土地补偿费归农村集体经济组织所有.
全部2个回答 >公房拆迁有补偿吗?怎么补偿?补偿款到底归谁所有?
159****5743 | 2019-03-22 15:51:57-
138****2877 原则上,农村土地是村集体所有,所以拆迁所得补偿应属于所有村集体成员,但是村集体成员可以通过开村民大会决定集体财产的分配,村民大会可以决定按照宅基地使用者来分配相应的拆迁款。 2019-03-22 15:53:27
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141****0594 公房拆迁与谁签订补偿协议,补偿款的分配也应当基于这个原则来进行。一般有三种操作方式。第一种是保持现状,即房屋还是归国家或单位所有,但是承租人的使用权也予以认可,这个时候,拆迁方一般是与房屋所有权人、承租人签订三方协议,拆迁方既要对房屋所有权人进行补偿,也要对承租人进行补偿或安置。
第二种是房屋的所有权人与拆迁方签订拆迁补偿安置协议,补偿款归房屋所有权人,然后,所有权人再对房屋的承租人予以安置。
第三种是,房屋所有权人将房屋出售给承租人,承租人向房屋所有权人支付房屋价款,这样房屋的所有权、使用权就都归于承租人,由承租人与拆迁方签订补偿安置协议,获得拆迁补偿安置。 2019-03-22 15:53:22 -
158****8557 所谓公产房,是中国特殊体制下遗留下来的产物,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。当公房遭遇拆迁,我们可以得到拆迁补偿吗?公房拆迁政策又是怎样的呢?
首先我们看一下被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时,谁享有和拆迁人谈判签约的权利。在房屋遇到拆迁的时候,有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。一般来说,房屋归谁所有,谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。因此,对于产权房来说,一旦房屋遇拆迁,有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的一般就是产权人。
随着时间的推移,公房承租人这一主体将逐渐不复存在,这是与房地产市场化相一致的。在590号令施行前,大量的公房已经由其承租人购买而成为私房,因此这一问题的普遍性有所降低。即便如此,公房承租人在一些地方仍然现实存在,其面临征收时的补偿权益问题仍是不容忽视的。
公房承租人的征收补偿原本不是一个特殊的问题。在已经的废止的《城市房屋拆迁管理条例》中对此是有明文规定的,然而到了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时,补偿对象却“缩减”成了被征收房屋的所有权人这一类人,公房承租人的概念在新规中再也找不着了,所以在实践中依然存在的公房承租人在面临征收时的补偿权益难以得到保障的问题。
公有房屋承租人的补偿权益在许多地方政府规章中得以确定,以《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》为例,其第51条规定,公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人,和被征收房屋的所有权人一样,在征收中享有依法获取补偿的权利。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准我们也已此细则为例。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。 2019-03-22 15:52:35 -
143****7130 一、什么是公房?
所谓的公房简单点来说就是所属权归国家或者是集体所有的房屋,通过租赁的关系建立来做拥有公有房屋的使用权,也可以向主管单位申请使用公有房屋或者是福利分配类的公有房。
很多国企在早年的时候都会给员工分配公房或者是将公房租给自己的员工。但随着城市化的不断推进以及城市不断规划,现在很多这样的公房就会面临着拆迁,因此,给很多承租人带来不小的困扰。那么,公房拆迁补偿款归谁?对承租人应该怎么补偿?
二、公房拆迁补偿应该归谁?
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。可由于房屋的所有人和使用人不同,在公房拆迁过程中必然会导致权益纠纷。因此公房拆迁如何确定补偿权利人很重要。下面就为大家分析一下未依据情势变更而发生承租人变更的几种情况:
1、原承租人健在,并且在征收时一直未变更过公房承租人姓名,那么承租人当然还是原承租人,因此,作为作为权利人征收补偿给予其是没有任何争议的。
2、原承租人在征收前已经死亡,但是其生前承租的房屋还一直由其家人或亲人居住,而且也已经变更了承租人姓名,那么此时的承租人自然是变更后的承租人,且拆迁补偿款也归其有。这里面一般情况下,公房的承租人都是与原单位具有某种工作关系,基于此而获得了公房的承租权,公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。
依据北京市有关变更承租人的规定和原单位的规定,只有原承租人死亡或者生前外迁后符合一定条件才允许承租人变更,变更以后的承租人自然是权利的享有者。
3、原承租人死后或者生前外迁后未依法变更,公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租,按规定早就应当办理变更手续,但基于种种原因并没有及时办理变更承租人手续,还是原承租人的名义。那么,此时因承租人的死亡导致租赁合同终止,承租人资格丧失。
公房承租人的征收补偿原本不是一个特殊的问题,在废止了的《城市房屋拆迁管理条例》中也明确规定的,可到了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时,补偿对象却成了被征收房屋的所有权人这一类人,公房承租人的概念在新规中再也找不着了,因此到目前为止,在实践中公房承租人依然面临着征收时的补偿权益难以得到保障的问题。
根据规定,申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:
1、原承租人死亡或外迁;
2、与原承租人为同一户籍;
3、是原承租人的家庭成员;
4、与原承租人共同居住二年以上;
5、没有其他住房。
三、那么对公房承租人应该怎么补偿?
