二手房评估有些地方是会进行作假的,比如说虚高价格,但是银行在审批的时候也不会通过,所以来说是没有意义的。二手房贷款的评估总价做得越高,能获得的贷款就会越高,**就相应的会**低。该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。目前来说在进行二手房交易的过程中,一般都会委托中介进行交易,所以还是要本着实事求是的原则,房地产评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。不管采取什么方式方法,这样的低**或者0**的形为都是一种欺骗形为,一旦借款人还款出现问题,极易造成国有资产的流失,在此也呼吁相关从业人员恪守职业道德。
二手房评估价查询准确吗?
148****2041 | 2019-02-27 23:54:53-
151****5399 二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示,在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。
首要因素,位置、地段。二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米,同样,二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素,房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素,房屋朝向。买房讲究坐北朝南,因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素,房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。 2019-02-27 23:55:27 -
157****2863 一般都是以两者中的高者交税的,哪个高按哪个算
二手房交易的费用如下:
(1)买方二手房税费
1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元
2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%
3、契税:成交价或指导价(高者)×1.5% ,商用用房或大于144平米的税率为3%;
4、产权转移登记费:80元
(2)卖方二手房税费:
1、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%,房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征
2、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元
3、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%
4、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%
5、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5%,房产证或购买时契税完税证未满五年 2019-02-27 23:55:21 -
139****1989 二手房评估是二手房卖房的重要环节。目前,各大房地产网站及经纪公司网站推出二手房评估系统,然后有细心的网友却发现,即使同一套房子,使用不同的网上评估系统却可以得出相差几十万的房屋价格,那么二手房评估应该使用哪个评估系统及方法?
目前,市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型,即用户将房源信息录入系统后,评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格,所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能,各家门户网站选择的“靶子”,大多借助用户在网上打出的房源报价。
“在二手房成交价普遍低于报价的前提下,很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师透露,“即便是在房源方面占得先机的中介公司,其价格评估也未必‘百发百中’。如去年全市月均成交二手房1.2万套,即便是大型中介公司,**多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近数千个,评估系统无法掌握全市各地区的交易数据,只能依靠个案弥补,评估价格自然难保准确。
可信评估价格源自“官方”
在传统评估过程中,影响一套房子价格评估的因素有几十种,而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑,网上评估系统更多的是想通过这项服务,吸引用户将手中房子挂牌,促成交易。
“相比之下,传统意义的房产评估,才是二手房交易各方的不二选择,具有法律依据。”房地产业协会有关人士说,由专业评估机构出具的评估报告,可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。
目前,各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值,“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价;“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本,将土地、建安成本等要素纳入评估范围;还有一类是中介普遍采用的“比较法”,即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。**后,评估人员会采用“就低不就高”的原则,将通过上述三种方式计算出的较低数值,确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款,可以降低金融机构的风险,而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力,只能用作决策参考。 2019-02-27 23:55:14
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估价针对贷款买二手房而言!银行为了降低自身风险,对贷款房屋进行评估(房龄,朝向,楼层,这些都是影响评估价的因素).装修等房子自身条件,还有房屋的周边设施。
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二手房评估价一般是通过市场或者是通过成本进行评估,会有相应的评估方案,银行在对二手房进行评估的时候会挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的进行对比,来得出比较客观的价格和价值,除此之外通过成本的方法进行评估,有相应的评估公式,房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。我们购买房屋的时候,也要考虑好之后房屋的价值,地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高,所以在购买之后,升值的概率也会比较高,所以别看现在购买房屋时的价格要略微高一些,但是在之后会比较保值,良好的房屋朝向和适当的楼层也会增加房屋的价值,除了在居住的过程当中舒适度会比较高之外,也方便之后的二手房出售。
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二手房定价相关系数多多影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%—6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3 层—4层为准,底层减5%—6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,过去造的新里、旧里**多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2 %—5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,**终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。
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银行只给你贷款金额,如果评估师100万,按照贷款7成**3成来算你就可以贷款70万,但是呢你们实际成交价格是120万,相当于银行只承认给业主70万元,所以你们需要给50万的**哦,120万减去贷款的70万就是你们需要给业主的钱。懂了吗?评估价高只能说你贷款可以多贷点,**就少点了啊。
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