银行贷款抵押房子可以吗? 未交房的房子可以办理抵押贷款吗？

• 144****6153 房屋抵押一般需要以下条件：第一具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;
  第二具有合法有效地身份证明及婚姻状况证明;第三具有良好的的信息记录和还款意愿;第四有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第五所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;第六具有支付所购房屋首期购房款能力;以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款;
  已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
  七借款人具有合法有效的购房合同或协议;八有贷款人认可的有效担保。 2019-03-13 21:33:03
• 147****2149 不可以，需要房产证，房抵条件：
  
  有合法的身份;
  有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;
  
  有合法有效的购房合同;
  
  以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款;
  
  已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
  
  能够提供贷款行认可的有效担保;
  
  贷款行规定的其他条件。 2019-03-13 21:32:58
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  　　“房产证办不下来，心里总是不踏实，买了房就是想在开封安身立命，谁知道花了那么多钱买了房子，快四年了却连房产证的影子都没有看到。”提起房产证，开封碧水蓝城小区二期的业主们就一肚子心酸。
  　　碧水蓝城小区二期，位于开封市郑开大道与集英街交叉口西北角，开发商为河南开心一方置地集团有限公司。据业主介绍，碧水蓝城小区共分为一、二、三期，一期房子2011年就已交房，而房产证直到去年才陆续办理下来；二期共有29栋楼、一千多户业主，合同交房日期为2013年12月31日，无论是全款购房还是按揭贷款的业主，至今都不能办理房产证。
  　　“2013年买房子时售楼部的销售顾问说房产证一年内肯定能办下来，现在都2017年了，四年都没拿到房产证，真是急人！”该小区20号楼的业主曹女士反映说。同时，曹女士还出示了2013年与开发商河南开心一方置地集团有限公司签订的商品房买卖合同。该合同第十五条明确规定：出卖人应当在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房贷款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。
  　　提起这条退款规定，曹女士“气儿不打一处来”。“开发商很狡猾，规避掉了一切对他们不利的因素，延期办理房产证交付的违约金只是已付房款的1%，我们把房子退了，也就只能得到几千块钱的补偿。”就这样，开发商与业主们开始了近四年之久的“拉锯战”。“如今，我们也不再追究赔付问题，只要开发商能够告诉我们办理房产证的准确时间，我们就心满意足了。”在这场拉锯战中，业主们已经精疲力尽，只求能够有个圆满结局。
  
  无证房产带来诸多难题
  
  　　“2013年5月，我交了60多万元全款买的房子。买房时我问售楼处什么时候可以拿到房产证，工作人员说公司已经在房产部门进行了登记，交房后一年内就可以办下房产证。因为看中了这个小区的位置和户型，当时也就没多考虑。但是交房后房产证一直办不下来。”碧水蓝城小区二期17号楼的郭先生说，他也去找过开发商几次，但是始终没有进展，开发商每次都回复称“即将办理”，但却一拖再拖。经过几次交涉，心力交瘁的郭先生依旧看不到希望。
  　　对于碧水蓝城小区二期的业主们来说，办理房产证这么顺理成章的事情，如今居然成了遥不可及的梦，而随着时间的推移，没有房产证所产生的问题也日渐凸显出来。
  　　该小区业主吴女士也是全款购买的房子，**近因为生意上资金周转紧张，她想把房子抵押给银行进行贷款，但因为没有房产证，银行贷款行不通。“另外，我是外地户口，为了孩子上学，才买了房子想让孩子落户到开封，但没有房产证就没法上户口，没有户口，孩子上学也难。眼看着孩子一天天长大，马上就要到了入学年龄，房产证再办不下来，孩子的入学就要被耽误了。”吴女士说。
  　　除了房产证无法办理，小区业主们还反映称，小区的房子质量和管理也存在不少问题，比如房屋面积缩水、房屋延期交付、排水系统功能不全、地下车库及储藏室严重积水、私家车经常被砸等。“业主们多次向开发商反映问题都没有结果，甚至，个别业主反而遭到了开发商的威胁恐吓。对此，大家都敢怒不敢言。”该小区业主孟女士透露称。
  
