怎样办理房屋抵押? 个人房产抵押给个人手续如何操作?

• 148****0340 房屋是可以二次抵押的。但是二次贷款的条件是很苛刻的。条件要求如下：
  1、用于办理二次抵押的房屋必须是现房;
  2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人;
  3、房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管;
  4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成;
  5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好;
  6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款已经接近房屋评估价值70%的额度了，那么不妨考虑申请信用贷款。如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30%，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。 2019-03-26 10:56:43
• 144****6172 房产：
  
  1.个人身份证
  
  2.户口本
  
  3.婚姻状况：
  
  （1）单身：单身证明
  
  （2）已婚：结婚证，户主的身份证
  
  （3）离婚：离婚协议；离婚判决书
  
  4.房屋所有权证明：
  
  （1）房产证出借人提供身份证业务流程：提交证件——审核资料——看房评估——签署协议——借贷合同签订——办理公证手续——办理抵押登记——领取他项权证——发放贷款——还款撤押
  
  2019-03-26 10:56:38
• 145****5683 中国法制出版社刚出版新书《公司印章疑难案例裁判规则解读》《公司法裁判规则解读》《公司诉讼25个案由裁判综述及办案指南》《保全与执行裁判规则解读》,扫描下图二维码或点击文末“阅读原文”，即可获得。
  
  
  
  
  
  
  
  作者按：围绕金融借贷实务领域的疑难复杂实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们将陆续推出100篇案例评析系列文章。通过这一系列文章的写作，对金融借贷实务领域重大疑难、常见多发的案件进行分析，力图准确传递法院裁判观点，深入剖析法院裁判思路，并在此基础上结合我们处理相同或类似案件的办案经理，归纳总结案件经验教训。力求用通俗易懂的文字，为实务中处理金融借贷纠纷案件提供“靠谱实用”的操作指引，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。
  
  
  
  房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力
  
  
  
  作者：唐青林 李舒 瞿永山（北京两高重大疑难案件律师团队）
  
  [法 客 帝 国(Empirelawyers)出
  
  阅读提示：我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。
  
  
  
  不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》、《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  
  在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
  
  
  
  案情简介
  
  
  
  1、建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。
  
  
  
  2、为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《**高额抵押合同》。约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。
  
  
  
  3、一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。
  
  
  
  4、二审：原告建行分宜支行不服一审判决，提起上诉。诉称，房产抵押土地使用权应一并抵押，因此抵押房产办理抵押登记后，抵押权的效力应当及于相应的土地使用权。**高法院认为，即使土地使用权未办理抵押登记，在其上附着的房屋已办理登记的情况下，上诉人建行分宜支行对案涉土地使用权应享有抵押权。
  
  
  
  裁判要点
  
  
  
  
  
  本案的争议焦点是：建行分宜支行是否对案涉的未办理抵押登记的土地使用权享有抵押权。
  
  
  
  **高法院认为，虽然我国《物权法》第十条规定了不动产统一登记制度（即房和地只需在一个政府机关办理登记即可），但对统一登记机构未做明确规定。二审中，双方当事人均明确当地未规定具有地上建筑物的土地使用权抵押登记的办理部门。因此，根据《担保法解释》第六十条的规定，双方当事人在房产交易所办理房屋所有权抵押登记，并在房屋抵押他项权证上记载相关土地使用权证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，故银行对案涉土地使用权享有抵押权。
  
  
  
  实务经验总结
  
  
  
  
  
  前事不忘，后事之师。我们就本案**高法院的判决所涉及的实务要点梳理如下，以供实务参考：
  
  
  
  1、《物权法》第十条规定了不动产统一登记制度，但目前并未形成有效的操作细则，法律也未规定应由哪个机构统一办理。《担保法》第四十二条规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。但实际上，并不是所有的县级地方政府都为“房地一体”原则适配相应的登记程序，因此类似的纠纷还将不断涌现。
  
  
  
  2、《担保法解释》第六十条规定，县级以上地方人民政府对房地抵押登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。根据该司法解释的规定，银行在接受城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的抵押登记时，应当事先询证当地政府是否明确规定了办理抵押登记的相关机构。如果不存在明确的规定，银行在房产管理部门办理房屋抵押登记时，应当一并要求在房屋所有权他项权证书上载明将房屋纳入抵押权的范畴，并注明该土地使用权的状况，包括宗地面积、年限、土地使用权证号等信息，以避免抵押权落空的风险。
  
  2019-03-26 10:56:34
• 137****6240
  房产抵押贷款是目前**常用的贷款方式。相信大家都知道，用房产作抵押办理贷款，获得的贷款额度高、利率低，而且是来钱快**安全的一种筹钱方法，但并非所有房产都能被银行所接受，现在我们一起来看看哪些房产不能办理抵押贷款。
  
  
  
  十种不能办理房产抵押贷款的房产
  
  1、小产权房：小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款；
  
  
  
  2、还在抵押中的房子：已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗？在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。但是如果你是在同一家银行办理房产抵押贷款还是可以的；
  
  
  
  3、公益用途房屋：根据有关规定，**、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押；
  
  
  
  4、房子房龄超过了20年、面积过小的二手房：银行对于二手房买房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的；
  
  
  
  5、拆迁范围内的房子：已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押；
  
  
  
  6、权属有争议的房子：权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押；
  
  
  
  7、未满五年的经济适用房。个人经济适用房是政策性住房，对于这种住房，要求购买后五年内不可以办理抵押贷款；
  
  
  
  8、违章建筑：违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押；
  
  
  
  9、部分公房：如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款；
  
  
  
  10、文物保护建筑：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 2019-03-26 10:56:30