五证指的是哪五证? 建设工程“五证”是哪五证?

• 136****2035 建设工程“五证”主要是指开发商的“五证”，包括：
  (1)规划部门的《建设工程规划许可证》;
  
  (2)国土部门的《国有土地使用权证》;
  
  (3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障);
  
  (4)建设部门的《建设工程许可证》;
  
  (5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。
  
  买房看“五证”
  买房看五证，保证五证俱全，开发商的五证又有哪些呢？五证齐全是哪五证？五证包括商品房销售(预售)许可证，建设工程许可证，建设用地规划许可证，国有土地使用权证和建设工程规划许可证着五证。
  
  一、开发商五证的涵义
  
  核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：
  
  (1)规划部门的《建设工程规划许可证》;
  
  (2)国土部门的《国有土地使用权证》;
  
  (3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障 2019-03-30 10:38:13
• 145****3832 五证齐全是指开发商在售楼时具备《国有土地使用证》—国土局颁发、《建设用地规划许可证》—规划局颁发、《建设工程规划许可证》—规划局颁发、《建设工程施工许可证》—建设局颁发、《商品房销售（预售）许可证》—房管局颁发。
  查询五证是否齐全的具体方法：
  第一，我们可以在官网上查询。有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。可以登录“XX市房地产交易中心”去查看取得《商品房销售(预售)许可证》的房产项目。
  第二，我们还可以去相关部门咨询。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务，作为消费者有知情权，也可以向房地产管理部门查询。
  第三，我们可以去银行询问一下关于“五证”的问题。不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终扮演着重要的角色，尤其是在放贷的时候，对项目和开发商的审查还是比较严格的。如果项目有问题，银行这一关就过不去，所以奉劝广大的购房者，如果实在是心里没底，就跑一趟银行。 2019-03-30 10:38:06
• 151****4242 “五证”是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》，《商品房销售(预售)许可证》。
  地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是**为重要的条件。
  其中，“两书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  特别提醒：在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(即上述的“五证”和“两书”)是否完备。 2019-03-30 10:38:02
• 146****9835 问：通常所说的商品房“五证”是指什么？
  
  
  
  答：在购房前，务必要认真查看销售现场公示栏上的各项重要信息，包括“五证”和“两书”。“五证”指：（1）土地权属证书，包括《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《不动产权证书》（不动产登记部门颁发）：开发商应提供该证证明其土地权属，目前一般情况下是国有土地。但在我区，经批准且符合规定的农村集体经营性建设用地可以入市流转，因此，开发商可能提供集体土地使用证，但市民应当清楚：第一、集体土地上目前暂不得建设住宅用于销售；第二、集体土地证证载用途才是合法的用途；第三、集体土地上的地上建筑物在合同期满后，一般由村集体无偿收回；第四、只有经审批的项目才能分割销售。换言之，只有取得了预售证的集体土地项目才可依法转让和办理不动产权属登记，目前我区只有5个项目，请市民务必注意。（2）《建设用地规划许可证》（规划部门颁发）：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；（3）《建设工程规划许可证》（规划部门颁发）：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；（4）《建设工程施工许可证》（住建部门颁发）：只有拥有此证工程才能合法施工；（5）《商品房预售许可证》（住建部门颁发）：没有此证的房子不能销售或预售，一般来说如果没有前面四证，就办不下来此证。
  
  
  
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  问：通常所说的商品住宅“两书”是指什么？
  
  
  
  答：商品住宅的“两书”是指：（1）《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。（2）《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。住宅中配置的设备、设施生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
  
  
  
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  问：如何识别房地产中介机构？
  
  
  
  答：房地产中介服务机构，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介服务机构，应当向工商部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
  
  《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房者出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购房者介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
  
  
  
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  问：房地产市场常见违法违规、不规范的经营行为有哪些？
  
  
  
  答：（1）发布虚假房源、不实价格或广告信息，隐瞒真实情况，串通、诱骗或误导购房者。如擅自承诺改变房屋用途，或炒作“学位房、学区房”等。（2）通过捏造或散布涨价、政策变化、房源紧张等手段恶意炒作、哄抬房价，捂盘惜售、变相囤积房源，扰乱房地产市场秩序。（3）在未取得商品房预售许可证或未完善商品房销售手续的情况下，以团购、认购、预订、排号、发卡等方式向购房者收取或变相收取定金、预定款性质的费用。（4）商品房销售不执行明码标价、一套一价，或在标价之外加价出售房屋，或收取未标明的费用等。市民可以要求查阅商品房销售价目表。（5）以捆绑搭售或附加条件等限定方式，迫使购房者接受商品或服务价格等。如单方指定律师服务和收费，不让购房者选择等。（6）在购房合同或相关补充协议上设定显失公平、损害购房者合法权益、减轻房地产开发企业或中介机构责任等内容的格式条款或霸王条款。（7）房地产开发企业人员或所委托的中介机构人员采取侵犯个人隐私、扰乱公共秩序等手段进行商品房推广、宣传和销售。如强行拉客、截车等。（8）未解除原商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再销售给他人（俗称一房二卖或多卖），或未经购房者同意，擅自通过网签系统签订交易合同、中介服务合同等。（9）以规避房地产调控政策监管为目的，房地产开发企业、中介机构或购房者相互串通，采取故意将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格或捆绑销售车位（库）等手段进行交易（如俗称双合同、阴阳合同等）。（10）以规避房地产调控政策监管为目的，房地产开发企业、中介机构协助、引导或串通购房者，提供虚假、伪造、变造或篡改的“个税”、“社保”证明材料，骗取购房资格。（11）其他违反法律法规、诚实信用原则或不规范的经营行为。
  
