利率变化，房贷月供跟着变化。就是在每年的利息调整月，按照新的利率重新计算剩余的月供，不过等额本息和等额本金的计算方法不同。 等额本息重新计算月供：a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]a:月供;F:贷款余额;i:贷款利率(新利率)；n：剩余还款月数等额本息只是重新计算月利率，本金不发生变化。
全部3个回答 >房贷利率怎么算的? 按揭提前还款利息怎么算？
154****5532 | 2019-03-14 15:00:51
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133****1834 提前还款分为两种：
1、全部提前还款。全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是你借了银行多久的钱就算多久的利息。
2、部分提前还款。部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。
利息则按照约定的利率，以月为单位结算利息，本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说，占用了多少本金就还多少利息。
2019-03-14 15:01:06 -
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132****0922 进入2018年，多个房地产行业机构发布的数据显示，全国房贷利率继续上扬。
融360监测数据显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%，连续14个月上升。
那么，南宁各银行的房贷利率有什么变化？小编走访多家驻邕银行了解到，3月份，多家银行首套房贷利率全线上浮。在二套房贷方面，在基准利率基础上上浮15%是“起步价”。
从走访的情况来看，南宁房贷利率上涨的节奏和幅度略高于一线城市。如一线城市首套房贷利率目前普遍执行基准上浮5%~10%，而南宁首套房贷利率在去年年初还可以执行基准利率，下半年起已全面执行基准上浮10%。
▲图片来源网络
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晚一年买房或多供22万元
房贷利率上浮后，购房者月供要多掏多少钱？算了一笔账，惊呆了。
以首套房为例，假如购买一套150万元的房子，贷款100万元。以30年期、等额本息还款方式计算，在去年年初还可以执行基准利率的情况下，每月需偿还本息5307.27元，累计总还款近191万元。
而今年购房，如果执行基准上浮10%，每月需偿还本息5609.07元，累计总还款近202万元；如果执行基准上浮20%，每月则需偿还本息5918.57元，累计总还款约213万元。
这意味着，晚一年购房，首套房贷每月增加300~600元，利息总支出增加11万元~22万元。相比之下，二套房贷如果执行上浮30%的利率，增加的成本可想而知。
对于房贷利率上浮，多名银行人士表示，主要是由于总行对房贷额度的控制严格，房贷配额偏紧。此外，由于房贷配额偏紧，房贷的放款时间有所延长，二套房更是明显一些。
实际上，虽然2014和2015年的降准降息形成了贷款低成本利率，但是近年来市场资金成本逐渐上行，贷款利率已开始慢慢走向上行通道，“购房者如果希望房贷利率下降一些，这个想法短期内难以实现”。
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贷款还是付全款有点纠结
由于房贷趋紧，不少开发商加大了全额付款的优惠力度。一边是贷款成本增加，一边是全款买房的优惠，这让部分购房者很是纠结，“是不是举全家之力凑齐房款更好一些？”
3月24日，从南宁市一楼盘了解到，由于位置优越，附近学区配套成熟，该楼盘住宅售价1.8万元/平方米。但如果是一次性付全款，可享受1.7万元/平方米的优惠价。以购买一套85平方米的住宅计算，贷款比全款要多8.5万元。
“我看了很多个新楼盘、二手房小区，不管是开发商还是业主，都对一次性付全款优惠很大。我和父母正商量是不是分头找人借钱凑齐房款，不要贷款了。”市民黄女士说，但是借亲戚朋友的钱买房，短期内的还款压力不小，全家都很纠结。
▲一边是银行上调房贷利率，一边是开发商推出全款买房优惠，这让一些购房者纠结不已。图为市民在一楼盘看房。
对此，建设银行南宁园湖支行个贷中心一负责人认为，购房者选择付款方式，一定要充分考虑自己的经济情况。此外，为了**大限度节省房贷成本，除了利率需要关注外，还可以从还款方式上着手。
还贷方式有等额本息还款、等额本金还款两种。
简单地说，前者每月还款金额固定，但是在贷款期限的前期，大部分是银行利息，而本金还的较少；
后者每月还款本金是固定的，因为本金少了，利息也就少了，因此月供呈 2019-03-14 15:00:58
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根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种： 等额本息还款方式、等额本金还款方式。一、等额本息还款方式1、等额本息月供计算方法：每月还款金额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数2.、计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变 二、等额本金还款方式1、等额本金月供计算方法:每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计额)×每月利率2、计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
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由于你提供的还款日期不详细，所以建议你使用提前还款计算器自己计算。一、提前还贷利息计算方法：1、根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。等额本息计算公式。计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。2、等额本金计算公式：每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。3、提前还贷的条件：（1）、借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。（2）、借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用**帮业主还清尾款后业主的风险。（3）、如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。拓展内容：提前还款情况包括三种：提前部分还款贷款期限不变、提前还款部分还款缩短贷款期限以及提前全部还款。1、如果是提前全部还款，就不再算以后的房贷利息，只计算提前还款日到之前的房贷利息。2、如果是提前部分还款贷款期限不变，所要还的本金就更少了，从而每月的利息也要重新计算，利息会减少。3、如果是提前部分还款缩短贷款期限，贷款时间会缩短，所要还的利息也会相对减少。4、农业银行不满一年提前还款的，以本金×月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
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1、等额本息法：计算公式月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方（贷款20年、240个月）月利率=年利率/12总利息=月还款额*贷款月数-本金经计算：月还款额为5343.38元（每月相同）。还款总额为1282411.20元，总利息为582411.20元。2、等额本金法：计算公式月还款额=本金/n+剩余本金*月利率总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）经计算：第一个月还款额为6883.33元（以后逐月减少，越还越少），**后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元，总利息为477983.33元。 5 4 评论 分享 举报
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采用等额本息还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金，商贷购房提前还款，利息随本金减少而减少。如果能提前还是越早还越少，少付利息。
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