楼房拆迁怎么补偿有这方面的规定吗？

• 157****7733 一般来说，房屋用途不同，在拆迁中的补偿标准也不同，可分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，我们称之为“住改非”房屋。有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显，而这类情况又具有多发性，拆迁补偿安置中应对这类情况作何处理？
  
  首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照；如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。
  
  如果没有地方政府规章可循，可以将“建房函字【1993】23号”文件作为判断房屋使用性质的法律依据。“建房函字【1993】23号”文件是建设部在1993年所作出的《对湖北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》，其相关内容如下：在拆迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。如没有实行房屋使用变更登记，则可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用的性质。根据这一文件，拆迁开始以后私房性质的确认，原则上应当以房屋产权证上所登记的房屋使用性质为准，对于住宅房屋改为非住宅房屋而未经登记的，按以下方式处理：1被拆迁人补办变更登记----按非住宅房屋进行补偿安置；2被拆迁人未办变更登记--------经营活动真实存在且合法------按非住宅房屋进行补偿安置。
  
  其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质（用途），当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。
  
  其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。 2019-03-22 02:19:16
• 136****7881 《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》
  
  第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  
  （一）被征收房屋价值的补偿；
  
  （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
  
  （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  
  第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  
  第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  
  对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  
  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 2019-03-22 02:19:09
• 151****1585 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所有权、附属物所有权、收益权。
  （1）房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：
  ①所有权人合法所有；
  ②房屋本身合法，如不得是违章建筑等。《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
  （2）附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：
  ①依附于房屋而存在；
  ②具有某种用途，并有利于房屋的**；
  ③必须是能计算其价值的物体；
  ④被拆迁房屋的附属物应具有合法性。
  （3）收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征：
  ①收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律依据；
  ②收益应当合法产生；
  ③收益应当是有依据的产生，包括即得收入和合法预期收入。在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种，即租金；生产、经营预期收益；费用，如《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。 2019-03-22 02:19:03