拆迁律师在此要特别说明的是各地对公房拆迁补偿并没有一个统一的标准,大多都是依据各地的相关规定。但要明确一点,公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人,由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。以下是部分省市对公房拆迁补偿的规定:
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条中对公房承租人的含义也做了具体解释:“公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位”。
根据该《实施细则》第二十九条的规定,征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。
根据《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》征收依照城镇住房制度改革政策允许出售的公有住房,承租人可以按城镇住房制度改革政策规定购买住房后,再与房屋征收部门签订补偿安置协议;对依照城镇住房制度改革政策不允许出售的住房,对产权人实行房屋产权调换,由承租人继续承租,产权人与承租人应当按补偿安置方案重新订立房屋租赁合同。 2019-03-22 15:52:28
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问 公房拆迁怎么补偿答
国家直管公房拆迁补偿安置 第三十八条 拆迁国家直管公房,拆迁人应当与房产管理部门或房产经营管理部门订立拆迁补偿安置协议。房产管理部门或房产经营管理部门应及时通知直管公房承租人或使用人,原租赁合同停止执行,停收租金。 第三十九条 国家直管公房拆除后,承租人自行安排过渡房搬迁,在不违反国家直管公房经营管理规定的情况下,可优先与房产经营管理部门按照安置房屋租金标准签订房屋租赁合同,不再享受过渡安置补偿费。 第四十条 拆除国家直管公房,非住宅房屋实行拆一还一不结算差价;住宅房屋按户偿还,按户计算,每户建筑面积在50平方米内不结算差价,超面积部分按成本价结算。 第四十一条 拆除国家直管公房至偿还期间,其房屋租金由拆迁人承担,在此期间,如调整租金,拆迁人按新调租标准支付。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------公房拆迁补偿款的归属确定了公房承租资格后,拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。《城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定,拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的,直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人,由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的,拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式:由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议,但对拆迁事宜协商一致的,由拆迁人对所有人补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式:为保障承租人的权益不受损害,实行产权调换,被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。根据《城市房屋拆迁管理办法》规定,拆迁补偿的受偿方为被拆迁人,即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下,被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下,不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中,被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。
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耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。征收耕地的土地补偿费,前三年平均年产值的6至10倍;安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算标准,前三年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,**高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。其中土地补偿费和人员安置费的总和,不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。林木、果树等地上物需要根据树龄、是否在盛果期等因素来估算。菜地、大棚要看年产值,大棚还要补偿地上物的建筑重置成本。律师只能提供标准,没有办法给您确定具体的数额,具体多少钱一平米,需要根据当地的物价、地价来评估和计算。具体要看当地的征收拆迁公告的规定。各地的政策是不一样的
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耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。征收耕地的土地补偿费,前三年平均年产值的6至10倍;安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算标准,前三年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,**高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。其中土地补偿费和人员安置费的总和,不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。林木、果树等地上物需要根据树龄、是否在盛果期等因素来估算。菜地、大棚要看年产值,大棚还要补偿地上物的建筑重置成本。律师只能提供标准,没有办法给您确定具体的数额,具体多少钱一平米,需要根据当地的物价、地价来评估和计算。具体要看当地的征收拆迁公告的规定。各地的政策是不一样的。
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按照规定,租赁合同到期不续签视为不定期合同,房东这样做的目的也许是可以随时解除吧,但你有房租收据证明租赁合同继续存续,你可以跟房东协商是否能获得补偿。
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