二手房房产交易，对房屋产权要注意哪些问题呢？

买二手房六大注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大。但是，旧 房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要 比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意以下一些问题： ■购买二手房时，对房屋产权要注意哪些问题？ 在旧房交易中，产权证是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大， 法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一 定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公 有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以 免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦。另外，要特别注 意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并 且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是 以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确 定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定， 与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该 房子的出售。 当前对于军队、医院、**的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房 子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 ■购买二手房时，对房屋结构要注意哪些问题？ 二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购 买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标 明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察 房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损 坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别 不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费 用，又时刻面临不安全的危险。 ■购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题？ 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。 旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察 房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环 境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气 供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和 管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会**好走访一些老邻居，对 房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房 的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活 带来更多烦恼。 ■购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题？ 良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的 便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物 业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度， 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由 此可以大致看出一个企业的管理水平，**终评价是以质优价廉为重好。 另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费 标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维 修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 ■购买二手房时，如何借助中介的帮助？ 二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为 办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构 与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到 中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介 公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如 果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起 步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋 进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基 本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，**好能聘请房地产方面的专业律师做顾问， 特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师 收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ■购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题？ 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二 容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全 权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法 律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例 即便在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一 定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费 用，领取政府颁发的产权证，**好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切 不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

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购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者与原单位如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。对于军队、医院、**的公有住房，一般还不允许上市出售，因此，要确认有原单位公章同意出售才能放心购买。

1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；

查明房屋产权时要要注意以下情况：1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。

长期未办房产证的房子如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致**终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。此外，在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

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