学区房值得投资吗? 学区房果真买了就能入学吗？

• 136****0022 刚需的话一套就够，不管大小。有孩子的话，尽量学区房吧，不过看今年的房价，学区房便宜不了。总得来说，还得看个人预算，同时考虑银行利率等。 2019-03-30 17:15:33
• 155****3842 孩子的教育问题是家长们**为重视的问题之一，因此在二手房市场中，学区风一直是炙手可热的香饽饽，择名校而居也成为影响家长们购房的重要因素。可是学区房果真买了就能入学吗?随着**政策的时常变动，家长在为孩子购置学区房时要特别注意户口迁移、片区调整等问题，否则会弄巧成拙。下面我就说说眼下购买学区房的三大原则。
  1、确认入学资格： 购买学区房的目的除了投资之外，**关键的当然是保证该房产具有名校的入学资格，所以，在选购学区房时一定要到相关**确认一下该房产是否具有就读该校的入学资格，万万不能以为房子就在**旁边就想当然的认为一定可以就读该校，现实中不少父母就是吃了这个哑巴亏。
  2、了解**的相关政策： 不少名校对学区房也有一定的要求，如买房后必须父母、子女的户口同时迁入;户口迁入必须达到2年以上;每套学区房只有一次就读机会、使用过后学区房将失去名额等等。因此，在选购学区房时一定要对校方的各种政策有一个全面的了解，避免买了房也无法上学的重大损失。
  3、要入学落户是关键 对出于子女就读而购房的情形而言，尽早落户是其中的关键所在。在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行的，因此要避免出现产权属于自己，却面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。 2019-03-30 17:15:29
• 143****2124
  
  于是就诞生了一个哲学问题，到底是学历值钱还是学区房值钱？
  
  
  
  来源：子木聊房（zimuliaofang），作者：子木，原标题《学区房：残酷的资源竞争》，已获授权转载，不代表凤凰网财经立场
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  01
  
  对不起，我不敢生了
  
  
  
  昨日，深圳的朋友圈被一则“深圳学位紧急预警”的新闻刷屏，把还处于跨年喜悦中的年轻人拉回现实。
  
  
  
  子女的教育问题，再次成为“深漂”是否能成为“深圳人”的重要考题。
  
  
  
  据有关数据统计，2019年深圳的学位缺口可能超过7万个，仅福田、龙华、光明、龙岗四区的公办学位缺口，就高达2.2万个，这意味着在2019年，深圳将有7万个家庭面临孩子无法上学的困境。
  
  
  
  其中罗湖区更是出台新规，对公办学位全面设限：非深户籍临时购房、租房的将不受理申请，深圳户籍临时购房的，也不能保证就近入学。
  
  
  
  就在一个月前，深圳某名校也出台过类似的设限新规：面积小于30平方米的学位房，需要实际居住六年以上方能申请学位；而大于50平方米的，只要一年即可。（后因涉嫌歧视，撤销通知）
  
  
  
  你会发现，孩子上学必须购买学位房已经成为过去式，现在都开始对户型和入住年限设定门槛了，那么未来是否还会对所购住房的楼龄、装修档次等等设限呢？这是一个值得思考的问题。
  
  
  
  实际上这些年，教育资源的匮乏，已经让深圳自上而下已经形成了共有的教育鄙视链：有户有房的优先，有户没房的其次，没户有房的排队，没户没房的靠边站。
  
  
  
  一条条规则和限制告诉我们：是否能享受到优质的教育资源，和孩子的努力和禀赋没多大关系，而是取决于上一代人的社会阶级，取决于孩子父母的财富和地位。
  
  
  
  在这条新闻末尾有一行留言意外扎眼，或许真正揭露了在高房价面前，年轻人对未来子女教育的恐惧和无奈。
  
  
  
  “对不起，我不敢生了。”
  
  
  
  
  
  02
  
  昂贵的学区房
  
  
  
  国外工作的朋友曾经跟我说过这么一件事情。
  
  
  
  在美国的华人群体，总被描述成逆来顺受的样子：工作中内敛沉静，生活中规矩谨慎。不论是被“冷漠的无视”，还是遭遇的职场天花板，华人历来能忍则忍。
  
  
  
  但有一件事是特例：子女教育。
  
  
  
  如果你挡了华人为子女教育铺的路，再能忍的华人，也能和你拼命。
  
  
  
  所以在为给小孩提供尽可能好的教育，“好学区”往往超越“上下班是否便利”、“小区环境”等条件，成了华人在美国买房的第一要素，哪怕为此付出多么高的代价。
  
  
  
  美国人对此很不理解，中国人为何把自家的学区房炒得如此昂贵，还要跑到美国继续炒。
  
  
  
  在美国，买不买学区房都不会影响子女的教育，是真正实现了「租售同权」。
  
  
  
  美国的基础教育，遵循的也是划片入学原则，全美大概1.5万个学区，但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。
  
