个人而言,我们是做以房屋拆迁和土地征收为主的房地产业务。
其次,是由拆迁案件的特殊性所决定的。中国实行改革开放以来,经济发展速度令世界瞩目,随之产生了国人对城市化的渴求,然而伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造,各地动拆迁问题愈发凸显出来。这种矛盾的扩大和激烈程度表明,动拆迁问题已不再是表面上的城市建设纠纷问题,实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。就法律而言,房屋拆迁案件涉及到以行政法为主的多部门学科。由于“民告官难”的国民意识和现实状况所限,律师介入传统领域像民法、刑法、经济法的较多,占到律师总数的99%都不为过,而真正的行政法律师为数很少。因此很多公民一提到和政府打官司就垂头丧气,自认倒霉。政府方面,进一步说是基层政府的依法行政在我们国家还很不理想,甚至说是远远不够的。而房屋拆迁案件中涉及到的公民私有产权保护、土地使用权的补偿、拆迁的司法裁决、政府文件的公开、强制拆迁的合法性等诸多问题违法操作是相当严重,甚至还牵涉到一些刑事犯罪。我们在经历了大量的拆迁案后,对行政法方面的法律法规的驾驭能力已经相当娴熟,再加上传统民、刑事领域理论和经验的积累,已经让我们对房屋拆迁中遇到的种种问题基本上都能够解决,同时在和政府协商解决问题上也有了足够的智慧。
第二、我谈谈如何选择一个优秀的专业拆迁律师。优秀和不优秀是就其职业素养而言
首先,优秀的律师是正直的。作为律师一定要有**基本的职业道德,并把这种职业道德贯穿在自己执业的全部过程之中,才能正确处理好律师的个人发展与当事人合法权益维护之间可能冲突的关系。而正直又是律师不可或缺的人格因子。任何一个只要是人格健全的人,其实内心都会有一把衡量是与非、公平与正义的秤。作为律师更是要牢守心中的天平,拥有广博的胸襟和不畏强权的正气,不要让自己成为金钱的走狗,权力的帮凶。在房屋拆迁案件中,当事人经常有这样的担心:我们请的律师会不会被开发商和政府收买?我可以坦然的告诉他们:“这是在拿着自己的人格尊严和职业操守开天大的玩笑。”
其次,优秀的是律师是敬业的。对律师而言,"当事人"就是"上帝"。律师的天职是就是为当事人争取尽可能多的权益。当事人与律师事务所建立委托代理关系,律师接受事务所的指派后就有义务为当事人提供高质量的法律服务。无论是诉讼法律事务还是非诉讼法律事务,尽心尽职为当事人提供法律服务,让当事人感受到接受的法律服务"价"有所值。这也是律师这一职业持续发展的生命力之所在。律师在提供法律服务过程中,应树立"维护当事人的合法权益"的服务理念,建立以优质服务为目标、满意为基础的当事人需求标准。在提供法律服务的每一个环节都应尽心尽职,做到尽善尽美,为当事人提供满意的服务,依法维护好当事人的合法权益。
**后,优秀的律师应该是睿智的。睿智就是果敢英明、善于抉择、思路清晰、言简意赅。这要求律师必须牢固掌握相关法律知识和较强的的学习力,同时还有特殊情景下的应变能力。在房屋拆迁案件中,律师在外地出差经常会遇到被一些不明身份人的骚扰,在法庭上会遇到一些不公平的待遇,甚至在立案过程中就会有一些强烈的行政干预。这都要求我们做拆迁的律师一定要具备睿智的头脑,去应变各种可能发生的事情。
第三、我想提醒各位被拆迁户维权的时机问题
目前的城市房屋拆迁大致分为四个阶段,我们在维权过程中切莫错过了**好的时机,越早越好,越晚越被动。第一阶段是房屋拆迁的决定阶段,是由申请和许可构成。其中立项许可、规划许可、用地许可、方案和资金到位缺一不可。在这些许可中,真正可以决定整个拆迁能否进行的是前三项许可,即立项、规划和用地许可。这三项许可批准后,拆迁资格的许可几乎就是转正的问题。千万不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项齐全,现在许多项目证件不全照发拆迁许可证。如果我们发现这三项许可有实体或者程序上的瑕疵,我们可以申请撤销拆迁许可证。暂且不论能否胜诉,至少我们能够拖住拆迁人一段时间,拆迁人可是拖不起的。如果胜诉了,拆迁许可证被撤销,那么收回的土地使用权应该返还,其后的协商和裁决拆迁人是无法提起了。第二阶段是房屋拆迁安置补偿的协商阶段。这个阶段会有人和我们协商安置补偿事宜,这是拆迁双方互相试探和摸底的阶段,只要我们有坚强的法律盾牌,就不要有任何的胆怯。这个阶段我们可以对房屋评估价、房屋测量的面积等提出质疑,要求重新评估或者复核。