商品房出售应当具备哪些条件呢？

• 138****6189 根据《商品房销售管理办法》第七条规定，出售商品房现房需要具备以下条件：
  　　(1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
  　　(2)用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
  　　(3)规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。
  　　(4)符合工程质量标准，已通过竣工验收。
  　　(5)保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实。
  　　(6)达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
  　　(7)物业管理方案已经落实。
  　　目前开发商销售现房不再需要办理《现售许可证》，但是所销售的现房需要满足以上七个条件。
  　　商品房现房购房者**关键是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”(“大产权”是指开发商取得的房屋所有权)。如果开发商销售的现房没有取得“大产权证”，那么您需要特别注意，是否因为开发商开发的房子不具备上述条件而不能取得“大产权证”。
  2019-03-04 23:08:46
• 133****0554 根据我国房地产管理的有关法律规定，正式签订房屋买卖合同应具备以下条件：
  (1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力
  ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即未成年人和精神病人时，必须由他的法定代理人(即监护人)来代理，或者征得法定代理人的同意，否则买卖行为是无效的。
  ②售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度，如北京市对外销的商品房实行外销许可证，内销的商品房实行内销许可证，预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后，才允许将商品房上市销售。所以，如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证，那么售房者无权销售商品房。
  (2)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上，共同协商的结果。购房者在选好房后，准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。 目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。
  (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的，具有强制效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反有关的税法，因而合同中的此项条款无效。
  (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家，国家利益和社会公共利益是第一位的，因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益，否则就无效。 签订的房屋买卖合同如果违反了上述四项条件，那么该合同就是无效合同(或部分无效合同)。无效的合同不受法律的保护。确认合同部分无效的，假如不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。 2019-03-04 23:08:41
• 135****5487 预售商品房，是指房地产开发企业对已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有现房的一种房产交易行为。
  预售商品房时，房屋尚在建设之中，房屋产权未经登记设立，因此，对购房者来说存在一定风险，例如，由于房地产公司经营不善导致房屋不能建成或者不能按期建成；房地产开发商在建房中偷工减料造成房屋建成后质量低劣或者不符合购房者要求等。因此，在购买预售商品房时，购房者应当谨慎从事，以免造成不必要的经济损失。
  根据《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，房地产开发商预售商品房，应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
  取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易。2、持有建设工程规划许可证。
  取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，会存在商品房建设工程能否开工的风险，从而有可能发生损害购房者利益的现象。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
  《商品房销售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行预售许可证制度。”《城市商品房预售管理办法》第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
  2019-03-04 23:08:35