如何买二手房?购买二手房如何砍价不吃亏?

• 144****3150 一，买二手房时砍价方法：
  
  委托多家中介公司。购房者在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家公司产生竞争关系。可以直接告诉各家中介公司，已经委托了别的公司寻找房源，如此一来，中介公司为了利益便会以**快的速度、更低的价格来促成买卖。
  多看房、少赞美。多看房是为了摸清二手房市场，少赞美则是为了不让对方摸清想法。在购买二手房时，摸清市场价格是关键的一步。因为大家对好房子的看法都差不多，要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，这样才能为今后的砍价留有余地。
  多和房主沟通。购房者找到中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司放在一边，这样才能产生危机感。要谨记，房主才是**想把房子尽快卖掉的人。
  有些房主在卖房时存在着漫天要价的现象，对于这些现象不必太在意。也只是想碰碰运气，希望能把房子买个好价钱。其实，每个房主都会对手中的房产有个客观的估价。但是购房者不要因为房主过高的报价而放弃看中的房子，应该多与房主进行沟通或要求中介说服房主报出个客观的价格。报出低价后，再留个电话，然后走人。通常会再主动联络的。
  二，看二手房要注意事项：
  
  核实卖方的身份。如果是个人，看身份证；如果是单位，到工商局看档案资料；如果卖方有代理人，看有没有经过公证的授权委托书。
  到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。 2019-03-20 07:46:03
• 144****5639 二手房交易流程中的8大砍价技巧：
  1、了解周边价位信息，做到心中有数
  可以多看几套房源、多跑几家中介，同时对比附近新房价格，来判断所购买二手房的价格是否可靠。换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的，为之后的杀价做准备。
  2、忌大幅度杀价
  虽然买房一般都有一定的议价空间，但如果杀价幅度太狠，往往会让卖家难以接受，认为买方心意不诚，而使得交易告吹，所以前期调研很重要。
  3、忌盲目给房子挑缺点
  不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差，那为什么还要买呢？这样会造成卖家的反感，也反而暴露了很中意这套房子的心态。
  4、隐藏对所看房屋的喜爱程度
  不要表露对这套房子的好感，可以适当的挑一些小问题，比如整个小区的交通很便利，但这套房子太靠近路边了太吵；对于房型很满意，但是楼层差了点等等。
  让中介再推荐一些小区中央的、楼层好点的房源，或者让这套房子的卖家在价格上让一步。
  5、拖延时间
  表现出买不买都无所谓的姿态，如果卖方不肯降价，就摆出“我再考虑考虑”的样子，卖家肯议价的话会主动联系，如果卖家不肯议价，再主动联系卖家表示愿意购买，注意考虑时间不要太长。
  6、还价底线不轻易松口
  如果卖方有议价空间，一定要坚持自己的价格底线，不要轻易松口（前提是价格底线设置要合理）。
  7、善用手机营造环境
  与其直接说某某差不多的房子价格更便宜，不如自己营造一个场景。在杀价的过程中，有其他中介公司业务员打电话来推荐一套周边小区与这套房子差不多的房源，而在价格上有较大的议价空间，在通话中表示可以立即看房，此时如果房东愿意挽留就表示有杀价的空间。
  8、从其他费用入手
  一般情况买卖双方的税费都是由买方承担，如果卖家不肯让步，那么可以考虑让卖家来承担一部分税费，毕竟是能省一点算一点。
  砍价一定要见机行事，切忌盲目激动。另外，教育地产一直是市场中的“硬通货”，处于供不应求状态，因此卖家往往抱着奇货可居的心理。故要想从高高在上的价格上占到什么便宜，几乎是不可能的事。
  二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2019-03-20 07:45:54
• 134****8074 当二手房卖方用各种理由反驳降房价的时候，购房者怎么做才能让他/她“无话可说”？怎么买二手房才能不吃亏？
  
  一、利用信息优势砍价
  
  二手房比新房的优势**大的一点来自信息均衡，不像新房那样存在相当多的无底洞。二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格新房出售**低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠。
  
  换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格**合理的区间在周边新房价格**高者的三分之二，其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。
  
  走出这个范围，您就应该借助于其他方法谈个理想的价位。
  
  二、找出卖方弱点
  
  购房者大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段各地现政策调控，卖方市场出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
  