总之只要是法律赋予我们的任何权利都不要轻易的放弃。第三个阶段是房屋拆迁的裁决阶段。对方一发裁决书就意味着强制拆迁的来临,如果这个时候我们还是无动于衷,那就大错特错。我们要抓紧时间提出对裁决不服,要求撤销裁决。许多当事人不会用法律维护自己的合法权益,只会不收裁决书,不理拆迁人。殊不知这种的消极做法于事无补。如果在这个阶段仍然无为而治,就等于在等待别人在拆你的房子。第四个阶段是房屋拆迁的实施阶段,即强制拆迁阶段。到了此时,对于被拆迁户来说,已经是比较被动的时候了。但是不意味着我们不能反败为胜。我们在代理湖南省长沙的一个案子时就遇到这种情形。我们从发布强拆通知书的主体、程序等方面给对方一记猛击,结果案子不到2月就顺利结案,并且为当事人争取到了合法补偿款。 2019-04-03 01:23:04 -
155****7651 遇到房屋拆迁,如果补偿不合理,我们通常可以用到这样一些维权方式。一是听证,在拟订补偿安置方案公开发布并征求意见时,我们可以申请听证,提出维权意见。二是评估报告复核和鉴定,在收到评估报表后,如果当事人对评估结果不满意的,可以申请10日内向房地产评估机构申请复核评估,对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。
三是申请行政复议,根据《行政复议法》第九条规定, 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的,可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。
四是提起行政诉讼。当事人对房屋征收、征用决定及其补偿决定不服的,可以提起行政诉讼。五是信访,如果通过行政救济途径和法律救济途径都无法解决问题的,那么还可以通过信访来维权。建议大家选择合法途径,维护自己的权益。 2019-04-03 01:22:55 -
156****0024 各种迹象表明,在拆迁问题上,有利于保护被拆迁户合法权益的相关法律法规政策将会逐步出台。但在此前,一旦遭遇“被拆迁”,如何才能合法、有力地“自救”呢?在近日一个维权论坛上,业内人士为如何摆脱“被拆迁”的窘境支起了招。 “被拆迁户共同的一点是,都希望拆迁能成为改善其居住条件的契机。但我们接触的大量案例表明,很多被拆迁户由于没有合理合法地进行维权,不但丧失了**有利的维权时机,还会落入种种陷阱。”
龚来章律师,秦兵房地产团队业务总监,作为一名曾接触各地多件由拆迁引发的法律纠纷实例的专业人士,他对城市拆迁的种种现状了解颇深,也深有感触。
应弄清谁是拆迁关系当事人
“‘被拆迁’的法律问题,本质不外乎就是三个。弄清这个,才能为自己的维权找到合理合法的依据。”在为遭遇现实“被拆迁”窘境的人支招之前,龚来章从法理上先予以了剖析。首先,拆迁是一种对所有权的征收。其次,拆迁是一种平等民事主体之间的购买关系。通俗点讲,你拆我的房子,你就要给我一个公平合理的价格,我们再向其他业主购买房产,所以价格应该由市场来定,而不是由拆迁方来定。除了政府指导价,还应有一个公平交易的市场价。此外,拆迁安置还是一种互易行为,作为**原始的交换形式,拆迁房子,再通过给回迁房、经济适用房或商品房等,实现产权调换。
“市场指导价这个问题本来很容易解决,但是根据实践中的具体情形看,目前相关政府部门对市场价格的统计工作严重滞后。以北京市为例,现在拆迁人依然依据2001年北京市国土局颁布的评估暂行规则行事。而2001年的房地产价格显然和2009年不能同日而语,价格翻了几番了。用2001年的价格进行安置补偿,矛盾没有办法协调。”
那么,究竟都有谁可以作为拆迁关系的当事人?这个看似简单的问题,却在实践中让很多被拆迁户陷入迷茫。尤其是对于承租单位公房的人来说。
家住北京市海淀区的刘女士就遇到了这样的现实难题。她一直都在承租单位的公房,但是其被拆迁人的资格却得不到承认,而她的房子也于2009年10月的某天夜里,被不明身份的一群人擅自野蛮拆除。“虽然我之前一直都住那里,但是确实没有产权,是不是我就拿不到相应的补偿或者赔偿 2019-04-03 01:22:50 -
131****3121 拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征收房屋所有权人给予公平补偿。在进行房屋拆迁的过程中,拆迁补偿不合理,被拆迁人该如何维权呢?找法网小编在下文整理了相关资料供大家阅读参考!
