按揭房可以保全吗? 按揭房可以诉讼保全并执行吗？怎样执行？

• 131****7335 《**高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第102条规定“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权”。根据此规定，也就是说银行的按揭房是可以用来作财产保全的，但是，若产权人断供，将来银行有优先受偿权。也就是说，买了房子先偿还银行剩余的欠款，然后才轮到抵押权人。
  相关法律知识： 财产保全的担保 《国家赔偿法》规定，财产保全错误而产生的赔偿，由人民法院负担。所以，在实践操作中，当事人提交财产保全申请时，法院一般会要求申请人提供相应的担保。 担保方式一般为现金或实物的抵押。如果当事人没有足够的现金和相应的实物，也可申请由担保公司提供担保。担保公司提供担保一般为信用担保，不用办理抵押手续。
  《北京市高级人民法院关于财产保全若干问题的规定》(试行) 第四条规定：“申请人申请财产保全可以以下列方式提供担保： (一)申请人提供物的担保或现金担保; (二)第三人提供信用担保、物的担保或现金担保; (三)专业担保公司提供信用担保。” 2019-04-01 08:29:44
• 132****4389 1、按揭房当然可以执行，由执行法院组织评估拍卖，用拍卖款受偿。但根据担保法规定，按揭房附有抵押权，抵押权人即按揭银行有权从按揭房拍卖款优先受偿，还完以后原告才能拿走余额。其实就是原告帮银行打了官司提前收回了贷款本息。
  2、唯一房是个大麻烦，为了体现人道主义精神，**高院规定唯一住宅不能轻易处理。后来这个规定有了一些松动，原则上不能处理，但如果能用其他途径解决被执行人的住房（比如执行掉他的唯一别墅，同时给他租个普通房周转），就可以处理。 2019-04-01 08:29:40
• 152****9401 人民法院的保全措施包括查封、扣押、冻结三种方式。人民法院在采取财产保全措施时，对于是否是案外人的财产，在进行判断时，应当参照《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定【案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。】采取形式审查的原则。
  
  
  
  一、原则上不能保全
  
  
  
  《**高人民法院关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复》规定，人民法院不应对其（案外人）财产采取保全措施。《关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第十四条规定，人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与案件有关的财产，一般也不得采取财产保全措施；被申请人提供相应数额并有可供执行的财产作担保的，采取措施的人民法院应当及时解除财产保全。有以上的规定可以看出，原则上不得对案外人的财产进行保全。
  
  
  
  二、特殊情况下可以保全案外人的财产
  
  
  
  1、准保全
  
  
  
  《民诉法解释（2015）》第一百五十九条规定，债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。该规定应当属于“准保全”的方式，是介于保全和不保全之间的一种状态，即法院裁定案外人不得对债务人（被保全人）清偿，该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。这种措施，不能百分之百的避免财产被转移掉，但是却在很大程度上保障了财产不被转移掉，基本能够达到直接保全财产的法律效果。这种折中的方式即保障了本案中债权人的合法权利，又不轻易地查封“案外人的”财产，保护案外人财产不被随意地查扣冻，体现了对各方权利的平衡，也体现了对私有财产的保护和尊重。
  
  
  
  2、有条件地直接保全
  
  
  
  （1）案外人处分私权利
  
  
  
  《**高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条第一款规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。私权利是可以处分的，这种“书面认可”起到了“确权之诉”的法律效果。在登记名义人书面认可的前提下，人民法院可以直接查封案外人的财产，且仅限于土地使用权和房屋所有权。
  
  
  
  该条第二款规定，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。从这一款的规定也可以看出，法律对于可以保全案外人的财产开的口子是很小的，也是很谨慎的。否则就会出现案外人的财产被莫名其妙的保全，案外人的私有财产受到随意践踏的非法状态。
  
  
  
  （2）确定无疑属于被保全人的财产
  
  
  
  《民诉法解释（2015）》第一百五十八条规定，人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。债务人到期应得的收益应当认定为确定无疑属于被保全人的财产，法院可以直接查封。这里需要注意两点，一是“到期应得”这个词本身就暗含了法院在查封该财产时进行了非常有限的实质审查；二是作此例外规定体现了保全（包括执行过程中的保全）的效率原则，这也是各种法律价值权衡的结果。
  
  
  
  （3）预查封
  
  
  
  其实，预查封的法理和“确定无疑属于被保全人的财产”的法理一样，也是一种合法合理更符合效率原则的推定。因为预查封有司法解释的明确规定，情况很多，所以我把预查封单列出来。在这里需要强调的一点是，预查封的效力等同于正式查封。
  
  
  
  《**高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十三条规定，被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。第十四条规定，被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 2019-04-01 08:29:36