  对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。
  
  买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像开发商那样吃价，现在的二手房价大约都翻了一番，所以通过表情与达意，有时可以谈落一些价格。
  
  三、用市场性原因反驳卖方价格、理由
  
  出卖方提出的售出价大约会说到：地段优势、出租价格或已经带租约、同类地段新房与二手房较大的价差、市政变化让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。
  
  ①说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，相当证明了卖方将**回报全拿走了，至少应该留有余地，让二手房东也有个相关的回报；
  
  ②如果房子已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，**大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；
  
  ③对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调；
  
  ④购买时间上，现在有些地段市政发生的革命性变化，导致二手房出卖人会喊出较高价格，并打出可卖可不卖的姿态，你应着眼于你买二手房，一是手头紧，但确实需要买房，再加上买了后也对市场价格回调有所担心，因而在买入时适当考虑一下这一情形。
  
  四、出价方式谈判技巧
  
  许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
  
  应对方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
  
  合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。
  
  五、对于非完全性商品房的附加谈判技巧
  
  有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；
  
  同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，购房者可以直接杀价。 2019-03-20 07:45:45
• 147****5196 由于二手房可直接拎包入住，免去了装修麻烦，且价格比新房更便宜，所以备受广大购房者青睐。买二手房时，买卖双方常常会进行议价，如果购房者不会砍价，那么很可能要多花十几万！那么买二手房如何砍价？
  
  
  
  了解房主为啥卖房
  
  了解房主是因为什么原因而卖房，是否急卖。比如，有的房主可能急卖房子，供孩子出国留学或者给家里的老人看病。这个时候，只要价格合适，哪怕低一点，房主也愿意出售。
  
  还有些是卖掉旧房买新房，这里又分是先买新房再卖掉旧房，还是先卖掉旧房再买新房。如果是先买了新房，那么则急需卖掉旧房，以支付新房的**等各项费用；如果是先卖掉旧房再换新房，那房主可能还不那么着急。
  
  不要表露自己的喜好
  
  遇到喜欢的房屋时，千万不能把你的欢喜表露出来。在这时应该不断的提出你不满意的地方，比如房子临街，就抱怨房子太吵；在一楼，就说太潮；住在高楼层，就说太高；如此种种。
  
  不论你怎么说，其目的就是打击房主的心理，让他知道自己的房子有太多的缺点，这样的房子我都愿意买，你还不降点价吗？但是，也不能太贪而将别人的房子说的一无是处，要把握好度。
  
  遵循循序渐进的原则
  
  如果你中意房子，并且很有意愿下定，千万不要一下子把你的出价定死了，给彼此一点商讨的空间。刚开始砍价时，砍价的幅度不要过大，一方面会让对方接受不了，另一方面为下一步你深入砍价设置了阻碍。
  
  交换评价不相同的东西
  
  关于房子的评价。房东住久了，对自己的房子都会有感情，也都会有“高估”的情况，是否真的房子的采光、通透、户型、家具、装修、周边环境就像房东说的：“我这房子，你找不出第二家”？客观的就房子的状况进行系统性分析，利弊皆有，分析给房东听，会是你谈判的有力“推手”。
  
  掌握更多卖家信息
  
  在砍价之前，也需要尽可能多地掌握卖家信息和房源信息，尤其是二手房的弱点有哪些，一定要摸清楚。多了解卖家多方面背景，以往的购房经历、家庭背景、经济实力、卖房目的、个性等，同时想方设法要取得对方的好感和信任，让他们愿意主动作出让步。
  
  当面砍价更为有效
  
  对于随口就问底价的客户，房产经纪人通常会认为对方只是打探市场情况而不会真正考虑买房，所以也就不会把底牌亮出来。再说，房产经纪人如果过早亮出自己的底牌，也不利于他们开展后续工作。所以，为了砍价成功，买家先不必急于打听价格情况，而是先行接触，在接触过程中逐渐了解情况，谋定而后动。
  
  借助外力辅助砍价
  
  在谈判过程中，可以稍微向卖方施加一点压力。比如当谈判陷入僵局时，可以让自己的爱人在旁边提示自己，如果对方不肯让步，我们就准备考虑“备胎”，同时还可以煞有介事地商量一番，同时观察卖家的反应，并采取有针对性的举措。 2019-03-20 07:45:38