个人起诉查封房贷款可以吗? 房子有贷款，法院还能不能查封？

• 142****2964 法院完全可以查封。被告虽然将房屋抵押给银行，但是法院依法查封后可以按律进行拍卖，拍卖所得资金可与银行结清剩余款项。您可以先结清剩余房款并且过户，或者将被告人欠款作为您已给付的房款。这样法院在查封拍卖后就可以将您已经给付的房款进行财产分割交还给您（详情参见“**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”的关于第三人责任的司法解释）。
  2019-02-24 10:17:30
• 156****4816 房子有贷款法院也可以查封,只是在查封后如果进入执行程序时,需要先将执行款项优先支付给银行,剩余部分再给申请人。因此房子有贷款不影响法院查封措施。 2019-02-24 10:17:23
• 137****0827 因我在深圳二手房买家维权解答咨询时，说被查封的房产其实也可以诉讼继续履行，昨晚有人打电话来要和我就该问题“探讨”下。我感觉，我还是有必要把我在没开通微信公众号前3月份写的这篇文章重新发下，有关查封房诉讼继续履行问题我的法理分析和广东省法院的指导意见都在这里面。查封其实和抵押一样，只要你能够和排在前面的查封人达成协议，他们同意在条件具备的时候，解除查封，你诉讼继续履行没有法律障碍。依据法律规定，第一查封合法有效的前提下，后面的轮候查封不生效，你只要处理完前面的查封，把你诉讼继续履行案件的查封变成第一查封就可以，后面的轮候查封行为因为没有生效，对你的继续履行的诉讼和执行不构成威胁。
  
  
  
  
  
  原标题“周律讲故事系列（一）—卖房咋就卖出一身的麻烦？”
  
  
  
  今天上午接待一个咨询的客户，事前不知道该案件一审已经开过一次庭，以为只是一个简单的咨询，早知道他已经委托律师代理一审并已经开过庭，我就不用在周末一大早约他了，听他讲完他们的案子，**后连收事前说好的咨询费的口都难张了。免费让人家咨询了2个小时，总要有点收获，他们的案件也算是给我提供个素材，一个角度，审视下卖房的风险。我写下本案，希望对以后类似情况的卖房者有所警示。
  
  
  
  这是个悲催的卖房故事。
  
  
  
  先说下我了解的基本情况，业主多年前和另外三个人共同为他人的一笔大额贷款提供担保，并承担连带保证责任，悲催的故事就此拉开序幕。借款人贷款到期后无法还钱，被债权人银行诉讼，业主和其他三人保证人被告上法院承担连带保证责任，四个担保人名下的房产也被人民法院依法查封，这官司一打就是三四年，债权人胜诉后借款人和保证人无法如期还钱，案件进入执行拍卖阶段，其他三个担保人的房产有个被拍卖用拍卖款支付了部分债权，业主的房产经两次拍卖均流拍，第三次拍卖的白菜价格业主无法认同，于是就考虑自己要赎楼解套，想办法在市场上通过熟悉的中介出售。事前已经和买家讲明房产的实际情况存在查封，并在2015年4月通过中介签订买卖合同，约定去法院申请解封所需费用由买家承担，合同中约定的违约金条款被删除，只约定因解封不能合同无法履行，卖家返还买家定金，而正是这个看似对卖家绝对有利的条款，**后把自己害的很悲催，如果约定的是违约后赔偿合同价20%的违约金也许以后的故事就不会发生。合同签订后，业主和债权人银行达成和解协议，业主借款偿还一部分借款后债权人银行申请法院解除了对业主房产的查封，此时买家的贷款承诺书也已经到位，业主又筹钱自己办理了赎楼手续，本以为可以顺利过户，结果三个保证人中被拍卖房产的那一个，因为用自己房产的拍卖款支付给债权人银行后，费用超过了自己应该应该承担的四分之一的比例，于是把业主诉讼到法院依法行使追偿权，在业主完成赎楼准备过户前查封了该房产，致使合同无法履行。本来在此时，合同因为客观原因导致无法履行，业主在主观上无过错，只需要承担违约金就可以完事，悲催的是合同删除了违约金条款，只是约定了卖家返还定金，在15年房子上涨如此之大的情况下，买家断是不会答应该条件的，答应了就意味着忙活了几个月，**后房没买到丧失了购房时机，真的只接受返还定金的话，损失太大，于是双方一直在僵持谈判，合同对赔偿问题的约定显然对业主有利，也不肯让步，结果逼的买家没有办法选择在15年底在合同签订7个月后诉讼继续履行。事情发展到这一步，出乎业主的预料。一旦买家继续履行诉讼成功，业主就真上了绝路，借款解除了第一次的查封，借款完成了赎楼红本在手，二次借款的利息总是要给的，到现在费用已经很高了。还有另外一个保证人的追偿权案件，对方也已经二审胜诉，不执行生效判决也面临高额的延迟履行利息。
  