国家房屋拆迁补偿标准:
1、房屋价值补偿标准
这里的房屋补偿,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格,地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律,制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。
2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)
搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁):2012年搬迁费20元/平方米,按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算,逾期12月以内,每月增加50%,预期12个月不满24个月的,自第13个月起每月增加75%,逾期24个月以上的,自第25个月起每月增加100%。
3、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。
4、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助,依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助,也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准,因地各一,但该费用不是强制性,是否给付仍看当地政策。
5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商,协商不成由评估机构评估确定,家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便,各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。 2019-04-03 01:22:45
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《首次购房(查阅)证明告知单》明确,首套房须满足三个条件:买房人年满18周岁;买的房子是90平及以下的普通住房;购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。办理首套房申请的时候,购房者本人到所在区县的房地产交易中心,带上身份证和购房合同(包括商品房预售合同、商品房出售合同和房地产买卖合同)。如果购房人现在有与父母共同购买住房的,申请时还要出具户籍等相关证明。相关材料提交后,房地产交易中心将在受理之日起7个工作日内出具首次购房证明。
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一、个人房产信息怎么查?1、如果买卖双方有意进行房产交易,那么查询房产信息就可以直接去房产局查询,若要查询准确的个人房产证信息,则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易、房屋管理局、房管处)档案馆或者窗口查询。2、不过去房产局查询不是随便就可以查询的,房地产他项权证除权利人和法律规定除外,不能随意查询,房产证信息包括房屋人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等。二、个人房产信息哪里查?除了在当地的房产局查询之外还可以通过其他途径查询,比如通过网络的途径查询就不需要去找具体的哪个地方了,非常的方便,具体查询方式如下:1、网上查询。网上查询要知道该房产的房主信息等,首先找到市的链接进入房产管理局网站进行查询,需要输入产权人姓名、产权证号(但是目前仅部分地区提供房屋产权信息查询)。2、利用权证查询。房屋产权证是证明房产归属的法律依据,依据法律规定,当事人只有自己或者委托他人(办理公证委托书)才可以查询自己名下的房产证,除法律规定外其他人不得查询。目前,我国房产登记查询是在规定地方区域内以个人姓名为索引查询。3、他项权利证书查询。他项权利证由他项权人持有,房产的他项权利证是指除产权人及共有权人以外的其他单位或者个人对该房产涉及的抵押权利,依据法律规定,当事人只有自己或委托他人(办理了公证委托书)才可以查询。4、司法机关查询。有的房产因为会涉及到办案的需要,会在司法机关有登记,可以依法带着司法文书随时到上述地点查询、查封、调阅涉案当事人房产信息档案、卷宗。
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如何查询个人房产信息1、如果买卖双方有意进行房产交易,那么查询房产信息就可以直接去房产局查询,若要查询准确的个人房产证信息,则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易、房屋管理局、房管处)档案馆或者窗口查询。2、不过去房产局查询不是随便就可以查询的,房地产他项权证除权利人和法律规定除外,不能随意查询,房产证信息包括房屋人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等。个人房产信息去哪里查询1、到房屋所属区县土地房屋产权登记*档案室调档查询,填写查询申请并缴纳费用即可复制打印并加盖档案室印章。(注:农房及村镇自建房在各镇或所属房管所档案室打印和查询)登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。2、查询、复制登记簿应符合下列规定:自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落,可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况;拥有权人提供身份证明、房地产权证,可查询、复制其房地产的登记簿中信息。3、其他权利人提供身份证明、房屋他项权证或房地产他项权证、登记证明,可查询、复制登记簿中相关信息;利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落,可查询、复制登记簿中相关信息。
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个人住房公积金查询方法如下:一、网上查询:了解个人住房公积金账户信息和个人住房公积金贷款账户信息,可登录市住房公积金管理中心网站,点击“公积金账户信息查询”。二、拨打公积金管理中心客服热线自助查询:拨打市住房公积金管理中心客服热线,根据语音提示输入个人住房公积金账号或住房公积金贷款账号可自助查询个人住房公积金账户余额或住房公积金贷款账户余额,同时可查询住房公积金的法规政策及办理规定。三、凭身份证查询:职工持身份证在市国土资源与房产管理局综合服务大厅住房公积金电脑查询终端上可查询个人住房公积金账户信息及当年缴存情况。
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