  
  
  所以，美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因为如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示，2017年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。
  
  
  
  而在中国，父母为了孩子的未来，只能被迫选择购买学区房，北京6、7平米的老破小能卖出250万元的高价，几十平米连卫生间都没有的破烂老房子都能比肩国外的豪华别墅海景房，实为奇观。
  
  
  
  但这不是**重要的，**重要的是学区房对于教育文化的冲击。
  
  
  
  在美国人的理念里，大家更注重的是学历，因为高学历可以带给他们无穷的创造力和财富，未来有充足的精力注重于个人事业和爱好的追求。而中国人不一样。
  
  
  
  中国人的思维是，买**贵的学区房，读**好的书，这样就可以拿到清华北大的高学历。但讽刺的是，**后大家发现，大部分从清华北大毕业的人，根本买不起高价学区房。
  
  2019-03-30 17:15:25
• 143****5412 在楼盘众多属性中，学区房是一个非常特别的指标。一旦附上学区的标签，房屋不仅价格提升，而且供求关系、价格走势也常常不同于其他楼盘。就上海来说，许多房龄老、内部维护差、甚至仅有使用权的楼盘，只是因为隶属于附近某知名**入学范围，就能引来众多购买者，价格也居高不下，单价10万以上的也并不少见。
  
  为了解学区对房价的影响程度，我们将从以下三个方面进行分析：
  
  1）学区房的保值属性；
  
  2）学区价格的测算；
  
  3）学区房价格的走势与整体市场的关联程度。
  
  
  学区房是否值得投资？
  
  我们选取了上海7个区的13所传统意义上具有代表性的公立知名**[1]，对其常年固定对口小区（楼盘总数98个）的二手成交均价进行了计算。从图中可以清晰地看到，在过去的3年半时间里，这批学区房价格涨幅始终高于全市二手成交均价。不同之处在于，当市场活跃、房价快速上升时，两者降幅接近。而当市场低迷时，学区房的价格涨幅高于市场平均水平约4个百分点。可见学区房的保值增值能力优于市场平均水平。
  
  换个角度来看，学区房价格涨幅并未与市场平均拉开较大差距。若与同板块的非学区房相比，价格涨幅差别不大。由于知名**通常位于配套成熟地段，因此区位因素带来的增值影响或更加明显。所以，我们更习惯于将学区房归类于保值类而不是投资投机类。
  
  图一：样本学区房价格年均增幅与周边对应非学区房价格涨幅、全市二手房成交价格年均增幅对比图
  
  
  
  
  二、学区价值几何？
  
  在学区房的价格构成中，“学区”属性的贡献到底有多大？为解答这个问题，我们选择了相同板块内一些普通的**进行比对，以尽量排除地域差异、交通便利度等因素的干扰。
  
  与上文中选取的知名**对应，我们选取了同区域的一批普通**[1]。结果显示，学区房每平米价格会比周边普通楼盘高6%-10%左右，平均约合3000元。按比例来看的话，在一个学区房中，学区属性占比大约为总房价的6%-10%。
  
  表中显示，2012年至今，“学区”价值稳定在每个30万元左右，整体呈稳中有升趋势。这也就意味着，目前送一个适龄儿童进入重点**的成本约为30万元。
  
  表一：重点**单位溢价及学区估值（2010-2014）
  
  
  指标
  
  2010
  
  2011
  
  2012
  
  2013
  
  2014M1-M6
  
  单位溢价合计（元/平方米）
  
  2369
  
  2228
  
  3010
  
  3064
  
  3272
  
  平均销售面积（平方米）
  
  103
  
  98
  
  97
  
  92
  
  96
  
  学区概念估值（万元）
  
  24.40
  
  21.83
  
  29.20
  
  28.19
  
  31.41
  
  数据来源：中原集团研究中心，不排除年度楼盘成交量少而带来的价格上的波动
  
  
  三、学区房能否逆势走出一波独立强劲行情？
  
  图二：样本学区房价格走势图
  
  
  
  
  今年，房地产市场普遍回调，虽然学区房总体上较2013年均价现同比正增长，即便如此，抗跌能力较强的学区房2014年上半年价格也已下探已近7个点。除4月中旬，上海各区纷纷公布收紧入学新政（五年内每户地址只享有一次同校对口入学机会，二胎除外及要求人户一致），稀缺性刺激学区房出现短暂上涨外，5月便即顺应市场走势，回归下行通道。可见学区房虽然保值性强，但也不能摆脱市场大势的影响。
  
  
  但无论如何，我们通过对上面三点分析可以看出，虽然学区房并不能在市场低迷时独善其身，但其自身确实具备更稳定的保值属性。而重点**“学区”的价值总体呈稳中有升趋势，对于注重孩子教育及资金充裕的家庭来说，学区房仍是值得考虑的置业选择。
  
  
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