  房产证“难产” 到底难在哪？
  
  　　是什么原因让购买了近四年之久的“合法”房子，至今还拿不到房产证呢？
  　　开封市不动产登记中心党委成员、副主任王祥介绍说，“按照法律规定，开发公司必须持相关建设资料申请办理初始登记，然后开发公司和购房人依据签订的购房合同共同来不动产登记中心办理房屋转移登记，把房产转移到购房人名下。”
  　　然而，据开封市不动产登记中心初始登记科工作人员透漏，碧水蓝城二期开发商至今未申请办理初始登记，因此暂不具备为业主办理分户《房屋所有权证》的条件。“开发商至今未申请初始登记的原因，很有可能是开发商手续不全，可以去当地质监站了解详细情况。”工作人员说。
  　　在开封市建筑工程质量监督站，该站总工程师付总表示，“碧水蓝城二期的房屋验收目前已经全部通过，房产证办不下来的原因很有可能是开发商去办理竣工验收备案的手续不齐全。”
  　　但事实上，“碧水蓝城二期的1、3、5、10、11、12、13、24、25号共9栋楼已经办理了竣工验收备案，2、4、14、15、16号现在处于办理中，至于剩下的15栋楼还没有前来办理。”开封市住建局竣工验收备案办理窗口的工作人员在查询后如是说。 2019-03-13 21:32:54
• 158****0212 **近商品房买卖合同纠纷又频发，一方面是由于重庆大热的楼市，一方面也因为买卖合同当事人缺乏法律风险意识。尤其是二手房买卖中，贷款购房是大部分买方会选择的付款方式。而向银行贷款买房时，在贷款条约中有三个很容易被忽视的问题，一是对贷款次数及贷款时间没有约定或约定不明，二是对不能取得贷款时的处理没有约定，三是对银行实际放款时间没有约定。如果买卖双方签约时不加防范，一旦遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。那么，如何从根源防范履约风险，今天，我们通过两个案例为大家具体讲解。
  
  
  
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  张秋静：重庆合纵律师事务所专职律师.执业领域：道路交通事故、劳动纠纷、房地产与建设工程、公司法、金融合同纠纷、企业重整与并购等。
  
  案例一：
  
  2016年年底，陈某因家庭之需欲在渝北区购置房屋，为筹措购房资金决定出售其位于沙坪坝区大学城的一套房屋，并在某房产中介处与购房人廖某签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：陈某将其所有的位于沙坪坝区的房屋以123万元的价格出售给廖某；廖某采取按揭贷款的方式支付购房款，即：廖某于协议签订之日向陈某支付定金3万元，于过户之日支付**款41万元，剩余房款79万元廖某则通过向银行申请二手房商业按揭贷款支付；廖某银行按揭审批通过后7个工作日内，在经纪方陪同下买卖双方向房屋所在地不动产登记中心申请办理房屋产权转移登记手续。
  
  合同签订后，购房人廖某因个人原因迟迟未能办妥本案合同项下的房屋抵押贷款申请手续，且在其名下已登记有一套房屋的情况下，为获取个人住房首套房85折的利率优惠，伪造并提供虚假的贷款证明材料，以致于贷款审批通过后按揭贷款合同又被按揭银行浦发银行撤销并做作废处理。陈某基于置换房屋对资金的迫切需要，2017年2月27日函告廖某要求她三日内自行筹措资金支付全部房款。廖某在接到通知函后不可置否未及时付清房款，陈某再次发函告知合同解除。廖某却悄悄将房屋做了保全并一纸诉状将陈某告至法庭，起诉要求陈某配合其换一家银行进行贷款面签，继续履行合同。陈某也当仁不让，另案起诉廖某，要求法院确认合同已解除并追究廖某的违约责任。
  
  2018年4月28日，一审判决陈某全面败诉，纠纷发生期间房价翻倍疯涨，此时陈某想通过卖房获取资金在渝北置换同样大小的房屋之合同目的已无法实现。目前，两案均已上诉至中院待二审开庭。
  
  四个诉讼，历时一年半矛盾仍未解决。究其根本，争议焦点无非就是合同对贷款次数及贷款时间没有约定时如何处理的问题。
  
  案例二
  
  2013年3月31日，王某、王某某签订买卖合同，约定王某某向王某购买系争房屋，房屋总价人民币137万元，在2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于2013年5月31日内，卖方应将房屋交付买方。
  
  合同签订后，王某某支付了**款42万元，并向银行申请贷款。此后，王某某贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。2013年5月28日，王某向王某某致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王某致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日，王某某回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王某某过错，要求继续履行合同。6月17日，王某某贷款获批。6月20日，王某某致函王某，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同，同时王某某向王某支付违约赔偿。王某某提起反诉，请求法院判令王某继续履行买卖合同。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于2013年8月29日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延付款违约金，王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延交房违约金。
  
  关于本案，一二审法院均认定，虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确无关于王某某贷款**晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是卖方应当无限期地等待买方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及买方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的**晚时间为约定的过户时间即2013年5月10日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间，该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。因此，王某某直到2013年6月17日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。
  
  2019-03-13 21:32:48