如何买二手房?购买二手房如何砍价不吃亏?

• 147****0747 一，买二手房时砍价方法：
  
  委托多家中介公司。购房者在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家公司产生竞争关系。可以直接告诉各家中介公司，已经委托了别的公司寻找房源，如此一来，中介公司为了利益便会以**快的速度、更低的价格来促成买卖。
  多看房、少赞美。多看房是为了摸清二手房市场，少赞美则是为了不让对方摸清想法。在购买二手房时，摸清市场价格是关键的一步。因为大家对好房子的看法都差不多，要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，这样才能为今后的砍价留有余地。
  多和房主沟通。购房者找到中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司放在一边，这样才能产生危机感。要谨记，房主才是**想把房子尽快卖掉的人。
  有些房主在卖房时存在着漫天要价的现象，对于这些现象不必太在意。也只是想碰碰运气，希望能把房子买个好价钱。其实，每个房主都会对手中的房产有个客观的估价。但是购房者不要因为房主过高的报价而放弃看中的房子，应该多与房主进行沟通或要求中介说服房主报出个客观的价格。报出低价后，再留个电话，然后走人。通常会再主动联络的。
  二，看二手房要注意事项：
  
  核实卖方的身份。如果是个人，看身份证；如果是单位，到工商局看档案资料；如果卖方有代理人，看有没有经过公证的授权委托书。
  到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。 2019-03-06 07:50:29
• 136****7596 二手房交易流程中的8大砍价技巧：
  1、了解周边价位信息，做到心中有数
  可以多看几套房源、多跑几家中介，同时对比附近新房价格，来判断所购买二手房的价格是否可靠。换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的，为之后的杀价做准备。
  2、忌大幅度杀价
  虽然买房一般都有一定的议价空间，但如果杀价幅度太狠，往往会让卖家难以接受，认为买方心意不诚，而使得交易告吹，所以前期调研很重要。
  3、忌盲目给房子挑缺点
  不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差，那为什么还要买呢？这样会造成卖家的反感，也反而暴露了很中意这套房子的心态。
  4、隐藏对所看房屋的喜爱程度
  不要表露对这套房子的好感，可以适当的挑一些小问题，比如整个小区的交通很便利，但这套房子太靠近路边了太吵；对于房型很满意，但是楼层差了点等等。
  让中介再推荐一些小区中央的、楼层好点的房源，或者让这套房子的卖家在价格上让一步。
  5、拖延时间
  表现出买不买都无所谓的姿态，如果卖方不肯降价，就摆出“我再考虑考虑”的样子，卖家肯议价的话会主动联系，如果卖家不肯议价，再主动联系卖家表示愿意购买，注意考虑时间不要太长。
  6、还价底线不轻易松口
  如果卖方有议价空间，一定要坚持自己的价格底线，不要轻易松口（前提是价格底线设置要合理）。
  7、善用手机营造环境
  与其直接说某某差不多的房子价格更便宜，不如自己营造一个场景。在杀价的过程中，有其他中介公司业务员打电话来推荐一套周边小区与这套房子差不多的房源，而在价格上有较大的议价空间，在通话中表示可以立即看房，此时如果房东愿意挽留就表示有杀价的空间。
  8、从其他费用入手
  一般情况买卖双方的税费都是由买方承担，如果卖家不肯让步，那么可以考虑让卖家来承担一部分税费，毕竟是能省一点算一点。
  砍价一定要见机行事，切忌盲目激动。另外，教育地产一直是市场中的“硬通货”，处于供不应求状态，因此卖家往往抱着奇货可居的心理。故要想从高高在上的价格上占到什么便宜，几乎是不可能的事。
  二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2019-03-06 07:50:23
• 153****9147 当想要购买二手房时，除了要注意准备好购房款，选择正规的房产中介进行交易，以及签约、过户等问题之外，你还需要了解一些另外的事项，这样你去买房才会显得太小白，也就不容易被忽悠了！
  
  一、记得留意房龄大小
  
  二手房房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，也会受到影响。由于房龄老，所以房子剩余的土地使用年限也比较短，维修费用高，持有成本增加。
  
  二、留意土地使用性质、剩余年限
  
  国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候，要注意土地的性质，以及剩余的使用年限。
  
  三、检查房屋自身情况和周边配套
  
  如你选中的二手房户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、室内的高度、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  
  了解房屋周边状况，如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。此外，很多人买二手房害怕买到凶宅，这就需要去询问周边的居民，并在网上查询相关的资料了。
  
  四、房主与房产证上的人是否一致
  
  卖房的人必须是房主，同时，注意看房产证上的姓名与房主是否一致。有些房屋有多个共有人，那么，签订合同时，要和全部共有人签订买卖合同；避免房屋的共有人不同意出售房屋，而导致的房产纠纷。如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书。另外，注意房主是否为完全民事行为能力人，因为与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。
  
  五、房屋是否能上市交易
  
  有房产证、土地证，并且贷款已经结清了，才可以上市交易。另外，下面的这些限制性的条件，买房人也要注意：
  
  1、如果房屋为多人共有，则须卖房人提供全部共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
  
  2、如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。
  
  3、如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  
  4、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  
  5、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供ZF部门对其上市交易的批准书。
  
  6、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或相关的机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋，不要购买。 2019-03-06 07:50:12
• 134****4229 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  六、物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  七、市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  八、单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  九、中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  十、合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2019-03-06 07:49:51
• 141****3304 事项一：
  购房者要弄清二手房首次购买的时间，以此了解房屋还可以使用多久，有利于了解片区未来的规划。
  
  事项二：
  弄明白原房主出售房子的原因，如果是因为缺钱或房子多确实想卖，那么这种房子可以买；如果是因为房屋质量问题或房屋内有人去世而出售房屋，这种房子则不能买，即将拆迁或违反市政规划的房屋也不能买。
  
  事项三：
  清点原房主附赠的所有物品，交易时这些物品的费用应该都算在房价里，有了这些东西二手房翻新时也会省下不少钱。
  
  事项项四：检查二手房的室内设施，比如墙壁是否有裂缝、顶部是否渗水等，房屋有没裂缝要重点查看，包括顶部和墙面。除了查看房屋自身有没裂缝，还要查看水箱、上下水管道、卫生间洁具等，这些物品通通都要检查是否坏掉。
  
  事项五：
  接下来检查门窗情况，窗户是否能完全关上，关上隔音效果怎么样，窗台有没有水渍，门窗上的油漆是不是完好，门插是不是完好，总之屋内所有的情况都是购房者和原房主谈房价的基础，东西好则价格高，如果东西有损坏需要购房者自己掏钱维修的，价格上自然有所降。
  
  事项六：
  二手房中如果有家具，购房者记得把所有家具移开，看看地面情况，有些房主会为了掩盖房屋自身的问题用家具来遮掩地面。
  
  事项七：
  除了房屋自身，购房者还要问清原房主有关水电、燃气、电话、网络、电视等的费用，以防止承担自己不该承担的费用。决定购买前要查看原房主是否具有该套房屋所有的产权凭证，防止过户后出现纠纷。 2019-03-06 07:49:42