住房抵押贷款算二套房贷吗? 第一套住房贷款未还清，能买第二套房吗？

• 132****3206 二套房的定义：
  
  “二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
  
  这个并不难理解，如果分解快来看的话主要包含三个基本信息：
  
  一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。
  
  二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平。
  
  三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款的房贷房。
  
  相关政策：
  
  自2014年9月30日由央行、银监会联合发文的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中宣布:对已经有1套住房的并已结清购房贷款的家庭,再一次申请贷款买房时,金融机构应该执行首套房政策。
  
  情景一：
  
  假如房sir用商业贷款买过一套房，现在想要改善生活，再贷款买房（注意我说的是假如哈）。
  
  若贷款结清——算首套，若贷款未结清——算二套。 2019-03-03 14:28:52
• 146****7113 第一套住房贷款未还清，能买第二套房。
  
  人民银行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款**款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”
  
  但新政对“第二套住房”的界定线条过粗，“第二套房”理解弹性很大。12月11日，央行及银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)。
  
  《补充通知》认定购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数，但人均居住面积低于当地平均水平的可执行首套房贷政策，并首次将公积金贷款纳入“二套限令”。 2019-03-03 14:28:48
• 152****0587 中小银行出台限贷政策之后，驻济国有四大银行也陆续公布了各自的房贷新政，与股份行、城商行执行差异化政策不同，四大行整齐划一地执行一个标准：首套房、二套房认定上“认房又认贷”，有房贷没还清再买第三套房，一律暂停放贷。一改以往的宽松面孔，这次执行限贷政策比中小银行严格得多。
  
  
  
  
  
  
  
  赶上限贷买房得全款
  
  
  市民徐女士在南部某楼盘购买了一套140多平方米的大房子，因为没有在10月3日零时之前网签，济南出台的限购限贷政策，全都赶上了。“补开限购证明、**比例提高、公积金贷款降额，我们一样不落，都赶上了。各种补课都弄得差不多了。原来给贷款的银行说，我们这属于第三套房，因为名下还有别的房贷没还清，按照新政策不能给贷款了，只能全款买房。这样我们真是买不起了。”
  
  
  
  徐女士说，他们家现在住的这套房子只有90多平方米，去年年初，跟着同事团购了东部一个楼盘的房子，从银行贷款50多万元。“但是那个房子还得两年才入住，而且配套不完善，**现在都没有。”因为有了生二胎的计划，她考虑必须换个大房，而且得**等配套比较好。
  
  
  
  在限购限贷之前，像她这种情况，贷款是没有任何问题，即便有房贷没还清，****低只要三成就可以，利率上浮10%。“置业顾问说，国有大行对房贷的要求相对比较宽松，所以当时就选了国有银行。”
  
  
  招数用尽被迫换银行
  
  
  不料，限购限贷政策出来之后，****低上调到四成，还得要限购证明，公积金能贷70万的，降为60万了。**关键的是，银行方面表示，从10月3日起执行新的房贷政策，像徐女士这种情况，属于禁贷范围，也就是说，一分钱也不给贷了，必须全款买。
  
  
  
  售楼处的银行信贷经理表示，要么把上一套房的房贷还清，再买就能贷款了。要么就得卖掉一套。但无论如何，也都算二套房，**至少四成，利率得上浮1 . 1倍。
  
  
  
  徐女士告诉记者，这些方案行不通，如果还清上一套房的房贷，就凑不齐这套房的**款了。“拆东墙补西墙，总是有个窟窿。如果把我现在住的房子卖了，名下只有一套房，可以贷款，但是卖了就没地方住。弄到**后还得在外面租两年的房，太折腾了。还有人说假离婚，但现在房管局跟民政局、公安局都联网了，办个假证也糊弄不过去了。除非到民政局真离婚。”
  
  
  
  好在置业顾问打听到另外一家有合作的小银行，可以向她这种第三套房的客户发放贷款。**终，徐女士通过变更贷款银行的方法才获得贷款。
  
  
  贷款没还清第三套房禁贷
  
  
  记者从工、农、中、建四大国有银行了解到，其限贷新政目前已经全部出炉并落地执行，执行标准基本一致。除了济南市的“规定动作”，如**低**比例上浮10%(首套房从20%改为30%，二套房从30%调至40%)等，与中小银行相比，一个**大的变化就是，如果家庭名下有两套房产，且有房贷未还清，再买第三套房，暂停发放贷款。
  
  
  
  以工行为例，申请贷款的家庭，如果名下在济南市无房无贷款，**款比例**低三成，利率享受打折优惠;如果在外地有一笔房贷且未结清，****低比例三成，但利率上浮10%。如果在济南市已有一套房产，再买房****低四成，房贷已经还清的，利率享受打折优惠，没还清的利率上浮10%。如果在济南市有两套房，再买房****低比例四成，贷款还清的，利率享受折扣优惠，贷款没还清的，不再受理，只能全款购房。
  
  
  
  农行的政策基本一致，家庭有两套房的，贷款没还清，再买第三套房一律不再受理。建行、中行也是如此。利率优惠力度上，并没有多少变化，仍然是“一盘一策”，有的开发商要求合作银行在贷基准利率的基础上打9折，有的则只能谈到9 . 5折，而议价能力比较强的楼盘纯商贷能低至8 . 5折。
  
  
  四大行限贷影响更大
  
  
  国有四大行在这一轮限贷新政中保持“步调一致”，对于第三套房，集体“认房又认贷”。
  
  
  
  业内人士表示，国有四大银行的限贷政策对市场影响远比中小银行要大。从房贷的市场份额来看，工、农、中、建和邮储银行是绝对的主力军，占比远远高于其他数十家中小银行的总和。
  
  
  
  在此之前，国有大行的房贷政策一般要比中小银行宽松一些。此次落实限贷政策却带头严格收紧，而且是集体行动，基本上参照济南市的公积金贷款政策。
  
  
  
  据一家国有银行的信贷中心相关人士介绍，国有大行在执行信贷政策上历来都是比较“积极”的，力度仅次于地方政府的“先锋部队”公积金，这次释放出一个信号：楼市要大力去杠杆。这也是通过金融手段抑制房价的渠道之一，“精准打击”运用资金杠杆炒房族。
  
  
  
  提供第三套房贷款的多是中小银行
  
  延伸阅读
  
  国有四大行政策收紧，中小银行呢?记者获得的一份某股份制银行**新住房按揭贷款政策，上面显示，房贷新政从10月3日起调整，按照网签合同日期来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的，全部按新政策执行。
  
  
  
  在**和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房，**低**比例一律上调为30%，利率折扣不变(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房，无论是否已经还清贷款，再买第二套，**均为4 0%，而且利率上浮10%。
  
  
  
  这是与此前变化**大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。如今这种情况的购房者可以说“备受打击”,不但**翻番,而且利率由9折改成1 . 1倍。
  
  
  
  不过，齐鲁银行、北京银行等城商行，对于第三套房的贷款政策相对宽松，即便已有没还清的房贷，仍然可以再贷款，只不过按二套房来算，利率上浮1 0 % ;招商、浦发等股份银行，对于本市家庭名下已有两套房的，再买第三套房，也可以按二套房标准来提供贷款，只有两套房都存在没结清的房贷，才不再放款。这种背负两个房贷、仍然贷款买房的家庭为数极少，银行方面主要是考虑申请家庭的还款能力、断供风险。 2019-03-03 14:28:41