  
  
  上面就是该案的基本情况，我简单的说下此案涉及的法律问题：
  
  
  
  一、关于担保责任问题。没事不要给其他人提供担保，在他人的借款合同上签字做保证人，借款人没办法还钱时，你就要替他偿还，以后碰见这种事要慎重，千万不可大意，不然你的美好人生可能从你签字的那一刻而改写。
  
  
  
  附：《担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
  
  
  
  二、关于拍卖房流拍的问题。房产被法院依法查封后，案件胜诉后，败诉方仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖都会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据**高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，至三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。
  
  
  
  附：**高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
  
  
  
  三、关于追偿权的问题。本案的业主如果在卖房前知道其他保证人有这个法律上的追偿权，也就不会冒险去借款申请解封和赎楼过户了，多赔了钱的其他保证人一定会掉过头来找他打官司追偿，要求他承担应该承担的份额。
  
  
  
  附：《担保法》第十二条规定，已承担保证责任的保证人，有权向债务人追 2019-02-24 10:17:19
• 135****5977 房价那么高，钱包那么瘪，因此大家在买房时也只能选择贷款了。然而，面对每月的高月供，好多人都苦不堪言，有些人由于辞职或者家中有事而导致房贷断供了，甚至还有一些人对此不以为然，因此小编要告诉大家：你可知道断供后果有多严重吗？
  
  
  
  一、房贷断供后果有多严重？
  
  
  
  1、银行提前收回全部房贷
  
  
  
  人生事难料，如果哪一天你突然没钱还房贷了，是不是就应该将房贷断供？错，其实这样的做法是错误的，因为如果借款人未按时还贷，那么银行将会根据贷款合同提前一次性收回全部房贷。
  
  
  
  2、银行起诉，房产或被拍卖
  
  
  
  如果借款人频繁不还房贷，或者长期不还房贷的话，那么银行就很可能向法院起诉。这样一来，你的房产将会被查封拍卖，强制一次性还清全部贷款。
  
  
  
  3、增加个人信用污点
  
  
  
  若情况过于严重，隐含将会在征信系统中记录你的不良行为，这对你以后从银行贷款等都有很大的影响，就连申请信用卡也会变得很困难。在此处小编还要强调一下：房贷逾期在征信上的影响远比信用卡逾期严重。
  
  
  
  4、银行罚息
  
  
  
  看到前面的4个后果后，是不是心里很后怕？那么就快来补救一下吧：也许由于一些客观原因，从而造成你未按时还贷，但是如果你能够及时补齐，那么银行只会进行罚息，并不会过于严重。
  
  
  
  二、如果房子降价只值200万你却有240万房贷，可以弃房断供吗？
  
  
  
  你有遇到过房子值200万，但是房贷却要240万的问题吗？虽然这个问题看似很怪异，但是在现实中却真实的发生了，于是就有人问了，可以弃房断供吗？
  
  
  
  当然了，小编是会劝你别这样做的，因为弃房乃是下下策，而且由于你是借银行的钱买了房子，因此你需要还得是钱，也就是你向银行借款240万，你就需要还款给银行240万本金（外加利息）。
  
  
  
  而将房子抵押给银行，是给银行的抵押物，是用以约束借款人能够按时还款的一种手段。也就是说，不是你想弃房就可断供的，因为你借的不是房子，当然了，在一般情况下，如果你想弃房断供的话，只要和相关银行协商好，应该是可以的。
  
  
  
  但问题是，即使你弃房断供了，银行拿了你的房子拍卖，那么你又要面对新的问题了。那就是：即使银行查封了你的房子和拍卖了之后，还款数额还是不够的，因为房子价值200万，但是欠的是240万的贷款，所以银行在无法收到240万加利息的情况下，就还会继续向你催收。
  
  
  
  这样一来，你的麻烦就大了，不但房子没了，还要倒贴40万元。如果你不弃房断供，虽然是多交了40万元贷款，但起码还有一套房子呢，不然，就真的吃大亏了。 2019-02-24 10:17:12