  
  
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  问：商品房的质量保修责任如何承担？
  
  
  
  答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。购房合同应就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。购买住房的在收楼时，应仔细查看房地产开发企业出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的**低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的**低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期
  
  
  2019-03-30 10:37:57
• 155****2687 所谓五证齐全，指的是要房地产商在预（销）售商品房时具备了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
  
  
  
  接受《法制日报》记者采访的业内专家称，如果没有五证，人们在买房时将存在以下几点风险：可能骗走定金；可能房屋质量差；可能混淆商住房与住宅；可能房贷难；可能一房多卖；可能拿不到房。
  
  
  
  　　相关业内专家还告诉《法制日报》记者，商品房即使五证齐全，也会存在潜在的风险。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  对话专家
  
  武汉大学法学院副教授 武亦文
  
  华东政法大学房地产政策法律研究所所长 杨勤法
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  消费者身份难界定
  
  商品房用途作区分
  
  
  问
  
  为经营目的而购买商品房的买受人，是否属于消费者？具体到商品房买卖领域，又应当如何区分？
  
  答
  
  
  武亦文
  
  我国消费者权益保护法并未正面规定“消费者”概念的内涵和外延，而是从适用范围的角度进行间接界定。因此，认定消费者的关键在于判断其消费行为是否以生活消费需要为目的。生活消费是与生产消费相对立的，两者的区别在于前者不具有生产经营目的，而后者具有延续与发展生产的目的。据此，“消费者”应当是指非以生产经营为目的而购买、使用商品或接受服务的个人。
  
  
  
  具体到商品房买卖领域，商品房消费者应当是为了生活消费需要购买商品房的自然人，不包括以营利为目的将商品房用于生产交易和经营流通的购房者。至于判断买受人是否具有经营目的，实践中一般按照所购房屋的性质是是居住用房还是经营用房的标准来区分。
  
  
  
  从消费者权益保护法的立法宗旨来看，相较于生产经营者，消费者处于弱势地位，因而法律对消费者进行特殊保护以平衡交易双方当事人的利益。对于以经营目的而购买商品房的买受人而言，不存在特殊保护的必要，不应受消费者权益保护法的调整。
  
  
  
  此外，从保护法益的位阶来看，有必要对购买商品房的买受人进行区分。对于以生活消费为目的的购房者而言，其目的在于居住自用，交易行为影响的是居住权，这是公民基本生存权的重要部分，值得法律的特别保护。但对以经营目的购房的买受人而言，其追求营利，交易行为影响的是经营发展权，不应纳入消费者行列予以特殊保护。
  
  答
  
  
  杨勤法
  
  
  
  为经营目的而购买商品房的买受人不属于消费者，似乎不是个问题，因为我国消费者权益保护法第二条规定得非常清楚，只有为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的买受人，才能成为消费者，为经营目的购房不属于消费行为，不能成为消费者。
  
  
  
  但问题在于，购房人在购买房屋时，很少会说自己是为了经营需要，所以购房人所购买商品房的真正用途，只有购房人自己**清楚，外人难以判断。
  
  
  
  为了方便区分，我国的许多行政和司法部门，就直接以商品房的性质和购房人的主体来划分，如果是非自然人购房，一律不属于消费行为，购房人不属于消费者，也不适用消费者权益保护法；如果是自然人购买的房屋是办公楼或工业厂房等，也不属于消费行为，自然人只有购买了住宅性质的商品房，才属于消费行为，购买人属于消费者，适用消费者权益保护法。这一逻辑面临的挑战是，越来越多的人通过买房来投资保值了（且大多购买住宅），购买一、两套住宅属于生活消费需要还符合常理，购买几套甚至几十套，还称之为生活消费需要，就不正常了。这意味着从购房者的主体性质和所购买商品房的性质已经无法区分购房是经营目的还是生活需要了，因此必须建立新的判断标准。
  
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