有房子抵押贷款可以吗? 未交房的房子可以办理抵押贷款吗？

• 134****2387 （1）选择房产
  　　置业者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。置业者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
  　　（2）办理按揭贷款申请
  　　置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于置业者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
  　　（3）银行审查
  　　银行受理置业者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。
  　　不少置业者认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而**终是否向置业者提供贷款的决定权在银行。
  　　置业者如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。
  　　（4）签订购房合同
  　　银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认置业者符合按揭贷款的条件后，发给置业者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
  　　（5）签订楼宇按揭合同
  　　置业者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
  　　（6）办理抵押登记、保险
  　　置业者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。 2019-03-13 21:18:50
• 158****6810 不可以，需要房产证，房抵条件：
  
  有合法的身份;
  有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;
  
  有合法有效的购房合同;
  
  以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款;
  
  已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
  
  能够提供贷款行认可的有效担保;
  
  贷款行规定的其他条件。 2019-03-13 21:18:42
• 142****5275 宁德917房产网【购房问答】栏目，免费的问答通道，专门为您的买房用房答疑解惑。宁德买房，有问题就找我们！
  
  
  
  Q网友：二手房买卖，原先的银行贷款可以直接改名给买方吗？
  
  A小七解答：您好，银行贷款是不可以直接改名的。只能在房产证出来之后，让原房东去银行还清贷款办理解押，然后过户给你再办理商业贷款。
  
  
  
  Q网友：购买新房的商业贷款和全款购房后再去抵押贷款，这两者有什么区别？
  
  A小七解答：您好，商业贷款利息比较低，基准利率4.95%，首套房一般上浮10-20%左右。只要贷款人信用没什么大问题，首套房的商业贷款可以7成，年限**高30年。而办理抵押贷款，需要营业执照，**高只能贷款15年，利息较高，年利率6-7厘，一般可以贷款到银行评估价的5-7成，具体要看贷款人的流水。
  
  
  
  Q网友：未交房的按揭房可以交易吗？可以的话具体程序步骤是什么？
  
  A小七解答：您好，在房产证未出的情况下交易，是可以交易的，不过是按待证过户交易。
  
  
  
  　　**款=成交总价-贷款额度-押证款。比如说房子双方约定以100万成交，房东还有54万的银行贷款，那么买家需要支付的**是100万-48万贷款-押证8万（押证费用一般是双方商定的，普通住宅一般押证5-10万左右），那么买家需要支付的**就是44万。
  
  
  
  　　签订买卖合同后，**款交齐当日，房东的原购房合同、贷款银行卡、发票等资料都会移交给买方，这样也保障买方的交易安全性。交房的时候又需要原来的房东配合收房，因此可以留少许**，等交房的时候再支付给房东。
  
  
  
  　　双方成交之后，房东的每个月的房贷月供便是由买家来还，等房产证出来之后，双方再到有关部门进行过户，买家再付押证费用。另外，过户费一般是买方来支付。过户费主要是包括契税、增值税、个税。其中①契税：首套和二套90㎡（包括90㎡）以内收取1%、首套和二套90㎡-144㎡（包括144㎡）之间收取1.5%，首套144㎡以上收取1.5%、二套144㎡以上收取2%，三套收取3%。②房产证已满2年，增值税5.6%，③若是未满5年或满5年非家庭唯一住宅还要收取1%的个税。等房子过户到买家名下之后，房子就跟原来的房东没有关系了。
  
  
  
  　　待证过户的房子因为不能及时过户，所以一是建议选择房东时，**好房东的职业**好比较稳定一些，这样可以降低你的风险。二是选择一家品牌中介交易，一是交易安全，二是手续比较清晰。中介在拟定的合同中将可能出现的情况想清楚，并提前规定好合适数额的违约金。这样可以避免未来可能出现的麻烦，也可以激励双方遵守契约精神。　 2019-03-13 21:18:38
• 147****8341 房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
  
  
  如果购房者遇到房产证办不下来，该怎么办呢？今天就来跟您分享一下相关知识。
  
  造成房产证延迟办理的原因分析
  
  1.开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延。
  
  
  
  2.购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延。
  
  
  
  3.房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。
  
  
  
  开发商的原因造成延迟办证，要承担什么责任？
  
  1.《城市房地产开发经营条例》明确规定，开发商协助购房人办理过户登记手续，并提供必要的证明文件。开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。
  
  
  
  2.房产开发商取得权属登记证是办证的前提，在取得权属登记证之前的迟延时间应归责于开发商。办备测绘、权属登记之后，开发商应及时向业主披露具备办证条件的情况，通知业主向自己缴交其他的办 证资料，否则应承担违约责任。
  
  
  
  
  
  托办房产证，应该怎么算违约金？
  
  合同是双方的合意，所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。
  
  
  
  计算违约金的起算日期分三种情况：
  
  
  
  1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
  
  
  
  2.若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
  
  
  
  3.若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
  
  
  
  没有房产证的房子怎么交易？
  
  情况一：刚交了**款，还没有办按揭
  这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是**好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程**简单，也是风险**小的一种情况了。
  
  
  
  情况二：正在还房贷，还没有交房
  
  这种情况就比较复杂了，风险也**高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择。
  
  
  
  方式一：直接更名流程：
  
  
  1.卖方将银行的贷款还清
  
  
  
  2.卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
  
  
  
  3.开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
  
  
  
  4.注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
  
  
  
  
  注意事项：
  
  1.房子必须还清银行贷款
  
  
  
  2.更名必须取得开发商的同意
  
  
  
  3.买方不能再按揭了，必须全款购买
  
  
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  
  2019-03-13 21:18:33