二手房中介怎么坑买方的？这些风险具体有哪些？

很多同学听说“二手房砍价师”的另一个反应是“没准是串通中介坑买方的套路”。非常能理解大家的质疑，毕竟已经习惯了中介的各种黑，突然出这么一个严重擦边的服务，不质疑才怪。16年，我在为这个借鉴单边代理制的“买方顾问/买方代理/买方经纪”业务起名、设计规则流程时，已经考虑到这个问题。毕竟初心再好，如果没有合理的制度规则约束，难免**后还是会异化成另一个“黑中介”。如何才能确保砍价师的立场、利益和买方彻底一致？如何收费，才能体现出我们的立场，衡量出服务的价值，让咱购房人心甘情愿的多付这笔钱？矛盾了近三个月，才探索出了“二手房砍价师”和“二次砍价 差价提成”这个看似有点怪的服务和收费方式。那砍价师会不会串通中介坑买方呢？不会！“二次砍价 差价提成”的方式，已从体制上把顾问和买方的立场、利益彻底捆绑在一起。在你砍不动时，一般还能帮你多砍1-2%，提4成做顾问费，目前多数收费在1-3万区间，赚得并不算少。顾问靠本事吃饭，钱赚的心安理得，又受人尊敬，立足于建立长远的个人品牌信誉，没兴趣自毁“顾问、老师”的正面形象，与中介合流。况且砍不到你能接受的价位，或二次砍价我们提太多，你也未必会买。顾问犯不着为了笔未知成交与否，未知“二次砍价”多少的交易去串通。

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现在二手房交易越来越透明了，不像以前有吃差价的，当时被大家称为“黑中介”！现在“黑中介”的时代已经过去了，现在整个中介行业都是透明化交易，不存在坑这么一说，与其说坑，还不如说在找中介买二手房时有哪些需要注意的更为贴切！现在中介扮演的角色已经不仅仅只是提供信息，促成交易那么简单了，现在找中介的目的是为了更高效的快速找到适合自己的房子，并且有一定的保障！现在整体的中介行业，略微大一点的公司都是收取服务费，而且是一次性的，整体都是一条龙服务，包括贷款，缴税，过户，物业交割等一系列服务，这是一个一整套的服务流程，也是作为中介公司**基本的服务标准，那么现在有些大的公司，相对应的有一些保障，这些保障大概如下，交易不成功退还全部代理费，查封先行垫付，凶宅**高原价回购等！我们找中介再也不是为了单单找他们能快速的找到好房子，更为重要的是现在房子的标地额越来越大，有的三代的钱才可以买一套房子，我们很担心中间交易的资金风险，所以找到中介公司想买一定的保障！大公司收费标准和小公司肯定不同，那么有些人为了省那点钱会觉得其实二手房交易就那么点事儿，的确二手房交易就那么点事，有的公司就可以有保障，有的小公司就没保障，中间不出问题都可以，一旦出现问题，小公司完全可以卷铺盖走人，但是大公司能这么做吗？上下几千号的员工，肯定是没发动的！所以，我们找中介买二手房一定不是想我们不被坑就而已了，整个中介行业现在是越来越规范，坑基本很少，也不去比谁家没有坑，现在比的是谁家服务好，谁家更有保障！

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对于买房人来说，在签下任何书面形式的文字之前，一定要仔细了解房子的情况，这里的情况包含：1、房子的真实地址是哪里，也就是房产证上所写的地址是什么；2、房子的真实面积是多少，这也在房产证上能够看到；3、房子的竣工日期是几几年的，由此判断出小区的环境跟户型设计的新旧；4、房屋类型是什么，是70产权的土地做公寓房，还是50年产权的公寓房谎称住宅，这都是需要鉴别的；5、土地使用年限为多少年，这个问题应该第一时间问清楚，这关系到你拿到的房子后还能住多少年；除了房子基本的信息以外，对于买二手房的人来说，小区周边的环境也很重要，看房的时候一定要查看周边的环境，环境是否很吵，是否有大型垃圾场这类影响生活品质的情况，譬如上海的华漕，临靠虹桥飞机场，从早到晚都能听到飞机起飞降落的声音久而久之影响住户的休息，又或者有一些小区旁边被规划了一块垃圾回收站，也不是不好但是长期从这条路经过，你心里多少会有点不舒服。一定要记得，当你实际考察过房屋并且确切的了解房子情况之后，这时候才可以去签字。

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二手房过户流程主要有以下四步：一、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。二、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。三、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。四、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

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通常情况是买房来付这个中介费用的，不过具体情况要看买卖双的协商！重点要看是谁主动找的谁？情况不同结果也就不同：如果是原业主急于将房子卖掉，当然这个费用有原业主来付的几率更大。如果是买房的客户急于购房，找到中介，那客户的几率就大。其实这个没有一个标准，也有协商平摊的。但是无论怎样购房前就要先问清楚要收多少费用，这个无论是说来出心里有个底，然后在和业主、中介三者协商一致后，会在合同上注明由谁来付这笔费用。

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